南京楼市调控风暴眼

本报记者 刘颂辉 南京报道

在单价倒挂近万元的限价楼盘诱惑下，一些南京的购房者正在铤而走险，通过PS手段伪造资金证明“上车”。

日前，一家TOP10房企南京公司的销售人员向《中国经营报(博客,微博)》记者透露，有的楼盘一旦客户摇号中签，不管成交与否都会算进销售员的业绩提成，因此有人私底下协助购房者伪造资金证明，“都是些不成文的操作，楼盘也会睁一只眼闭一只眼”。

10月11日，热门楼盘启迪水木滨江开发商在官方渠道发布公告，公司依据验资245万元、首付八成的要求进行审查，对不符合要求的一律取消摇号报名资格，或于开盘现场核查请离，对涉嫌违法的，将移交有关部门处理。

因伪造资金证明受到争议的不止是启迪水木滨江，据南京本地媒体报道，位于雨花台区的仁恒城市星光有销售人员告知购房者：“银行账户上只有二三十万，可以PS成两百万，然后可以拿着假的资金证明去报名。”

受访行业专家表示，上述造假操作主要在于楼盘提高了首付比例，验资数百万元，在时间紧急的情况下，一些置换需求不愿腾出资金，这也与现阶段南京楼市行情有关。

公开数据显示，楼市“金九银十”期间，南京新房认购量与供应量大幅增长。9月，南京新房认购10222套，成交5992套，认购量同比上涨43%，国庆假期前后日均成交量超过200套。不过，值得注意的是，从带看量来看二手房市场难言乐观，库存量已突破10万套。

资金证明造假风波

家乡在江苏宿迁的于先生，今年依靠自己的中级职称证明在南京落户，参加了四五个楼盘摇号活动后，他在城南成功买下一套房。

在南京城南的在售项目中，仁恒置地推出的仁恒城市星光是颇受关注的代表。在今年8月31日拿到第二批销售许可证之后，楼盘就不断通知意向客户们报名。

该项目共推出432套精装房，备案均价4.38万元/平方米，比周边的二手房价格还高出每平方米7000元。虽然设置了首付五成、验资200万元的门槛，但依然吸引了2506组购房者报名，中签率17.2%。按照相关要求，这批购房者冻结的资金达到50.12亿元。

据江苏公共新闻频道报道，就在9月6日开盘选房的前一天，有购房人王女士爆料称，在仁恒城市星光截至报名的前一晚（9月1日晚上），她还没把钱凑齐，也没办法出具200万元的验资证明。就在这时，仁恒城市星光一名销售员告知：“银行账户上只有二三十万，可以PS成两百万，然后可以拿着假的资金证明去报名。”

据报道，该名销售人员还表示，只要有购房证明，“不仅存款证明上的金额可以PS，上面的人名也可以PS”，也就是说一张200万元的存款证明可以给两个人同时使用。最终，在销售人员的线上指导下，王女士在仁恒城市星光报名成功了。

南京楼市新政“宁九条”第七条明确规定：利用虚假材料骗取购房资格或伪造资金证明，一经查实，可以取消购房资格并依法追责。9月下旬的一个工作日，记者就此来到仁恒城市星光售楼处，置业顾问以负责人不在为由，未回应上述问题。在随后与仁恒置地南京公司一名负责人的沟通中，其表示，具体以公司公告的信息为准。

负责开发仁恒城市星光的南京颐荟居房地产开发有限公司在“资金证明造假风波”后很快发布了通报信息：公司在项目APP网上报名过程中，进行了严格审查。因购房证明、身份证信息填写错误；存款证明不符合验资条件等情况，于摇号前主动剔除无效报名共计303组。已严格按照销售方案，在开盘现场对购房人进行资料核验，不符合核验资料信息的购房人不予入场选房。如发现造假情节，将严格自查自纠，及时处理。

记者在南京多家楼盘调查发现，上述造假风波后，南京新开盘的项目对验资证明的真实性筛查得更加严格。扬子江金茂悦一名置业顾问告诉记者，在最后一批房源开盘过程中，公司对验资环节要求非常严格，很多没来得及准备资金的，临时PS证明都被检查出来筛掉，并且采取了AI审批等方式，从线上到线下经过了三轮对比审核。

“两轮审核后，原来1万多组认筹客户，只剩4000多组符合资格。”其介绍，“有些客户验资的时候钱不够，直到签约的时候才凑到钱，而且要拖延时间，我们现在会杜绝这类客群。”该名置业顾问介绍说。

供应开闸交易火爆

南京是长三角地区的楼市热门城市，也是品牌房企竞逐之地，每年“金九银十”期间的市场行情牵动方方面面。

买房送金条、超过5000组人摇号抢总价1800万元的高价盘、在楼盘门口吃着外卖坐等摇号……记者在走访南京房地产市场期间观察到，楼盘的营销活动五花八门，有人从苏北的宿迁连夜开车到楼盘，只为摇号中签。

易居企业集团南京公司提供的数据显示，9月28日~10月11日，南京共认购商品住宅5787套，成交2706套。其中，10月5日~11日，南京日均认购商品住宅195套，成交229套。

新房密集供应是推动楼市交易火热的重要原因。国庆假期前夕，南京就有51个楼盘集中领取销售许可证，上市10775套房源，这个数字是南京楼市历史新高，甚至超过了个别一二线楼盘的整月取证数量。9月29日，南京市住房保障和房产局披露了第四季度商品住宅拟上市计划表，南京还有127个项目3.28万套新房入市，合计约388万平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，商品住房集中放量不排除是给“十一”长假做的准备，对假期的销售行情起了积极作用，当地政府在适度放松预售许可要求。

在楼盘集中上市情况下，竞争进入白热化，分化也十分明显。一些配套好、价格优势明显（一二手房倒挂、低价）的项目去化较快，而区位、价格优势不明显的项目，去化相对惨淡。

南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示，南京之前频频出现万人摇号行情，引起行业关注，为了不引起人员聚集，就让楼盘集中开盘，购房者尽量分散开，提高了楼盘的中签率。但其实仍只有40%开盘卖光，多数楼盘没有卖完。

南京网上房地产披露的数据显示，位于南京浦口区的三金鑫宁府于2017年7月首次开盘，项目共入网884套房，3年多过去，成交仅603套，不足七成。记者走访位于珠泉西路与江淼路交汇处的三金鑫宁府售楼处时，一名置业顾问介绍，项目共建有13栋高层住宅，现房销售，户型最小有127平方米，均价2.56万元/平方米，毛坯房交付。楼盘如今最大的亮点是，每个户型配有4平方米的设备阳台属于赠送范围，交房后可以敲掉墙面打通成一个房间，交房的业主已经在施工。

针对上述情况，记者致电三金地产旗下的南京江北三金房地产开发有限公司负责人，其听到赠送面积后就立即挂掉电话，未予回应。

南京市浦口区住房保障和房产局市场监管科回复表示，执法工作人员已前往现场核实三金鑫宁府的偷面积行为，并且督促开发商整改，重新开放毛坯房的样板间，要求在销售过程中的说辞与交付时保持一致。

二手房局部遇冷

动辄数百万资金证明的改善楼盘在南京销售火热，一些总价低的二手房被抛售出来。吴翔华表示，近期二手房挂牌量明显增加，市场已出现大量的置换需求，短时间二手房均价会轻微下跌。

研究机构的数据显示，南京在售二手房数量持续上涨，而二手房成交量在下跌。链家官网数据显示，截至10月15日，南京在售二手房数量为102383套，9月成交均价为28661元/平方米。南京的二手房房东开始抛售手上的房源，在各大中介平台，不时能看到“降价急卖，价格可谈”的帖子。

10月9日，贝壳找房发布了2020年城市“十一”找房热度（二手房市场），西安、广州、苏州的城市总带看量增幅较大，较去年同期分别增长155.5%、146%和112.5%，在南京、武汉和天津，“十一”假期带看量增幅排名靠后，同比涨幅未超过20%。

7月底出台的“宁九条”对二手房交易起了“釜底抽薪”的作用。该方案规定，完善住房限购政策，夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这意味着，南京全面封堵了“真买房、假离婚”的操作。

“我们店的二手房成交量在明显减少，后续成交价格还可能继续走低。”易居房友一位长期从事二手房销售的店长表示，以前相当一部分客户是拆迁后家庭有多套房源，通过假离婚买卖了二手房，如今已行不通。

二手房市场一直以来是探究楼市动向的风向标。南京新房供应量上涨，刚需、改善各类产品接连入市，在“买新不买旧”的观念下，二手房市场成交压力可想而知，资金上“卖一套再买一套”的购房逻辑变得更加困难。

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