一环内、锦江边,一个拿地“n”年的项目要来了!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-18 21:56

一环内，锦江边。光是这两个标签就足以说明项目的区位价值。

据房老倌统计，近两年内，占齐这两个标签的项目也仅有两个。一个是2018年底亮相的远洋万和公馆，在众多购房者的关注下终于在2019年1月取证，推出全部351套房源，带装修单价约20453-22635元/㎡，最终吸引了1267名购房者报名。另一个是今年8月入市的天府汇中心，带装修单价约2.7-3.5万元/㎡，357套房源仍然吸引了396名购房者报名，项目目前仍有少量建面约92-101㎡户型在售。不过最近，房老倌又发现了这样一个项目——位于北一环内、临府河的中铁御花府。据置业顾问透露，项目正在积极申报，有可能在下个月内取证。

这个项目的开发商叫中铁八局。没错，就是那个打造过中铁奥维尔、中铁骑士府邸等“神盘”的中铁八局。△中铁骑士府邸实拍中铁八局并不常在土拍市场与其他开发商“抢地”，但作为擅长基建的“铁老大”，往往能通过其他方式获得相比于市场价更便宜的土地。中铁御花府的地块也是如此。

据置业顾问透露，项目地块以前是中铁八局的办公场所用地，2016年才开始改造为住宅用地。对城北稍微熟悉一点的都知道，这一块此前被称为“铁半城”，很多铁路系统单位从上世纪50年代开始就在这里占据了“半边城”。也就是说，中铁最初何时拿到这块地，可能已无从考证。如果不是这些铁路单位的老地块改造，在一环内锦江边这种区位，可能还会继续“缺货”。而项目最开始也并不打算拿出来卖。

按置业顾问的说法，此前项目计划单位内部销售，但后来因为各种因素，决定对外销售，这才于近期对外开放售楼部。

不过，据置业顾问介绍，即便项目对外销售，但还是会有很多内部员工参与报名摇号，也就是说，如果你想买它，跟你一起摇号的对手们或许不在少数。不过也因为项目地块相对特殊的来历，让项目在价格方面有了更多想象空间。我们先来看看项目的配套和产品，再来猜想它能“值”多少钱。中铁御花府位于北一环内，西邻府河，之间只隔了一条两车道的小路。△中铁御花府位置示意图从位置上看，中铁御花府的地段真还算不错——距离一环路和北站西二路两条主干道都不远，同时又不紧邻。与一环路之间还隔着一座老小区，能隔绝主干道的噪声干扰。同时，一线临锦江既有不错的景观视野，又不缺平时休闲散步的地方。从配套上看，一环内的城市配套似乎也不消多说——交通上，除两条主干道外，过个河就是地铁5号线西北桥站，离地铁1号线人民北路站也在1公里内。

今年底地铁6号线通车后，这两个站都将成为换乘站。△地铁5号线西北桥站此外，根据规划，未来火车北站TOD将连接北站西二路站及人民北路站两个站点，形成一个“巨无霸”的TOD项目。不过住在一环内，你可能要有“开车出门堵堵堵，地铁上班挤挤挤”的心理准备。商业上，项目附近的龙湖上城天街上月刚刚开业，与对门子的万达每天“含情脉脉”隔街相望。△龙湖上城天街稍微弱点的可能就是教育了。金牛区的教育资源在五城区本就不算突出，比较知名的如石笋街小学、茶店子小学还都在城西，城北也就just so so了。

置业顾问介绍，目前项目根据门牌号对口小学或是约1公里外的西体路小学，虽然在成都不算知名，不过其对口摇号的中学都还算过得去，如成都铁中、十八中、二十中等。说完配套我们再来看产品，在占据了“一环内、锦江边”这样两个难得的标签后，中铁会在上面放什么产品？不同于中铁奥维尔、中铁骑士府邸这样的“刚需神盘”，中铁八局在中铁御花府地块上打造了号称“中铁八局旗下最高定位”的项目。这个“高定位”大概体现在户型上：建面约120-181㎡，算是纯改善的户型面积段；

1T2洋房、2T3高层的配置，也算是改善产品的标准配置。不过除此之外，项目在产品层面亮点并不多。由于整个项目占地仅有约21亩，而且地块形状呈“凹”字形。或许是为了让更多房源可以看到府河，在地块临府河的一侧规划2栋7层洋房，后排放置2栋高层，这4栋楼中的大多数房源或都可以瞰河。△中铁御花府项目总平不过孤立于一角的5#楼洋房，既无景观资源可言，在两栋高层及隔壁小区的围合下，日照采光或也会受到影响。这样的布局也让项目绝大多数房源只能坐东朝西，无法拥有南向采光面。仅有两栋高层的中间户，被设计为南北通透户型。此外，由于项目地块小而异形，景观园林几乎只能在几栋建筑中“见缝插针”。

整个项目除一个儿童游乐区以及一些休闲区域外，几乎没有中庭景观可言。稍显尴尬的一点是，隔壁老旧小区的一栋楼正好“插”进项目1#及4#楼之间的凹槽，不仅影响4#楼的视野景观，也影响项目整体的观感。

△中铁御花府外立面实拍另外，项目带装修交付，据置业顾问透露，装修标准约4200元/㎡，“三大件”标配都有，日立的中央空调和地暖，客餐厅及卧室全部墙布包裹，卫浴也都采用汉斯格雅等品牌。总之，项目在产品层面表现平平，能让人记住的亮点不多。我们再来说价格。据置业顾问透露，项目预计下月一次性推出全部216套房源。身处一环周边可以参考价格的项目并不多。以今年内开盘的几个项目来看——离项目最近的保利时代，今年内已经5次开盘，带装修单价几乎都在2-2.5万元/㎡之间，每次开盘报名人数几乎都是房源套数的两倍以上，其中今年5月的那批次，开出288套房源却吸引了2629名购房者报名摇号。而位于一环内及一环附近的其他项目，就没这么“亲民”了。如单价达2.7-3.5万元/㎡的天府汇中心、2.5-2.9万元/㎡的茂业豪园、2.5-3.2万元/㎡的金地融信御琴峯等。即将预售的金地39峯项目，单价也极有可能突破3万元/㎡。据项目置业顾问透露，项目预计按照带装修2.5万元/㎡的价格申报，但能否“过审”暂不可知。

按置业顾问的说法，项目由于是开发商自有地块，且作为中优区域自主改造项目也享受了一定的税收政策优惠，所以实际开出来的价格可能会有“惊喜”。房老倌认为，项目价格或有可能与保利时代相当或更低。而两个项目相对来说，中铁御花府离市中心更近，且有更多房源可一线瞰河；而保利时代能一线瞰河的户型则多是建面约180㎡的大户型。