融资三道红线对土地市场会有什么影响?

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十一前接受了北京电视台关于三道红线与土地市场的采访，与大家分享观点如下：

一、房企拿地热情与之前相比有什么变化？由热转冷的原因？

相较于上半年的“火热”，8月以来，北京土地市场明显遇冷，频频出现底价成交。9月2日，北京再以底价出让2宗“不限价”宅地，成交金额合计为83.06亿元，中海、北京城建各落一子。

由热转冷的原因，主要是开发商对融资调控的担忧。巧妇难为无米之炊，房地产最重要的两个生产要素，一个是土地，一个是资金。没有资金则买不来土地，而拿地环节又不允许融资，面对不断提高的地价，很多开发商不得不采取联合体的形式。

这次在调控大背景没有改变的情况下，主要原因是市场盛传的“三道红线”的影响。“三道红线”分别为：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净资产负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。日前，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，形成了重点房企资金监测和融资管理规则。

二、市场盛传的“三道红线”怎么理解？资产负债率是衡量一个企业负债情况、经营风险的一个重要指标。是负债与资产之比。如果等于100%，则负债等于资产。如果小于100%，负债小于资产；如果大于100%，则资不抵债。该指标越小越好。三道红线的规定是为了防范企业的经营风险，避免资不抵债给债权人造成损失，引起社会动荡。“三道红线”。具体来看，一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四档，以有息负债规模作为融资管理的操作目标。如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。而有两项、一项和没有超出阙值的公司，有息负债规模年增速分别设限为5%、10%和15%。此外，对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。 三、“三道红线”与房企拿地热情高低有何联系？土地是生产要素，是引致需求，是为了满足消费者的住房需求，开发商才买地，目的还是要生产出房子，把房子卖出去，并能够盈利。在融资管控从紧情况下，如果企业达不到监管要求，则不能进行融资，无法进行可持续生产。并取得盈利的。所以，很多已触碰红线的企业，已经没有融资的可能，也就知难而退了。 四、从短期和长期两个时间维度来看，“三道红线”会对北京的土地市场产生怎样的影响？从2017年从严调控以来，北京市采取了限购限贷限商限价限售的五限政策，开发商的回款速度很慢，加之疫情的影响，回款速度就更慢，不少企业已经突破了三道红线。没有突破的企业不多，所以，短期北京市的土地市场还会处于低迷状态。等企业都适应这个监管条件后，土地市场可能会再次趋暖。 五、那这是否意味着北京土地市场，在2020年剩下的几个月里不被看好呢？今年北京土拍市场指标是否已经完成？其中无人问津或竞争不激烈的土地分布在哪些区域？土地属性是什么类型的？对于开发商而言，土地是最基本的生产要素，有地才能盖房。北京毕竟是首都，人口的吸引力还是很强的，刚性需求和改善型需求旺盛，房子只要卖得出去，开发商就有拿地的冲动。有些企业被三道红线卡住了，但有些企业，尤其是一些大国企还是没有问题的。因此，北京的土地市场不会有问题。北京的土拍市场指标也会完成。凡事都是一分为二的，由于三道红线的限制，土地市场的竞争程度降低了，底价拿地对企业更有利了。

无人问津的地块儿主要是位置偏远的限竟房。

其中的原因一个是位置，另一个是政策问题。

位置、位置、位置，是房地产的至理名言。无人问津与竞争不激烈的地块儿主要还是位置较偏远，教育、医疗、交通、产业各方面配套较差、需求不旺盛的地块。

另一个问题，就是在限房价限地价竞自持情况下，出现新房与二手房房价倒挂的现象，正常的价格机制发生扭曲，开发商也很难得到应有的利润，没有拿地的积极性。北京市房地产法学会副会长兼秘书长 首都经济贸易大学 赵秀池 教授 2020年10月13日

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