【楼盘分析】10年翻8倍!北京这个小区暴涨的背后逻辑是什么?

时间回到10年前，你会买房吗？如果你2009年在北苑地区花80多万的价格买一套89平两居室，到2020年，这套房的价格会翻8倍，以648万元的价格成交。按照这个增值速度，这套房11年涨了500多万，平均一年涨51万左右，一个月涨4万。相当于你买了这套房，每个月的睡后收入就是4万多！月薪4万，即便到今天也是大企高管才能有的薪资，但如果你早早买了房，躺着就能超过身边的社畜。

过去10年，中国房价经历

了几轮暴涨，北上广深这样的一线城市更甚。正因为这个原因，我们买房才需要将眼光放长远，不但需要了解板块的未来，也需要思考某些楼盘涨价背后的逻辑到底是什么？为了能更好的帮助大家，西瓜说房开设了【楼盘分析】栏目，我们会寻找一些在过去10年涨幅翻数倍的楼盘，分析其背后的涨价原因，帮助大家梳理理性的购房思维，买到更好的房子。第一期我们要说的楼盘，是新北苑的润泽悦溪。润泽悦溪2009年建成，当年开盘价格是9500元/平，但是到了今年，价格已经涨到了8万元/平，10年间翻了8倍多！

在北京，不是所有的房子都可以10年翻8倍的，润泽悦溪为什么可以做到？主要原因在以下三点。

一、 新北苑的区域优势

新北苑位于13号线北苑站北侧区域，其实这个地段当初挺不被看好的，10年前大家都觉得这太远了，比老北苑还远，但时间证明一切，经过10多年的发展，新北苑已成为亚奥板块一个成熟的宜居居住区。目前这一区域内共7个住宅小区，3个别墅区，大部分是10年后开建的，12年13年集中交房，次新为主。润泽悦溪周边的世华泊郡和国际城有回迁房，是为当年商品房配建，与商品房同院共享园林配套。

区域内的配套都有什么？学校方面，教育配套较为完善，有北京市对外贸易学校、朝阳外国语学校高中部、朝阳区外国语学校来广营校区初中部、北京市朝阳区实验小学（润泽校区）、朝花幼儿园等，基本可以满足区域内孩子的教育需求。医疗配套方面，朝阳妇幼医院分院将进驻，周边还有航空总医院、北京清华长庚医院等。交通方面，原本润泽悦溪距离北苑地铁站还是有点远的，大概有1.5公里，但占据规划优势，距离即将开通的17号线清河营站1公里左右。17号线开通后，公共交通出行会更方便。很多在西二旗或望京上班的人会在新北苑买房。商业方面，润泽悦溪小区内部没有商业，但在距离不到1公里的华贸城有华贸天地，是个商圈，影院、休闲、娱乐、逛街等都有，日常生活很便利。

二、 小区本身的优势

通过走访中介了解到，在北苑地区买房的家庭很大一部分是家住亚运村或市区的二次改善置业人群，儿女们有了小孩，置换一个更大的户型。不难看出，整个北苑地区的小区居住环境很好，老人能在这边舒服的养老。而相比于周边小区，润泽悦溪虽然有30多栋楼，但都是9层左右电梯板楼，1梯2户，相对安静很多。而且容积率只有1.6，绿化率50%，走的是品质路线。物业方面，润泽悦溪的物业是国贸物业，24小时安保，小区环境干净整洁。行车方面，小区内人车分流，车辆从外面直接进入地库。晚上过去能看到很多饭后散步、跑步运动的业主。而户型，是润泽悦溪最大的优势。在这个小区里，无论是2居、3居还是4居，大部分都是东西双通透和南北双通透户型。

东西双通透户型：

东西双通透户型的优点：1、通风效果好，把窗子打开的话就可以形成对流，空气流通好。2、采光时间长，这种东西通透的房子上午、下午都会有采光。3、安静。东西通透的房子大多都是在板楼里面，板楼居住的人会比塔楼少一点。缺点：1、采光不均匀，如果东西走向较长的话，没有采光的那一面中午会稍微暗一点。2、朝西的房子夏天西晒很严重。3、如果房间朝东，早上室内的阳光会很刺眼。 南北双通透户型：

南北通透是最受欢迎的户型，优点：1、采光效果好，就算是阴天屋里也很亮堂。2、通风效果好。3、冬暖夏凉，南面的房间更能吸收到阳光，朝北的房间清凉一些，冷热空气循环，室内温度更适宜。还有两种户型是双层户型，也就是顶楼复式和一复地。这两种户型除了大之外，还附带花园露台。但问题是一楼采光差蚊虫多，且院子只有使用权。

小区内环境和物业好，户型通透且实用，适合家庭置换，是润泽悦溪房价翻倍的第二个原因。

三、 开盘价低

润泽悦溪能在10年内翻8倍的第三个原因，就是开盘价低。相比于目前北京其他大部分均价8万元/平的房子，润泽悦溪所在的新北苑在最开始并不被看好，因此开盘价也没那么高，这才实现了后来的8倍涨幅。正因为这个原因，很多人在选房时才会想着苦等笋盘，只有入手的价格足够低，未来的涨幅才会更大。但是，北京如今已经过了房价飞速上涨的时期，买房思维也应顺应市场变化与时俱进。西瓜太妹最常说的一句话就是：“你买400万的房子涨到800万可能性很大，但你买1000万的房子想涨到2000万，很难。”对于现在想在北京的买房的人来说，真正了解自己的购房需求，在买房过程中不踩坑，买到适合自己的房子，才是最重要的。

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