上市两年考：大发地产的业绩“张力”与体质“进化”

　　资本的赛场上，“新秀”初登即能脱颖而出的，必定具有优秀企业的基本素质，并且更重要的是能创造可期、可确定的发展前景，大发地产(6111.HK）就是其中之一。

　　10月10日，大发地产正式上市两周年，通过对这两年的发展情况、业绩表现等指标的分析，可以看出大发地产上市后一些明显的“体质进化”。

　　销售增速处于行业高水平

　　持续高质量成长

　　2018年，大发地产成功上市，这成为其发展的“助推器”，此后几年均提前并超额完成全年目标，各指标持续保持稳步增长。

　　2020年同样如此，大发地产定下新的销售增长目标，相当于合同销售额约250亿元，销售增长目标为行业中高水平。

　　而根据上半年数据显示，大发地产销售金额的完成度已达到约45%。在克而瑞发布的《2020上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，大发地产荣获全口径销售额排行榜第87位。

　　集团于截至2020年9月30日止九个月实现累计合同销售金额约为200.98亿元人民币，同比增长约59%；累计合同销售面积为135.85万平方米。其中，仅9月份，大发地产就录得合同销售金额40.96亿元，录得合同销售面积21.97万平方米。

　　根据业绩公告，大发地产销售额主要来自公司一直深耕的长三角市场，以一线及优质二线城市为主。其中长三角合同销售额占比高达86%，合同销售面积占比77%。

　　可以看到，今年前九月，大发地产的平均销售价格已达到约14793元/平，处于行业中高水平，充分体现出高能级城市的溢价能力。

　　2020年上半年虽受到新冠肺炎疫情影响，房地产行业受到一定冲击，但大发地产坚持以不变应万变，扎实的内功在市场下行时期，也彰显出发展的稳健与从容。

　　加大全国优质地储备

　　围绕“1+5+X”做深耕

　　截止到2020年6月30日，大发地产已在长三角及全国5大黄金城市群，运营82个项目。

　　仅今年上半年，大发地产新增土地就达16块，新增土地储备约186万平方米，新增土储货值约268亿元，荣登克而瑞上半年新增货值TOP51，新增土地价值TOP48，新增土地建面TOP53。

　　具体分析大发地产的布局策略，其是按照 “1+5+X”的战略开展对长三角的深耕，同时积极寻找合适机会布局全国。布局国家黄金城市群。

　　据了解，大发地产秉承审慎的投资战略，在决定进入新城市(300778,股吧)前，均采用审慎的投资评选原则，并作出深入的研究，与合作伙伴发展长期的战略合作关系，进行土地收购和发展，有效管控成本和投资投入。

　　与此同时，靠产品做深一座城市，在市场生根发芽。

　　2020年，大发地产焕新了四大产品线，升级“4大悦居体系”，打造24悦爱社区，构建起了多维立体、全龄化的生活空间，主要就是围绕产品力，重点关注产品IP的打造和典型项目的提升，凸显关注社区生活的价值。

　　同时，进一步夯实以“6611”运营管理体系的内控管理，以项目为核心，贯穿全生命周期，聚焦经营目标，确保过程管控，以实现企业快速高效运营，提高资金利用率，提升抗风险能力，助力企业高质均衡发展。

　　融资扩宽财务优化

　　评级屡创新高

　　大发地产由于均好的企业体质，上市后不久，全球标普评级便授予长期主体信用评级“B”，展望稳定。2020上半年，穆迪重申大发地产国际信用主体评级B2，展望维持稳定。

　　标普认为，自2018年10月上市后，大发的经营业绩和杠杆率大幅改善。在资本市场的影响力稳步提升，为大发地产未来获得更多的资金支持提供了便利。2020年1-7月大发地产成功发行3.5亿美元优先票据，进一步优化集团财务结构。大发地产将顺利推进项目执行，持续增长。

　　的确，借助上市，资本市场给大发地产的资金面带来了更多想象。

　　最为明显的是，大发地产积极拓宽多元化融资资源，包括资本市场和境外银行贷款。在上市和获得3亿美元优先债发行额度后同时将降低总体融资成本。

　　通过优化债务结构，发展银行贷款、发行境外美元优先票据及其他渠道；与60多家金融机构保持着良好的关系，为大发地产长期发展提供充沛稳定的资金来源。

　　中报数据显示，截至2020年6月30日，大发地产2020年上半年净负债率下降至约71.7%，降负债效果显著，现金短债比维持在1.2倍。数据充分体现出，大发地产密切监控各项财务指标，保持流动性充裕，财务稳健性持续优化提高。

　　市场表现良性

　　获多家大行正面评价

　　良好的业绩和资本口碑也让大发成为近两年来为数不多上市首日大涨的内房股。今年以来大发地产荣获“稳健经营企业奖”、“2020中国上市房企百强”、“2020中国房地产上市公司综合实力70强”、“2020中国上市房企风险控制能力十强”、“2019金港股最具价值地产股公司”、“中国综合实力投资控股企业奖”等重磅奖项。

　　7月22日，安信国际发布房地产行业研究报告，对大发地产维持“买入”评级，新目标价为5.50港元。安信国际表示看好大发地产于长三角的市场地位，随着公司把握机遇扩大规模，估值有望提升。

　　综合实力日益精进的大发地产收获了越来越多的认可，荣膺“2020中国房地产上市公司综合实力70强”、“2020中国上市房企风险控制能力十强”、“稳健经营企业奖”、“第十七届（2020）蓝筹年会蓝筹企业”、“最佳新锐品牌”、“2020年度卓越投资价值地产上市公司”等赞誉。

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　　文/张发财

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