河南房企抱团“不降价”背后：郑州多楼盘销售称可首付分期

本报记者 吴静 童海华 郑州报道

近期，河南房企抱团“不降价”引发市场关注，多位河南房地产企业掌门人公开表示要“稳房价”“不带头降价”。然而，“不降价”口号背后，是河南省会郑州房价已经连续数月处于低点。目前呈现供大于求的现状，且供求比在不断拉大，市场机构统计，新房去化周期已超过10个月。

《中国经营报(博客,微博)》记者近日走访了解到，不少新房项目纷纷降价促销以期尽快回笼资金，其中不乏本土实力较强的房企，以及全国性大型房企。尤其是在远郊地区，借助前期规划概念等因素涨起的房价，也在楼市下行期逐渐跌落。叠加疫情影响，郑州今年远郊房价下跌最为明显。

首付分期频现

9月底，在金水区的一个项目售楼处，即便已经是下午4点，这里依旧人头攒动，短短半小时内，售楼处有将近百人前来咨询或签约。据了解，该楼盘规划8栋高层，总计1551户。

记者了解到，该楼盘人头攒动并非没有原因，较低的价格和首付分期使得不少刚需客户纷纷趁机入手。

今年6月中旬，该项目开盘，精装修均价在18000元/平方米。9月23日，推出毛坯房，均价在15500元/平方米。毛坯房推出后，和精装修房源同时售卖，只不过买精装修房源可以拥有项目新签的河南省实验中学思达外国语小学（私立学校）入学名额，毛坯房源参与的是按片划分的学区。

以一套114平方米的毛坯房源为例，原价18017元/平方米，总价206万元，优惠后单价在15675元/平方米，总价179万元。这样的价格，无论是与周围小区动辄17000元/平方米以上的二手房相比，还是18000元/平方米以上的新房相比，均占据价格优势。

不仅如此，记者在售楼处还了解到，该项目目前可以首付分期，上述房源首付按照三成计算为54万元。但实际上，首付可以先只付5%，即将近10万元，剩余的首付款可以分5次、在3年内付清，每次付将近9万元。

对于分期的首付款，置业顾问告诉记者，“这是没有利息的，是开发商先给客户垫付出来，也不影响正常网签，网签显示客户是付了30%首付的”。

实际上，首付分期目前在郑州并不鲜见，据多位中介介绍，在他们所带看的楼盘中，除了国企、央企的项目之外，其余大部分项目可以首付分期。“没有办法，今年受疫情影响，再加上前段时间政策要求房企降负债，列出‘三条红线’，许多开发商要赶快回笼资金，”当地中介解释道，“首付分期可以让房企尽快拿到客户购房款中70%的银行贷款。”

记者走访中了解到，在采用首付分期上，各开发商略有不同。上述项目，除了客户交纳的5%首付外，其余25%的首付为开发商垫资。

而在郑州空港新区，以空港宸院为例，该项目首付比例可以选择，若首付5%，开发商是与融360合作，以装修贷形式放款，客户不承担贷款利息，只需在交房前付清剩余的25%首付款即可。如果选择首付15%，开发商的合作方为深圳通用振兴金融服务有限公司（以下简称“通用振兴”），同样不用承担利息。

并非所有的首付分期都不用客户承担利息，在郑州远郊——南龙湖片区的兰庭华府项目，所采取的是首付10%，剩余的20%由开发公司旗下的小额贷款公司——正辉小额贷款有限公司提供贷款（以下简称“正辉小贷”），客户承担利息。

以一套总价在111万元的房源为例，首付款约34万元，客户首次交纳12万元左右即可通过网签，剩余的22万元，是由正辉小贷提供贷款，客户在1年内还清，每次除了还7.4万元的本金外，还需分别偿还5753元、3818元、1882元的利息。

国庆假期之后，这些项目在节前给出的优惠仍在使用，前来咨询购房的客户，仍可采用首付分期。“因为我们是第三方垫资，您哪怕是交房后补齐首付款都可以，一般是3年内付清。”空港宸院置业顾问说道。

针对这些首付分期现象，记者向郑州市房管局反映情况，截至发稿时，对方收到记者的采访函，但并未回复。

远郊楼盘降价去库存

9月17日，河南房地产商会召集了三十多位河南房地产企业高管和一线房企参加在郑州召开的闭门会议。在会议上，正商集团董事长张敬国、建业集团董事长胡葆森等都表示，降价促销对于整个行业发展，弊大于利；自家企业要稳房价，不带头降价。

此举随后被认为有操纵市场之嫌，不过业内律师向记者解释道，这种行为只是行业协会的一种内部意见，不构成商业上的操纵价格，也不涉及违法、违规。

尽管企业口头表示不降价，但从实际成交数据来看，今年由于疫情等多重因素影响，郑州楼市行情并不乐观。国家统计局数据显示，8月份郑州新房价格同比下降0.4%，二手房同比下降4.4%。

据市场机构克尔瑞统计，目前郑州市场呈现供大于求的现状，且供求比呈逐步拉大的趋势，2019年郑州主城区商品住宅供求比约为1.1，而今年1至8月供求比拉大至约1.3。与供求比相对应的是市场存量的攀升，截止到2019年底，市场取证库存约为769万平方米，去化周期约为9.7个月，而截止到今年8月底，存量攀升至约934万平方米，去化周期约10.3个月。

实际上，降价促销已成为许多楼盘的无奈之选，尤其是在远郊地区。以上述南龙湖片区为例，由于初期缺乏规划，区域内道路、治安较为混乱。2014年，当郑州市区房价突破万元大关时，南龙湖还在4800元/平方米左右徘徊。2016年郑州楼市进入上涨期时，主城区购买力向郊区外溢，南龙湖从5900元/平方米迅速借势涨至9000元/平方米左右，之后房价一直停留在9800元/平方米左右。但从去年开始，区域内价格有所回落。目前，南龙湖不少小型开发商的项目降价幅度较大，客户可以首付分期的同时，还打出“买房送车”的承诺。

兰庭华府是该区域内品质相对较高的项目，2018年1月份，南龙湖出现三家地王，正商以6164元/平方米拿下该项目一期地块，前期售价定在13000元/平方米左右，但市场并不买账，“当时仅卖了十几套，”现场置业顾问说道。而在兰庭华府旁边，龙湖以7068元/平方米拿下天宸原著地块，初期定价在12000元/平方米左右；雅居乐天域拿地价7516元/平方米，但开盘售价在10200元/平方米左右。去年，兰庭华府一期将价格调至11000元/平方米左右，目前，该项目一期价格已降至9200元/平方米左右，且可以首付分期。

由于前期城市框架规划较大，前两年凭借郑东新区规划概念而起的绿博、白沙市场如今面临着人口导入不足、房价下跌的局面。“2017年高点时，白沙最高能接近2万元/平方米，但现在普遍都跌去两三成。”置业顾问介绍道。

在白沙片区，记者看到，部分项目出现高溢价与首付分期同时存在的现象。在星联·岚溪府售楼处，置业顾问向记者计算了一套108平方米的房源，单价为14283元/平方米，原总价为155万元，但实际备案价为130万元左右，单价为12000元/平方米，多出来的溢价以装修合同形式另外签订，但包含在首付里。同时，客户在付款方式上，可以选择首付分期付款，2年内分3次付清即可，不承担利息。

记者针对首付分期和降价问题致函上述项目，截至发稿时未获回复。

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