长沙楼市观察：去化两极分化

本报实习记者 蒋翰林 记者 童海华 长沙报道

在楼市调控领域，“长沙模式”常被人们作为模范津津乐道，长沙成为全国“房住不炒”的“优等生”。然而，楼市“模范生”正面临着去化两极分化的尴尬：一面是火爆的“日光盘”频现，一面是部分楼盘仅有个位数的去化率，可谓“冰火两重天”。

此外，长沙精装房源连月来占比不断提升。据统计，8月长沙69次开盘中，有37次所推的房源为精装房，占总供应楼盘数的53.63%，可见精装楼盘已经占据了长沙楼市的半壁江山。

“首先考虑毛坯房，但周末看了三个位置不错的楼盘，全是精装，很纠结。”考虑在岳麓区买首套房的黄女士坦言，精装房是不得已的选择。在长沙，虽然精装项目供应量占比大，但从开盘情况来看，毛坯房依然更吃香，不少热销项目，像去化率100%的越秀湘江星汇城，和超九成去化率的北辰中央公园等，均为毛坯销售。

一边是去化更优的毛坯房，一边是严格限价下利润空间更大的精装房，开发商为了吸引购房者，很多新盘首开以低价毛坯打开市场，在打开知名度后又改卖精装房，在限价环境中获取更大利润空间。

新盘热销项目仅占两成

长沙堪称全国魔幻楼市中的“一股清流”，相比“北上深”动辄每平方米10多万元的房价，长沙的购房者无疑是幸福的。在中国房价格行情网7月全国城市房价(住宅)排行榜上，中部6个省会城市中，长沙以11656元/平方米的成交均价垫底，与武汉的成交均价相差超过7000元/平方米。根据贝壳研究院发布的报告显示，在新一线城市中，长沙是典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价。

楼市“模范生”的背后，是一系列限购、限价、限贷的严苛调控政策。2018年，长沙出台调控最严政策，本市户籍单身限购一套，已婚以家庭为单位限购两套，外地户籍需连续缴纳24个月社保或个人所得税方可限购一套。去年，取消二套房契税优惠、限定开发商平均利润、网签（备案）满6年可购第二套房等措施，又为调控持续加码。

“我们本地人满足刚需买房不困难，又很少有炒房的。”购房者孟女士称由于受限购政策约束，长沙人普遍“佛系”购房置业。但即便买房心态“佛系”，长沙仍然有不少热销盘，甚至日光盘火爆。

越秀湘江星汇城是8月长沙热门楼盘之一，首开实现了完全去化，成为继润和湘江天地之后月亮岛上又一网红盘。开盘当天，该项目推出了复式高层、复式洋房和344套大平层住宅，均以毛坯房源出售，均价在9980元每平方米。

9月15日，位于雨花区的万科天空之镜即将新盘首开，由于售楼处现场座无虚席，不少购房者只能站在沙盘旁，与置业顾问算写“置业计划书”。据置业顾问介绍，该项目处在高铁会展板块的核心位置，均价在9000到10000元/平方米的100多套洋房，目前已有三百多人排队认筹。《中国经营报(博客,微博)》记者在认筹区看到，在售的四栋住宅房号落位表，除了一层和顶层，都贴满了红色认筹标志。

有楼盘日光，有楼盘则成交遇冷，去化率不到两位数。

中原湖南战略研究中心的数据显示，8月份，长沙楼市整体开盘去化率53%，但仍然出现了个别楼盘个位数的去化率，例如去化率仅有10%的金辉优步星樾和9%的合能枫丹星悦。

对此，记者实地探访了位于长沙县的合能枫丹星悦楼盘。工作日的售楼中心，现场人气冷清，除了记者鲜有其他访问客户，置业顾问十分热情地向记者介绍项目情况。据介绍，该项目为小高层花园洋房，85~126平方米的户型，均价在万元左右。记者留意到，项目周边有两个公园，距最近的地铁站和公交站在800米左右，附近没有看到大型商超、餐饮等配套，生活配套稍有不足。

“现在周边发展一般，看不到后期的升值潜力。”前来看房的魏先生打算在长沙县买一套洋房，他认为买房关键看性价比，而该楼盘均价一万出头，在长沙县不具优势。

从上半年开盘的项目来看，中原湖南战略研究中心的数据显示，长沙整体市场认购率分化明显，认购率低于30%的项目占比24%，而高于80%占比仅有23%，同比下滑4%，市场热销项目明显减少。

就此现象，央视财经评论员、优淘城总裁薛建雄向记者表示，这是长沙经过近十年城市大规模外扩和购房需求释放，总体供过于求的市场表现。他认为，卖的好的只有少数性价比较高的楼盘，它们被改善需求人群集中看中。同时，他还预测，长沙楼市很快会进入豪宅化，之前改善需求经过十年沉淀，很大一部分人有再升级居住环境的愿望；同时可开发的地也越来越少，也将主要被用来开发高档次楼盘。“把准这条主线的项目就会被抢购。”薛建雄预测。

房地产高级经济师周正国向记者表示，楼市去化率的分化严重，恰好说明当地楼市逐步进入饱和期和转型升级期，对项目的质量要求也更高了。

“毛改精”：本为增加利润 却遇去化难题

记者在踩盘过程中还留意到，去化率较高的热销项目，多为毛坯房，像8月去化率100%的越秀湘江星汇城，和超九成去化率的北辰中央公园等，均为毛坯销售。

“首先考虑毛坯房，但没办法开发商只卖精装，房子其他方面也还不错，就被迫接受。”考虑在岳麓区买首套房的黄女士，和家人在中介带领下看了三个楼盘，都是精装房。黄女士的想法并非个例，好房子网曾发起一场关于精装的线上调查，结果显示近七成长沙购房者首选毛坯房。

一面是购房者对毛坯房的偏爱，一面却是精装房源已占长沙楼市半壁江山。据统计，长沙8月份69次开盘中，有37次所推的房源为精装房，占总供应楼盘量的53.63%。

“长沙严格限价，开发商可以通过精装房来获取更大的利润空间。”长沙某知名房产中介公司刘经理向记者举例，雨花区万家丽路南的一宗土地交易，楼面地价为3300元每平方米，该地住房限定单价为10900元，房地差价达7600元，若加上当地精装修的最高限价2500元，房地差价便可增加到10100元，利润空间自然加大。

在“限房价、竞地价”的政策下，很多开发商选择推出精装房，甚至纯新盘首开毛坯房后再推精装，以此将售价上调的操作，已成为长沙楼市常见现象。

但值得留意的是，从去化率来看，“毛改精”之后的项目，成交量却出现了大幅下滑的情况。8月29日，金辉优步学府加推了204套住宅，开盘仅卖出85套。与前三次以毛坯开盘不同的是，此次加推由毛坯房改为了精装房，而去化率却由100%降到了42%，不足五成。记者9月中旬在该楼盘售楼处了解到，精装房与毛坯房差价在1600多元，开售近一个月，精装房依然余量充足，低中高楼层都有户型可选。令人意外的是，市场反响较差的情况下，该楼盘销售人员告诉记者，下个星期开发商将再推新改为毛坯房。

“毛改精”后遭遇去化滑铁卢的尴尬情形，在长沙并非个例。据湖南中原研究院的统计，8月份长沙“毛改精”的多个项目，如建发电建江山悦、恒伟星雅韵，均出现了去化率下滑至及格线以下的尴尬局面，其中恒伟星雅韵不论毛坯还是精装房，推出后去化率均不到一半。记者就相关情况致电恒伟星雅韵的开发商，长沙先导恒伟房地产开发有限公司了解情况，对方未有回应。

长沙市住建局：对精装修房质量重点管控

“长沙品质过硬的楼盘已经不多了。”中介公司刘经理告诉记者，“限价政策下，土地和人工成本是固定的，为了保证利润率，只能压缩住房的品质。”毛坯房中的材料成本可压缩的空间有限，开发商就推精装修，从中偷工减料。”刘经理说。

随着楼盘质量的下降，对精装修住房的投诉愈演愈烈。据长沙市住房城乡建设局的统计，2020年上半年有关精装修、交房程序类投诉上升较快，占住宅质量类问题总投诉的53.23%。

事实上，精装房交付模式一直得到长沙政府的政策支持。2018年，长沙出台了《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》,明确将扩大新建商品住房全装修的应用范围，规定芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区等五个行政区域内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%。

关于长沙大力推行全装修的原因，记者采访了长沙市住房和城乡建设局信息处负责人，他告诉记者，毛坯交付的住宅小区，装修噪音、垃圾等影响与污染往往持续数年，严重影响业主居住生活环境，实行“拎包入住”的全装修模式，能彻底解决上述问题。“国内先进城市如深圳、广州全装修住宅基本接近100%。据测算，长沙推行全装修建设后，每年可减少装修垃圾约24万吨。”

投诉事件频发之下，政府要如何保障全装修房屋品质和性能？对此，该负责人回应称，关键是要从信息透明和价值对等两方面监管。首先开发商要公示示范合同文本和交付清单，明确交付标准不得低于样板房和合同要求，确保信息公开。其次，开发商必须在市造价站官网随机抽取第三方造价咨询机构，由造价咨询机构独立公正地对装修部分价格进行核定，确保全装修价格价质相符。此外，对违法违规事项记入企业信用档案，情节严重的纳入全装修“黑名单”，以形成高压监管态势。

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