纽约楼市“高大上”光环褪色 曼哈顿已“人去楼空”?

第一财经

作者：吴将    责编：冯迪凡

作为美国第一大城市、联合国总部所在地、全球金融中心——纽约市的国际影响力与地位毋庸置疑。在如此巨大、耀眼的光环之下，纽约市的房价一直处于美国、乃至全世界最贵的大都市之列，并不会让人感到惊讶。

美国房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）在此前发布的《2020年全球生活报告》中，纽约市以平均64.9万美元的房价轻松排到了第10位。而有着“皇冠上的明珠”美誉的曼哈顿区的房价更是“贵上加贵”，据美国房地产咨询公司Property Shark的数据显示，2020年8月份，曼哈顿区的房价中位数是98万美元，远远高于纽约市68.5万美元的平均值。

但世上没有什么资产可以永远只涨不跌，纽约市的房价也不例外。事实上，美国房地产咨询公司Zillow的房价指数显示，2019年时纽约市的房价已进入高位平整期，而2020年肆虐全球的新冠肺炎疫情，以及越来越流行的居家办公潮则进一步削弱了纽约市房价的上涨动力，尤其对曼哈顿区的冲击最大，使得该地区房价出现了明显的下滑，并有大量房产滞销。

在经历了长达十多年的牛市之后，纽约的楼市似乎再度进入了调整期，那么这次又将会持续多久呢？

美国纽约柯克兰（Corcoran Sunshine）地产经纪公司高级常务董事科代罗（Daniel August Cordeiro）对第一财经记者表示，他认为，目前（疫情带来）的趋势不会给市场造成永久性的变化，每当纽约（房地产）市场陷入停滞的时候，买家都会重新评估他们的优先选项。

“如果说我们在过去20年里学到了什么，那就是纽约（的房地产市场）是有弹性的，而且总是会反弹的。”科代罗如此说道。

纽约：新房平均8折

今年3~5月，纽约州是美国新冠肺炎疫情最严重的地区之一，6月之后才逐渐趋于稳定。

疫情让居家办公变得越来越普遍，加上“保持安全社交距离”等规定又极大限制了人们前往餐厅、酒吧等公共娱乐场所，博物馆、电影院也长期处于关闭状态，再加上经济萎靡情况下导致的流浪汉与犯罪率的增加，这一切都使得大都市的魅力光环不再如以前那般耀眼。

国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）10月初发布的《全球城市住宅楼价指数》显示，2020年二季度纽约市房价同比仅上涨了1.7%，在全球主要城市中只排在98位，明显低于凤凰城（+9.0%）、西雅图（+6.5%）、明尼苏达（+5.4%）和圣地亚哥（5.0%）等其他上榜的美国城市。

根据房地产咨询公司Property Shark的统计数据，2020年4月纽约市的房产交易量只有1549套，与3月份的2909套相比出现了断崖式暴跌，5月份更是仅成交了1337套。此后，随着市场情绪回暖，7月份时回升至2343套，但8月份又再度下跌到了1893套，与去年同期相比锐减了45%。

同时Property Shark的数据还显示，虽然6~8月期间的交易量整体上在回升，但房产交易价格的中位数却在下滑，分别是71.8万美元（6月）、68万美元（7月）和66.5万美元（8月），均不如去年同期的73.5万美元、78万美元和67.5万美元。

科代罗对第一财经记者表示，纽约市新公寓的售价跌幅最为明显，“比两年前下跌了20~25%左右，整个市场的平均可议价范围大约也有10%。”科代罗认为，当前市场上（新楼盘）的库存量将会是未来五年内最高的，因为大部分正在开发或计划中的新项目都会被冻结。

不过他补充道：“现在是挑选具有投资价值的房产的最佳时机，因为有很好的产品可供选择，价格也很优惠。而在接下来的一年里，库存会逐渐下降，价格也会趋向稳定，有投资潜力的楼盘则会售罄。”

曼哈顿：人去楼空

据美国媒体报道，疫情暴发之后至今，纽约市大约有50万人搬走，约占纽约市总人口的6%，而其中大部分人原先都居住在曼哈顿区。

美国房地产公司Douglas Ellima的调查数据显示，今年8月，曼哈顿公寓的空置率升至5.1%（以往通常在1.5~2.5%之间），创下十多年以来的最高水平，空置数量攀升至创纪录的15025套。此外，八月份签订的租赁合同相比一年前减少了24％，可供出租的房源则增加了166％；所有公寓的月租金中位数为3363美元，同比下降了4％。即使当前在曼哈顿租房平均可以享受到两个月的免费租金，基本上也无需交中介费，但流出的人口仍明显少于流入。

另外值得一提的是，6月份之后，美国楼市整体上出现了一波回暖，交易量反弹明显，但曼哈顿区却是例外。

据Douglas Ellima和房产评估咨询公司Miller Samuel上周发布的一份联合报告统计，三季度曼哈顿的房产交易量为1375套，环比二季度仅增加了1.3%，而与去年同期相比则暴跌了46.3%；与此同时，三季度曼哈顿待售的房源已激增至9319套，环比增加了49.7%，同比增加了26.8%，为2009年全球金融危机最严重时期以来的又一峰值。根据报告评估，市场消化当前所有可用库存将需要20.3个月，同样为2009年以来的最长时间。

报告还称，当前曼哈顿楼市的交易量正在以蜗牛般的速度前进，买家能享受到的折扣是十年以来最高的。市中心大多数办公室都处于关闭状态，餐厅和文化、娱乐场所的运营大幅受到限制，同时可供购房者选择的房源堆积如山，卖家如果要在这时候抛售，大幅降价是唯一的选择。

纽约苏富比地产公司（Sotheby's Realty）的房地产经纪人David Xu表示，当前曼哈顿的租房市场非常不好，有1.3万多套房子待租。曼哈顿的高端房地产市场更加严峻，其高档公寓主要是公寓（Condo）与合作公寓（Co-op）。房价在400万至1000万美元之间的房子都是降价销售。

“我听说，有的高档公寓售价比之前降了70％。卖不出去的房子数量是过去十年中最高的。” David Xu说道。

与之相反的是，纽约市临近地区的房产受到了热捧。据纽约周边地区的房产经纪人们反映，近来郊区房屋的问询和购买需求出现激增。Miller Samuel的数据显示，与2019年相比，纽约市郊区的7月房屋销售额增长了44%，其中威斯特彻斯特郡（Westchester County）的增长高达112%。

外国买家：缺席影响高端楼盘

近日世邦魏理仕发布的一份研究报告显示，今年上半年全球资金对美国公寓的投资额同比下跌了49.2%，而二季度的跌幅甚至接近了80%。报告还提到，外来资金通常热衷于对中高端房产进行投资，而纽约市一直是他们在美国首选的投资目的地。

综合不同机构的统计数据，2019年外国投资者在美国楼市的投资额大约占总交易量的5%左右，对美国房地产市场的整体影响不会很大，但在中高端市场，情况则完全不同。

科代罗向第一财经记者透露：“曼哈顿新公寓中的三分之一都是由国际买家买走的，而来自中国的买家则占到所有国际买家的近一半，其他来自亚洲的买家还包括韩国和新加坡等，他们都是楼市生态系统中重要的组成部分。”

科代罗表示，2013年时中国买家的交易量还只占外国买家的约20%，之后便稳定增长，但今年受疫情、大选等多种因素影响，整体数字肯定会下降。

亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，从今年上半年中国买家在居外网的询盘量来看，美国楼市的吸引力并没有消失，相反询盘量同比2019年上半年还增长了26%。但奇米尔也表示，询盘量并不能和实际成交量直接挂钩。

“考虑到对疫情的担忧、赴美旅行的困难、学生签证的不确定性等诸多因素，我们认为，对身处美国之外的中国背景买家而言，今年在美国楼市的实际交易数量将低于去年。类似的情况也会发生在印度等其他亚洲国家的买家身上，但需求还是有的。”奇米尔如此说道。

但纽约房地产在未来真的还有投资潜力吗？疫情给楼市带来的变化会不会是永久性的呢？

对于这个问题，至少科代罗表现出了坚定的信心，他对第一财经记者表示，自己绝不会和纽约打赌，这是肯定的。从历史上看，每一个市场周期都比上一个更高。

科代罗称：“纽约是一个非常有弹性的地方。我从90年代开始就住在纽约，我见过不少的挫折和衰退。这次感觉像是一个暂时的停滞，在某种程度上就像2001年的‘9.11事件’一样，经过一个令人疲倦的秋天之后，第二年春天电话开始响个不停，所有买家都在同一时间回来了。”

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