2020年底,该如何把握买房时机?

文/子木楼市第三季度行情已然结束。在全国多地出台新政轰炸和房贷利率触底反稳后，所谓的楼市传统旺季节点“金九”成功失约。接下来第四季度怎么走，极其重要。不过大家似乎在心里已经有了概念，因为这段时间，各方媒体都在从各个角度解析楼市的“凄惨”。在唱空情绪传导下，大家都认为“金十”大概率会步“金九”后尘。由于“买涨不买跌”，很多人甚至都打消了买房的想法。如果你是这样的人，抱歉你还是一个被情绪掌控的楼市小白。要知道真正能握住时机的人，往往是拥有独立的“逻辑思维”，不随大流。接下来，不妨听听子木的这几个建议。

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大趋势

首先我们还要推理一下整体的大趋势。根据贝壳最新数据显示，2020年三季度重点代表18城二手住宅实际成交量环比下滑9%，前三季度累计成交量同比增长4%，反超去年同期。

这个信息很重要，翻译成大白话：1、第三季度，也就是2020年7-9月份，市场成交一路下滑，二手房市场情况不太好。2、但今年前三个季度的表现比去年还好点，这意味着疫情对楼市的创伤，在9月30号之前补回来了。7-9月份，我们也知道，在政治局会议开完后，楼市突然遭遇一波加急调控潮。这可能源于在“经济内循环”的大国战略下，当局对于此阶段房地产角色的再定义。可以说，三稳基调在2020年将会贯彻始终。所以，第四季度，除了开发商通过打折买房激起的一朵浪花外，市场行情大概率会弱于第三季度。第四季度，将会成为一年中楼市最冷的时间段。成交量低迷，售楼处门口罗雀将成为常态。这是整体的趋势。

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稳住心态

年底行情不太好，那么作为购房者要如何做出抉择呢？在这之前一定要明白几个道理。首先楼市行情冷淡，最着急的不是买方，而是卖方。无论是开发商还是二手房业主，年底这段时间都不好过。尤其今年开发商三道红线压头，一些开发商必须要加大回款力度；二手房业主，则主要集中在有置换需求的业主身上。楼市买卖遵循“博弈理论”，卖方越着急，买方空间越大。年尾这段时间，会有很多笋盘和打折新盘流入市场，而且相对于全年，你还可以跟卖方有足够的讨价还价空间。这段时间，聪明的购房者都在卯足了劲想着如何“抄底”。所以千万别被诸多媒体的唱空情绪所感染，你可以百度一下，去年第三季度、第四季度，市面上有多少唱空的文章？而来年出现小阳春，又有多少唱涨？把时间线拉长，站在上帝视角看楼市，你要做的，就是要研究目标城市的楼市周期，把成交数据了熟于心。

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找到周期

有人说到底如何分析自己所在城市的楼市周期，判断2020年尾到底是高点还是低点呢？这个对于普通人做推理的确很难。需要做详细的房地产数据推理和购买力判断。但在这里我告诉大家最简单的判断方法。1、继续回过头看小阳春。我在今年2月份疫情期间提出一个观点，“疫情之后出现小阳春的城市，房价大概率进入底部。支撑的逻辑是：小阳春是一年中购房市场最活跃的时间段，如果这段时间依旧一片萧条，说明楼市购买力的确已经消耗殆尽。如果出现成交反弹，说明城市刚需购买力已经回稳。

我在三月份通过贝壳研究院拿到一份图：成都、西安、深圳、北京、杭州、青岛、上海、苏州、南京、济南、烟台、长沙、大连等城市出现小阳春迹象，这些城市的房价大概率会在今年年底“触底”。所以这些城市接下来是可以择机上车的。我们再根据小阳春，找出今年前三季度新房销售较好的城市。

从图中可以看出，成都、南京、杭州、东莞、厦门等城市今年的成交表现均高于没有疫情的2019年。说明这些城市的购买力已经恢复，年底可以上车。当然在这其中，在7-9月份受到调控的城市，今年年尾建议最好不上车。因为根据历史经验，只要被调控后，量价都会有一个大幅度的回落，例如东莞、绍兴、宁波等，需要等待明年的时机。除此以外，前三季度新房卖的好的，均可以上车。前三个季度表现差劲的，例如常州、佛山、长春、无锡、盐城、南昌、泰州、泉州则可以等待。

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建议

其次，大家一定要特别关注年尾这段时间的行情，除去10月份打折月以外，尤其是11月份到春节这段时间。如果出现翘尾行情，开年后，一定要迅速上车。因为年底翘尾，在最冷的季节出现成交反弹，来年必然会迎来小阳春。在年底购入，是可以踩到底部行情的。分城市能级来看。现在除一二线城市，三四线城市火焰彻底消退了。而三四线的购房者不用着急，今年年底买房，或者明年都是可以的。要注意的是，一般三四线城市打折卖房的概率相对于一二线较小，因为开发商数量少，会联合起来抵抗降价卖房风波。所以我建议，接下来在三四线城市买房，别死盯着新房市场，多去看看二手房。今天就聊到这里，祝大家双节快乐，找到时机。

来源：子木聊房

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