戴德梁行:特区40周年政策红利在握,回望深圳三季度

商办、大宗物业市场表现

深圳，2020年10月21日——上周，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》，在特区40周年之际以《实施方案》支持深圳实施综合授权改革试点，在新时代下推动深圳改革开放再出发，对于深圳产业经济发展、城市建设的利好无疑会为作为产业发展载体的办公物业市场的长远发展带来更有利的支撑，那么作为经济发展晴雨表的房地产商办、大宗交易市场最新表现如何？

全市甲级写字楼前三季度累计吸纳量较去年同期翻倍增长，空置率环比小幅下降, 租金环比降幅收窄

全市优质购物中心整体空置率环比上升, 最优层平均租金较二季度下降

三季度大宗物业交易市场活跃度有所回升，三季度写字楼成交占比近八成

前三季度累计吸纳量较去年同期翻倍增长，空置率环比小幅下降

三季度，甲级写字楼总存量维持在596.35万平方米。受疫情影响而滞后的租赁需求于二季度集中释放后，三季度新增需求活跃度有所降低，不过整体市场表现仍超预期，吸纳量达到了5.46万平方米。前三季度累计吸纳量19.51万平方米，较去年同期增加131.97%。在当季无新增供应的情况下，存量物业的去化令全市甲级写字楼空置率环比小幅下降0.92个百分点至24.52%。

经济面缺乏显著利好刺激、可见的供应量居高不下令甲级写字楼业主面临持续压力，招商策略更为开放、灵活，而租户面对租金普降、选择面增加的市场行情，扩租、换租以提升办公空间品质的需求意向较多，但多数并不急于成交、并期待争取更加优惠的承租条件，这也进一步拉长了成交周期。全市租金仍处于下行区间，三季度环比下降1.75%至219.01元/平方米/月，不过较上季度环比5.23%的降幅已显著收窄，这也是自2019年一季度起深圳租金进入下行通道后最小的季度环比降幅。

年末预计将近50万平方米新增供应，当前市场仍将承压

面对当前粤港澳大湾区的城市格局，不少大型集团企业考虑将大湾区总部设置在深圳。部分港资企业，特别是金融服务业，也在增加对布局深圳市场的考虑。在市场压力普遍较大的情况下，各区政府积极创造有利条件引进优质企业，提供针对目标企业的定制优惠条件在各区频频出现。

戴德梁行研究院副院长张晓端表示，深圳经济的韧性、优质的营商环境为产业发展创造了良好的条件，也为甲级写字楼长远的需求增长奠定基础。不过当前全球尚未摆脱疫情阴霾的笼罩，叠加宏观环境不确定性因素的增加，企业决策仍趋于保守。同时，深圳写字楼市场仍处于供应高峰，年末预计还将有近50万平方米新增供应，市场压力不可小觑，短期内主要市场指标承压态势较难显著改善。

全市优质购物中心整体空置率环比上升, 最优层平均租金较二季度下降

过去三年，深圳优质购物中心集中供应约2,411,000平方米，一方面，市场呈现多点开花的趋势，另一方面，核心区域新增供应占比仅48.2%。延续供应趋势，本季度位于蛇口的海上世界汇港购物中心（二期）、西丽宝能环球汇相继入市，深圳优质购物中心存量增加至4,996,329平方米。供应加剧市场竞争的同时疫情影响持续，部分零售企业出现供需断链缩减对铺位的需求令本季度全市优质购物中心整体空置率环比上升至9.5%。此外，外围区域还有多个社区型商业开业，包括大悦城华南区首个中粮云景悦街、融创深圳首秀融创荟、佳兆业东大街佳纷天地等，社区商业配套在提供“最后一公里”便利性的同时，也培育了综合性消费习惯。

全市优质购物中心最优层平均租金较二季度下降4.2%至每月每平方米785.85元。新项目普遍以较低租金入市以吸引商户入驻，南山平均租金下降至每月每平方米694.62元。值得一提的是，1886德国汽车餐厅、费大厨、伏见桃山、内外等品牌开店积极，反映出餐饮、茶饮及运动类品牌持续的活跃需求。此外，祖马龙华南首店于万象天地正式开业，香氛产品市场走俏。而受出境旅游限制，奢侈品需求回流至国内及本 地市场，奢侈品集团开云集团表示中国市场第二财季增长6.4%，是亚太市场降幅收窄的主要驱动力，7月Burberry空·间中国首店落户深圳万象城。

前海湾年底将迎来地标项目入市, 四季度预计26.5万平方米新供应

四季度，深圳优质购物中心市场预计将迎来26.5万平方米的新供应，主要分布在新兴商圈，其中包括前海湾地标项目欢乐港湾。另外，深圳市政府、星河集团分别与Costco签署合作协议，Costco将在龙华设立华南总部及旗舰店。从消费端来看，下半年为传统零售的旺季，加上国庆、购物节、春节等促销活动，有望刺激零售需求进一步恢复；随着学校如期开学，儿童业态、教辅类需求料将有所回升。此外，供应增多，市场竞争日趋激烈，为更好塑造商业空间的品质，艺术展下沉至购物中心的现象料将趋多。

深圳三季度大宗物业交易市场活跃度回升，写字楼成交占比近八成

三季度深圳大宗交易市场活跃度回升，共录得大宗交易105.8亿元，单季度同比增加153.6%；前三季度累计金额为161.9亿元，较去年同期减少近4成。在新冠疫情的持续影响下，差旅限制依然是制约交易推进的主要因素，自用型买家考虑企业未来经营情况而显得越发谨慎。就整体而言，当前氛围偏向买方市场，投资人除对资产本身条件的关注外，对付款条件能否给予更大弹性，以及在未来资产运营上能否提供保障等方面的关注提升。

本季度写字楼类资产交易金额占比近8成，买家主要来自险资及国有开发企业。从需求端的市场表现来看，自用型买家依然是深圳大宗交易市场的主力。另一类相对活跃的买家是一些具备产业背景的实业类企业，倾向于收购厂房等物业，使用生产空间的同时通过城市更新等途径扩充并实现部分办公用途等。

对于机构买家而言，虽然当前市场在售物业较多，但普遍为在建或尚未出租的状态，有稳定租约的成熟物业依然是机构型投资人的主要投资标的。此外，数据中心、物流、冷链等另类资产也在大湾区的规划利好下受到广泛关注，但受困于深圳土地集约化利用等客观限制，此类交易多外溢至深圳周边及环深片区。

大湾区发展吸引外地企业来深购置总部物业，为市场提供需求新亮点

8月，住建部、央行约谈12家房企并寄出房企融资“三条红线”的融资新规，预计房企因此加紧出货以便缩小负债规模将令市场上可供选择的资产增加，届时整体价格也还将存在一定弹性空间。未来一年资产价格还将存在横盘或下行的可能，不过在大湾区的发展战略下，企业基于战略考量选择来深购置办公物业并设立区域型总部的趋势也将越发明显，也有望为深圳大宗交易市场带来新的亮点。

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