投资最好是买一手房还是买二手房?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-21 11:01

【河源搜狐焦点讯】自住看成本和效率，投资看价格和潜力。很多人还是会问关于一手房和二手房的问题以及要不要找中介的问题，这次我们尽量一次说清楚。

一手房

很多人以为投资就是去买一手房，到处看哪个楼盘漂亮，装修得好，售楼处姐姐服务好。

这往往是一个误区，从投资回报率来看，一手房不如二手房，从增值空间来看，一手房也不如二手房。

这种情况在市场化程度极高的一线城市普遍存在，一手房叫增量，二手房叫存量。

政府在卖地之前，一般会提前规划，比如规划这里建个什么科技园、产业城，或者在此规划一条地铁、轻轨等，然后会在周边规划住宅用地、商业用地、教育医疗用地等，接着就是要卖地，把人口吸引过来。

在你买的时候周边还是很荒的，这时候需要开发商的卖力宣传，建好高大上的售楼部，等着你的到来。

这种地方一般存在于偏远的郊区，比如21号线在建时就说这里引入了富士康，还有教育城，发展知识城和南沙之前，先把地铁通过去。

所有地铁在规划时就已经想好了，一头连接市区的商业就业中心，一头连着接下来的准备要开发的地方。

一方面保证市中心的绝对地位，一方面要让周边大量闲余空地创造财政收入，其实也是城市大了需要向外发展。

一手房你需要和开发商博弈，在他猛打折的时候买最好，但是也要谨防质量问题以及学校问题，这些年因为质量和学校问题，维权事情屡有发生，确实挺糟心的，这就是一手房的坑。

二手房

二手房相对一手房来说就比较麻烦一点，经办手续比较多，而且不懂的人还容易掉坑里。

买二手房的人有两种人：一种是真正的刚需，一种是真正的投资客。

想要住得方便，离公司不远，那只能选择市区的二手房，要不然就只能去偏远的郊区买一手房。

你都已经去三四十公里外买房了，不可能还会去买别人的二手房吧，你一定是想选个漂亮的一手房。

所以远郊的二手房没有什么市场，如果你买了之后将来也不好转手，除非是强就业中心，政府重金打造的地方，而且已经引入了大量的企业，比如知识城和南沙。

知识城和南沙有大量的一手房和二手房，经过横盘过后的南沙，目前价格维持在2.5万左右，说明这个价格还是有市场的，如果没有市场，价格还会继续跌。

二手房才是真正的价值体现，所以投资客喜欢买位置好的二手房。

刚需主要是看是否有性价比，是否更具效率，另外就是看你的荷包够不够，所以，自住的刚需不用等就是这个意思，错过比买贵更可惜。

投资主要看价格，价格太贵的肯定不会买，每套房都有每套房的价值，一分钱一分货，采光通风楼层朝向户型都是影响价格的因素。

你可以去网上查卖价多少，也可以查到成交价多少，但是在开发商那里，你很难知道他卖给别人同样的户型是多少钱，你不知道你是买贵了还是买便宜了。

二手房可以马上办证，不住了可以马上出租，减轻压力。

过了两年的限售期还可以马上卖了换钱，但是一手房做不到，等交楼拿证到能卖的时候，起码五六年了，降低资金使用效率。

二手房的坑主要是信息不透明，你不知道业主真实的报价，不知道卖家的房子是不是有问题，无法交易过户，中间环节过多，利益链条过长，这些都是你无法掌控的。

这就需要你一方面很懂操作，另一方面有熟悉的渠道和人脉，这样才能确保万无一失。

回报率

从回报率来看，一手房确实不如二手房，但也并非绝对，跟潜力有关。

但我们能买的二手房，一定是成交比较活跃的地区，一手房为主的地方二手房肯定活跃不起来。

二手房眼见即所得，买在周边配套成熟的地方大概率不会错，入住率越高，说明刚需越多，越有支撑力。

一到晚上没几个亮灯的，即便再便宜也不能买，买来自己都不想住，租也租不出去的地方就别碰了。

有一种二手房的回报率接下来可能会砸在手里，或者说跑输大市，那就是没有学位的楼梯老破小。

这种房子楼龄太大，年轻人都不太喜欢，又没有很好的学位，更加会被嫌弃。

一手房未来能不能涨幅很好，除了要看前期的规划，还要看后期的落地。

如果只是规划，落地执行不到位，那远期前景堪忧，价格自然就会虚高，一定会回调。

买了知识城的人并不是有多聪明，而是很幸运，黄埔区的执行效率真的广州第一，引入企业，产业落地，规划速度，其他地方是比不了的，大部分公司都已经来办公了，人才来了，自然需求就跟着来了。

当年同样价格买入朱村的人可能没那么幸运了，他们并不知道富士康要着急转手，也不知道教育城到底什么时候建成。

说白了还是产业，知识城的定位哪里是朱村能比得了的。

买哪里

影响涨幅的并不是因为一手和二手的原因，而是因为位置的原因，以及产品和学位的原因。

想要自己住，随时都可以买，找到自己喜欢的，方便的最重要，再结合一下性价比。

如果是投资，打算出租的，就买交通位置便利的二手房，想要涨得多，一定要跟着产业和规划走，这样才不会迷路。

如果位置差不多，产品差不多，价格差不多，楼龄差不多，还是优先选择二手房。

所有的一手房最终都要进入二手市场才能变现，只有占据了位置、产业、学位、稀缺的房子未来才能成为抢手货，才会涨得最多，有没有具备这些，在你打算买入的时候就应该知道。

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