实锤！房价开始下跌！未来该怎么走？

　　题图：摄图网

　　作者：拾叶  来源：米筐投资

　　1

　　在过去的两个半月，疫情从蔓延到逐步全面控制。大家自觉在家，出门小心翼翼。但是房产圈却异常热闹，人流攒动。

　　“开发商涨价！”“马上抄底！”“房价小阳春！”“报复性买房！”等一系列虚假繁荣的场景被开放商、中介、地产媒体联合起来，渲染的如同2016年房产大牛市。

　　特别到了三月末，一张巨沙雕的“涨价二十八宫图”流传在各大地产媒体圈、微信群中。

　　就是下面这张：

　　看的我好不尴尬。

　　2月10日，我们明确指出：

　　疫情后半段，监管断然不会率先启动房地产，而是率先恢复农业和物流，房价分化开启。

　　结果，两个月后的今天，那些当初嚷嚷抄底涨价的地产圈人士和中介纷纷被打脸。

　　根据中国房地产协会旗下的全国房价行情数据显示，3月份，有高达121个城市二手房价环比2月份下跌。

　　而其中，最令这些地产圈人士“意外”的是：具有象征意义的四大一线城市，北上广深房价全线下跌。

　　其中，上海下跌3401元，跌幅高达5.85%，位居四大一线城市“跌幅榜”首位。

　　▲数据来源：数据宝

　　不仅上海（-5.85%），广州（-3.63%），北京（-2.85%），深圳（-1.21%）这四大一线城市在下跌，二线城市中也有将近50%的城市房价环比在下跌。

　　习惯了房价天天涨的房产职业投资客肯定不接受这样一个现实，纷纷要求卖价以新房价格看齐，但这是你说的算的么？

　　根据链家的数据，目前基本上有7成数量的二手房，房东要下调报价才能成交。

　　所以，房价开始下跌已经成为实锤，房价下跌的城市越来越多，我们用事实说话，别再诡辩了，中介房吹吹们。

　　▲百城住宅下跌城市环比数量

　　2

　　既然房价一季度下跌已成实锤，大家更关心的是未来房价会怎么走？

　　牛市里，大家从不看估值，因为有强烈的上涨预期，但现在，大环境变了。

　　国内外经济预期180度逆转，所以我们一定要冷静分析目前房地产市场了。

　　我们二月初判断监管不会率先启动房地产恢复经济，而是首先会恢复农业和物流业，接下来同时恢复制造业和正常社会需求，最后才会轮到房地产。

　　上述这一切确实按照我们的推演在走。

　　我并不是吹嘘两个多月前的预判多牛X，而是底层逻辑在那儿摆着。

　　但现在已经到了四月中旬，按监管逐步启动产业的轮动，在接下来的二季度里，是可以适当因城施策对房地产做一些放松的。

　　但整体而言，依旧需要仔细分析。

　　目前大环境有剧烈变化，房地产的估值，需要重新来判断。

　　我们从租金、收入预期、人口因素和金融环境等四个方面来分析一下目前楼市估值：

　　1

　　租金

　　在房价在过去二十年几乎只涨不跌的超级大牛市下，大家对于租金收益率自然不看在眼里。

　　但我刚才讲了，现在大环境变了，“房住不炒”下，房价暴涨预期越来越小，所以现在大家对租金带来的现金流收入看的越来越重要。

　　目前，国内各城市的平均租金收益率大致在1.5%-2.5%之间，北上广深就没有超过1.7%的。

　　换句话说，市区一套800万的两居室房子，每月租金在1万左右。

　　如果考虑房屋折旧，对比国外动辄5%以上的租金收益率，国内房子的租金收益率着实不怎么样。

　　▲国内主要城市租金收益率

　　▲国外主要城市租金收益率

　　2

　　收入预期与房价

　　再来说说收入问题。

　　从98年房改到2018年的这房地产的黄金二十年。如果说这一阶段的购房者有什么集体特征的话，就是随着国家经济总量的的不断抬升，人们收入持续增加，敢加杠杆了。

　　所以敢于加杠杆的前提有两个：

　　第一，预期房价中短期内大幅上涨，房价只涨不跌；

　　第二，预期自己未来的收入会持续快速增长。

　　这两个前提，第一个已经破灭。而第二个，随着全球经济步入衰退，国内也下调GDP增速，很多企业经营都出现了困难，别提升职加薪了，能有个稳定工作都是很多人的诉求。所以第二个前提估计很快也会破灭。

　　所以这时候，一个城市的房价收入比，就显得极为重要，因为这是真实的基石——大众购买力。

　　我们假设一个城市城镇平均收入水准的夫妻双方购买市区一套100平米的三居室，为了更加模拟真实，我们把一线城市每月减去6500元家庭开支，二线城市每月减去4500元家庭开支。

　　然后用剩下的收入去测算一下每个家庭需要多少年才能买得起整套住房。

　　根据测算，一线城市普遍需要夫妻双方40-80年剩余收入。而二线城市，大部分需要15-35年。

　　而这个指标在国外，则平均只需要12年。

　　所以，如果未来老百姓(603883,股吧)的收入增速跟不上的话，对于广大的中坚购买力而言，显然是不能承担之痛。

　　3

　　人口流动

　　人口因素又分成几个逻辑。

　　首先，城镇化率带来的人口流动。

　　在过去二十多年，中国的城镇化率从36%到60%。

　　很多人觉得对比欧美发达国家80%以上的城镇化率，我们还有很大的空间，所以房地产也有很大的空间。

　　但是，一方面中外的统计口径有巨大误差。我们有大量常年居住在一二线城市但由于户籍、工作等各种原因并未被统计在内的人群。

　　实际上，中国的真实城镇化率应该已经接近70%，那么未来空间实际上已经很狭小了。

　　其次，中国有很强的农业属性和族群基因，还有很多人的定居情节很重。我们很难真正的完成80%以上的城镇化率。

　　最重要的是，国内的人口刘易斯拐点早都到来了，生育率下降，老龄化社会到来。未来新增人口远远没有过去二十年多。

　　所以，生搬硬套的对标欧美是不客观的。

　　对于很多大城市而言，新增流入人口确实有。但没大家想象的那么大的空间。

　　除此之外，很多人迷信房价长期看人口这个经典论断，也就是这个城市有多少新增人口流入。

　　但我想再补充一个重点，房价长期要看这些新增人口的收入能力！这才是要义！

　　只有先把这个因素讲明白，我们才能明白房子的真实的购买力是有能力掏出钱的购房者，而不是纯粹的人数堆积！

　　否则，来十万没钱的草根，你房子照样卖不出去。

　　4

　　资金环境

　　虽然央行现在在做货币宽松，但是这些货币宽松是定向到实体经济里的，是用来纾困的，不是用来刺激房价的推升资产价格的。

　　这是有本质区别的。

　　如果你仔细看房地产开发商的融资渠道，看购房者的信贷环境，依旧极其严苛，还远未到全面放松的时候。

　　没有资金的支持，剩下的就看自己基本盘的本事了。

　　所以未来房价，必定还是托而不举起的平稳过度。不要预期那么高，但也不用完全丧失信心。没有暴涨，也没有暴跌，监管把这个篱笆墙扎得很牢固。

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