戴德梁行魏东：“十四五纲要”将为房地产市场带来质的变化

　　　　11月16日，戴德梁行发布《十四五规划建议解读》。戴德梁行首席政策分析专家魏东指出，十四五规划的布局是以安全为基石，以科技+环保为重点，以城镇化促销费。这其中，科技创新、双循环、新型城镇化以及再次强调的“房住不炒”将会在某种程度上对未来中国的房地产市场及其开发企业的发展带来质的变化。

　　数字经济是未来十年产业升级的主线

　　对科技创新的高度重视将会促进写字楼市场的需求，科技创新在十四五规划中被提到了前所未有的高度，是十四五期间的核心产业政策主线，“科技自立自强”成为未来五到十五年国家发展的战略支撑。“关键核心技术实现重大突破”不仅是十四五也是2035年的远景目标，数字经济则是未来十年产业升级的主线。政府对科技创新及数字经济的重视无疑将会对中国写字楼市场产生利好。

　　图一：2016年至2020年三季度一线城市TMT行业写字楼租赁需求占比

　　来源：戴德梁行研究部

　　戴德梁行研究部统计显示，过去五年中，北上广深四个一线城市TMT行业在写字楼市场的租赁占比分别达到36%、20.3%、28.3%、和23%（图一）。可以说高科技互联网行业是一线城市写字楼市场需求的重要支撑。

　　经济双循环将成为中国经济发展的主线

　　扩大内需将促进零售物业、电商及物流地产的发展。十四五期间，构建国内大循环、国内国外双循环的经济体系将成为中国经济发展的主线。其中的国内大循环将重点强调促就业，提高居民收入，进而全面促进消费。随着5G技术的发展和应用场景的不断扩大，电商将会得到进一步发展，这将在一定程度上促进中国物流地产的发展。另外，线上线下融合升级，激发零售业态的新增长是十四五期间零售市场的发展模式。可以预见，十四五期间，随着中国电商的进一步发展，物流地产市场的需求将会不断扩大，物流地产也将获得投资者更多的关注。

　　城镇化进程将持续发展

　　城镇化将继续成为中国经济行稳致远的重要动力。截止到2019年，我国城镇化率已达到60.6%（如图），过去十年中，中国平均每年有1,786.5万人从农村进入到城市。十四五期间，城镇化进程虽然将会放缓，但按照城市发展规律，要达到城市化率70%的稳定比例，我们仍有10%的增长空间，这意味着每年仍将有超过1,600万的人口进入城市。在此前提下，城市的有机更新，跨省域的城市群、都市圈、城市带的有序发展将会更加重要。

　　图二：中国城镇化进程

　　来源：国家统计局

　　坚持“房住不炒”

　　十四五规划建议中再次强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，同时也提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。坚持“房住不炒”不但可以有效防范金融风险，同时也可以在一定程度上增强居民的消费意愿。对房企而言，十四五期间政府对房地产市场的监管仍将从严，这将体现在对于房企的融资及财务稳健度等方面的管控。

　　作为中国全面实现小康社会之后的第一个五年规划，在当前复杂的国际国内形势下，十四五规划建议的发布为中国在未来五年乃至十五年的发展提出了要求和方向，其也将给房地产市场以及房地产开发企业的发展带来质的变化。

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