房贷“越长越好”还是“越短越好”?内行:选错可能白给银行送钱

来源：楼市新观

都知道中国人爱买房，但爱买房到什么程度，很多人却并不清楚。这里说两组数据大家可能会有更直观的了解：1、2019年末，我国住户部门债务余额55.3万亿元，住房贷款余额29.8万亿元，占全部居民债务总额比例高达53.9%。而且仅08-19年，2008~2019年，个人住房贷款余额就增长了26.8万亿元；2、西南财大发布的报告显示，我国居民收入的80%都用来买房了，投资股票、基金等金融资产占比极小。这一点和很多国际发达国家完全相反。

相比于国人爱买房，其实银行更爱鼓励民众多多买房，尤其是鼓励民众贷款买房。现在的商业贷款年限最高可以做到30年，而且申请的门槛也相对较低。原因大多数人其实也都知道，从过去十年房贷发放情况来看，个人住房贷款看似分散到增速最快，是银行实打实的核心优质业务，公开资料显示，2018年个人住房贷款不良率仅有0.3%。事实上，从各大银行发布的利润占比来看，个人住房贷款足足撑起了银行60%-70%的利润。

越来越多的国人开始接受并选择贷款买房，背后的原因很现实也很扎心：就目前房价和大部分人的工资收入而言，能全款买房的少之又少——四大一线城市，均价已达6-7万/平，一套房子动辄五六百万，普通家庭不吃不喝买房也要四五十年；二线城市房价也不低于2万/平，年轻人想买房，也至少需要准备一两百万现金；即便是三四线城市，现在绝大多数也妥妥过万一平，对比工资收入，年轻人想买房不掏空“六个钱包”恐怕也很难凑齐首付款，更别说全款买房了。

有人说，贷款买房简直是天才的发明，一方面，高房价压力之下，贷款买房让很多资金不足的家庭也实现了买房的梦想；另一方面，贷款买房让你提前享受到有房住的好处，而且按月分期还款，压力也在购房者的还贷能力以内。

也有经济学家直言，房贷是普通家庭一辈子唯一能享受到的大额、低息、长期的贷款。因此，很多有头脑的生意人即便有全款支付的能力，也会选择贷款30年分期，留着多余的钱去创造更多的价值。这就是所谓的“擅负者恒富”的道理，通俗来说就是，巧用银行贷款让“钱生钱”。

贷款买房虽然已经非常普遍，但是我们通过对身边同事、亲属、朋友等的调查摸底发现，其实很多人在贷款购房时对于贷款年限“越长越好”还是“越短越好”，以及贷款类型选择“等额本息”好还是“等额本金”好问题，往往都是一知半解，拿捏不清。而且很多人都被不负责任的房产中介、销售顾问、个贷办理人员等牵着鼻子走，最终选择错误。

房贷到底怎么选合适？内行银行员工透露：很多人选错，白给银行送钱。下面是一位在国有大银行有近20年的个人住房信贷办理经验的银行员工的内行分析：

第一、等额本息，还是等额本金？取决于你的购房资金实力

贷款利息和贷款年限、贷款总额成正相关关系，即贷款年限越长，贷款金额越高，最终产生的利息就越多。事实上，对应到等额本息和等额本金的还款方式上，利息的差别也是惊人的。

我们以150万商业贷款，30年贷款期限，当前绝大多数城市首套房商业银行贷款利率5.88%为例说明。选择等额本息，最后的月供是8877.86，利息总额是169.6万；选择等额本金，首月月供11516.67，此后每月减少20.42，利息总额是132.67万。两种还款方式，利息差额是36.93万，这笔钱相当于一个普通工薪阶层5-6年的工资收入。

综上对等额本息和等额本金的贷款月供和总利息对比，到底选择等额本息合适，还是等额本金合适呢？这取决于贷款买房人的赚钱能力和资金储备实力：等额本息，每个月还款金额不变，而且还款金额较低，较适合手上资金不充裕的人，尤其是首付款都需要靠东拼西凑的刚需群体；等额本金，适合高收入群体，对于前期的高额还款没有压力。

如果你有提前还款的需要，那么更要选择等额本金。因为，等额本金先还的是本金，而等额本息先还的是利息，站在银行的角度也会推荐购房贷款申请人选择等额本息，这样银行就可以多赚取利息。

我们假如购房者贷款5年后会提前还款，那么等额本息情况下，贷款人实际上支付了银行贷款本金和利息一共是532671，其中本金是106271，利息是43万；而等额本金情况下，贷款人实际上支付了银行本金和利息一共是623948，其中本金是25万，利息是37万。选择等额本金比等额本息要多支付6万利息，而且还少还近15万本金。所以，如果有提前还款的需求，那么选择等额本息，就相当于5年时间白白给银行送了21万的资金。

第二、房贷越长越好，还是越短越好？业内人建议能贷多久贷多久

贷款150万，贷款30年，实际的还款利息总额其实已经超过了房价总款项。很多人觉得这是非常不划算的，还有人据此称是，30年后还完贷款时，购房人又帮银行买了一套房。

我们先来看看贷款10年和贷款最长30年年限下，150万总额的贷款利息（等额本息）情况：贷款10年，每月月供是16562元，利息是48.7万；贷款30年，月供是8877元，利息是169.6万。

贷款30年足足比贷款10年利息高了120万。毫不夸张地说，这笔钱在很多二线城市都可以购买一套像样的商品房了。但对比月供我们会发现，贷款10年其实不适用于绝大多数刚需购房者，原因很简单，这个月供数额对于绝大多数家庭来说是无法负担的，要知道在广大的二三线城市，其实有很多人工资收入不过万。

有人可能会反驳说，贷款30年要比贷款10年，多还120万，这在很多城市都可以购买一套房子了，白白给银行那么多利息，太不划算了。首先，上面已经说过，对于刚需家庭来说，贷款10年月供太高，他们无法承担，贷款年限拉长是不得已而为之；其次，这120万并不能和现在的120万相提并论。因为我们没有把人民币贬值考虑进去。按照过去这些年，人民币每年贬值率2.6%计算，实际上，30年后，120万只相当于现在的四五十万现金的购买力。

对比今天和30年前的一万元，大家可能就会有直观感受：30年前，我国人均存款大概为800元。但2019年底，我国的人均存款已经达到了5.86万元。居民人均存款比约为：1:73。换句话说，30年前的1万元相当于现在的73万元。未来经济增速可能放缓，货币贬值速度也可能放慢，但无论怎么说，未来的120万，也远远不及现在的120万值钱。

结论就是，我们算的房贷利率利息都是基于当前的标准计算，只要我们的货币贬值速度超过房贷利率，那么刚需购房者就是获利的。所以，购房者如果把眼光放得长远一些，未来30年的还款过程可能真的没有想象的那么难。经济社会的不断发展，人们收入水平的不断提高，尤其是M2货币供应量增加带来的通胀，这些因素都给大家提供了弹性的还款区间。

内行建议购房者能贷多久贷多久，其实还有一个被忽略的原因，那就是选择选择贷款买房的往往都是30岁左右的年轻人，这个群体非常尴尬，不仅上有老下有小，而且他们自身又正处于职业生涯发展期，工作生活压力大。内行建议贷款30年，一方面是从他们的自身现状出发考量，贷款年限长，每月还款压力最小，这样可以最大程度节省资金，以满足家庭的孩子教育、老人养老等需求，最大程度改善家庭生活水平；其次，不管大家承不承认，房地产依然是财富保值的最好渠道，把钱拿在手上，吃银行利息还抵御不了货币贬值速度。

总而言之，选择哪种还款方式，以及还款期限，还得根据自己的实际情况出发。正如内行银行员工所说：选对了能省钱，选错了就相当于在白白给银行送钱。

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