长沙限购无资格?不,你还可以用老破小换新房

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-21 15:26

今年，随着长沙首套刚需的逐步消化，改善型需求越来越贴近市场，“换房”的声音不断高涨。

朋友老张，近半年来，就为“换房”的事操碎了心！

作为长沙户口的他，家庭已有两套住房：

一套是“老破小”，不适宜居住，但有名校学位，舍不得卖；

一套是新房，离工作单位二十几公里的车程，他想把这套卖了换个近点的，可产权才满2年无法上市。

眼下每天上下班穿越了一整座城市，还要提前接送小孩上幼儿园，别提有多累。

如果按照现有限购政策，卖掉新房再换一套，起码也要两年之后。

这样就只能干等！

可是，等到购房资格够了的那一天，好房子、好房价、好地段还会等着他吗？

老张心里比谁都清楚，那样的房子肯定不会等着他了。

这个时候，他到处打听到底有没有什么妙招，能让换房一步到位，轻松无忧。

他想过要不买个法拍房，或者以乡下父母的名义买个小户型，但是看看自己银行卡里的存款，立马打起了退堂鼓。

“换房”这件事，似乎遥遥无期了。

老张忽然觉得，人生挺讽刺。当初到处借钱买的房，以为入手对了，如今却成了鸡肋，卖不了，也换不成。

当他寸步难移地“行驶”在由南往北拥堵的东二环上，内心里有一万个不痛快和不得已。不由得感叹，回家的这条路，怎么如此漫长！

就在他快要放弃换房计划时，两个月前的一次电话咨询，又给了他新的希望。

那天，他和政策解读人员多吐槽了几句，没想到无意中了解到了“房屋互换”，无需卖房，只要置换产权便可。

也就是说，他可以将手上那套离单位很远、产权未满四年的房屋，与自己看中的、刚好别人也需要换掉的另一套房屋进行全额互换，办理置换登记即可，不受限购政策影响。

于是，他发朋友圈，开始全城“搜寻”互换对象。心想，那么多亲戚朋友，还怕找不到一个换房的主吗？

然而，事实并非想象那般容易。

有亲戚确实有空置的房子离他单位不远，但是人家根本不愿意换，觉得换房这事不靠谱。也有不相熟的朋友主动找他换房，但是对方不愿意补差额房价，根本谈不妥。

老张心想，换房也不是小事，得找个靠得住、信得过的“换主”，过程有点慢也可以理解。否则，后面的互换手续将面临一大堆难题。

但是，这样合适的房主，靠自己一个人，要等到啥时候才能等到呢？

正当老张有些灰心之际，降临了一个意想不到的惊喜！

因为老张是2016年就开始追随的粉丝，凡是遇到长沙房产和财经上的问题，必来问东敏君，也是核心圈的成员。

他把换房的需求告诉东敏君后，刚好有个新加入核心群的会员，也在想换房！

在东敏君仔细了解之后，发现他们各自的需求刚好互相满足。

更巧的是，他们竟然还是同届校友。

感叹一下，长沙这个世界真小！

更有缘的是，小宇那套房子，离老张单位10公里不到。而小宇呢，早就相中了老张房子小区的学位，苦于没有资格，迟迟不能入手。

如此，两个人一拍即合。两个为换房伤了大半年脑筋的家庭，这下终于要得偿所愿了。

两家人很兴奋，所以都没事先了解清楚办理程序，就心急火燎地带着身份证、房产证复印件等资料跑到办事大厅申请去了。谁知被窗口人员告知：

房屋互换的条件是办出房产证且没有贷款，并且不是现场申请，需要在“长沙不动产登记“公众号提前预约转移登记。

很显然，老张的房子是有贷款的，于是他赶紧凑钱去银行结清房贷，拿到了房产证原件。然后第一时间进行了网上预约。

为避免不必要的麻烦，本着“专业的事情交给专业的人”精神，老张又把这个事情交回给了东敏楼市局来帮忙代办。在东敏楼市局的帮助下，老张和小宇商议好房屋差价补偿和差额缴税的问题，双方达成一致后，才去窗口正式办理。

提交申请书、签订互换协议、缴纳税费、领取新证，不到5个工作日，这事就给落妥了。

走出房产交易大楼，老张看了看手上的新证，笑出了声。接下来他还有得忙活，比如办抵押、搬新家。

不过，这种忙碌，值得，且有奔头。

他甘之如饴。

当然，老张不是第一个用“房屋互换”赢得房票的人。

其实，早在去年8月，市自然资源和规划局针对产权置换问题，就有过官方回复：

根据长沙市限购政策，整套互换不受限购政策影响，如与他人互换自己所占权属一部分的，须符合限购政策。

之后，官方再次明确：整套互换，指的是长沙内五区两套住宅互换，条件是办出房产证且没有贷款。

相信看到这里的你，也会好奇，“整套互换”说起来那么容易，那到底该如何具体操作呢？

不要急，东敏君结合不动产登记部门以往的信件答复和朋友老张的实际处理过程，整理出了一个简易的流程图。看完后，估计你就秒懂了。

值得一提的是，关于具体税费问题，税务部门也进行了公布。

大家都很关心的契税方面，计税依据为所交换房屋价格的差额。交换价格不相等的，由多支付经济利益的一方缴纳，计税依据为房屋差价，税率参照：获得房产面积≤90㎡且为家庭首套住房：按房屋差价*税率1%；获得房产面积>90㎡且为家庭首套住房：按房屋差价*税率1.5% 获得房产为家庭二套及以上住房：按房屋差价*4% 。而交换价格相等的，免征契税。

个人所得税方面，则按财产转让所得额*20%或按计税价格*税率2%。