分析|济南房地产市场“稳”字为主,利率止跌时代到来?

2020年是非常特殊的一年，前半年疫情对于房地产市场造成了非常大的冲击，各方面基本处于停摆状态，随着复工复产潮的来临，楼市经历了一波迟来的短暂“小阳春”。对于后疫情时代的房地产市场如何发展，各方对此的看法都非常复杂。

济南作为一个典型的二三线城市，中庸之道运用的炉火纯青。具体到房地产市场来看，经历过繁花似锦的火热时期，也受到了市场饱和后各方的考验。发展至今，不可否认的共识就是当前济南市房地产市场的泡沫在逐渐被挤压。

在“房住不炒”的主基调下，济南的住房价格也正在实现平稳回调。年初根据相关部门的统计显示，济南约有1000万方的存量房，但今年的供地计划也在平稳增长，所以2020年势必是一个买方市场反攻的年份。

房价：新房和二手房价格波动均处于“合理”区间

近日，随着各方数据的不断出炉，越来越多的人开始对于济南房地产市场有了更清晰的认知。根据10月20日国家统计局公布的最新数据来看，9月份济南新房价格未出现波动，二手房仍呈现下降趋势。

自今年4月份济南新房价格在8连跌后开始出现上扬趋势，8月份新房价格止涨下跌，而最新的9月数据显示新房价格与8月份持平。根据国家统计局的数据显示，今年以来，济南新房和二手房的价格波动的范围维持在o.5%（含）以内，易居研究院研究员王若辰曾表示，房价月度涨幅在0.2%-0.6%之间则处于“合理”区间，由此来看，济南房地产市场价格整体较为稳定。

成交：新建商品住宅成交量或将赶超去年成绩

从国家发布的数据来看，2020年济南新房和二手的整体价格还较为稳定。从成交量来看，前截至目前济南新建商品住宅有望赶超去年。

根据济南住宅与房地产信息网网签数据统计显示，2019年济南商品房网签共137699，而截至2020年10月20日，济南今年已网签商品房119611套，日均套数基本与去年持平。据济南市房协数据显示去年新建商品住宅成交套数为7.5万套，今年新建商品住宅已经成交68795套，到年底与去年相比可能会略高。

在后疫情时期，随着各种居住需求的不断释放，二三季度济南房地产市场的成交稳中有增。随着这部分需求的不断消化，在“金九”之际，虽然济南市场上充满了各种特价房等噱头的宣传，但整体成交回归平稳。据贝壳找房济南站数据统计显示，9月份济南新房价格为16032元/㎡虽与上月持平，但成交仍在下滑，仅成交8544套，与8月份相比成交套数环比下跌9.2%，二手房均价为15343元/㎡，成交套数环比下跌15.4%。

在济南新房市场中也出现了较为明显的两极分化情况。一些新开售的项目例如山钢鸿悦华府、济高梧桐郡、绿城诚园、绿地新里璞园、金科琼华九璋等的去化效果非常不错，而前期较为火爆的中建蔚蓝之城、鲁能泰山7号、海信翰墨府、融创文旅城等楼盘的去化率则相对较低。

土地市场：供过于求的现状让预期并不乐观

上半年济南土地市场共推出土地规划建面约有1254.4万平方米，同比2019年下降42.6%，成交面积为1040.1万平方米，同比下降46.7%。整体来看，上半年今年土地出让金为167.3亿元，同比下滑超成。

今年上半年受疫情影响，济南的土地供应和成交均出现了明显的下滑态势。在特殊条件下，政府对于土地供应的节奏也逐渐放缓，因而上半年的成交量并不高。进入三季度以来，土地市场开始出现大幅供应现象，根据三季度济南土地市场的成交情况来看，共成交49宗地，成交面积逾190万平方米。10月份济南土地市场又将有29宗地迎来交易，交易面积高达128.9万平方米，这占了三季度几乎7成的成交量。

一方面是不断提高的供应量，一方面是频现的流拍、终止情况，开发商在这种市场行情下对于拿地的态度也越来越谨慎，从土地交易的整体情况来看，未来的预期也不甚乐观。

房贷市场：房贷利率走低趋势或将终止

在房地产市场中，除了供应和成交以外可以直接体现整体的市场行情，政策的影响也决定着房市的发展方向，自2016年济南重启限购以来，这波政策已经走过了整整四年时间，在不断调控的过程中，以炒房获利的途径逐渐被堵死，房子也越来越多的回归居住属性。

在以真正居住需求进行的交易中，影响购房者置业的因素不仅有客观的家庭收入，甚至房贷利率的变化也会给置业者代理心理上的变化。10月19日，融360大数据研究院发布《2020年10月中国房贷市场报告》（以下简称“报告”）称，今年以来房贷利率“九连降”的趋势终止，专家预计全国房贷利率整体水平将微幅上涨。

从融360大数据研究院发布的报告来看，2020年10月（数据监测期为2020年9月20日-2020年10月18日），全国首套房贷款平均利率为5.24％，二套房贷款平均利率为5.55％，均与上月持平，今年以来房贷利率“九连降”的趋势终止。

众所周知，自2019年8月起，房贷利率更换为LPR以来，关于转不转LPR的讨论就一直未停止。从近一年来LPR的走势来看，先期呈现下滑趋势，但自今年4月以来，已经连续7个月未下降。这与融360大数据研究院发布的结果基本呈现一致的趋势。在全国房贷利率止跌的情况下，济南的房贷利率市场未来走势也较为明朗。

从今年前三季度济南的楼市情况来看，整体走势平稳，入市新项目激增虽搅动了市场但购房者决策也更加谨慎。与此同时，从成交结构来看也逐渐优化，刚需和改善需求矛盾进一步得到缓解。但由于济南住宅用地的成本普遍较高，配建成本也逐渐增加，对于开发商拿地和市场销售也产生了一定影响。

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