调控三连炸之后,这两个大城市非常值得关注!

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银川也出调控政策了。为什么是也出？因为在之前，我们就写过，在十一之前，银川、唐山、长春必调控。28、29、30号这三天，这三个城市先后出了调控政策。这个预测，其实很简单。因为目前中国楼市的调控已经是明牌了！接下来，该谁调控，早已公告过。7月24日国务院房地产工作座谈会，有10个城市参会：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙；8月28日住建部房地产工作会商会，有6个城市参会：沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州；两次约谈一共出现了14个城市，随后广州、深圳、南京、杭州、宁波、沈阳、成都、无锡、杭州、常州、唐山、长春陆续发布了调控升级政策。银川是这14个城市中，唯一一个被约谈后，没出调控新政的城市。那么在28、29号，唐山和长春先后调控之后，30号银川出政策几乎是板上钉钉的事了。

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很多人会问，为什么一定是在国庆节前？晚一周不行吗？不行！因为金九银十的特殊性，特别是今年。我们知道楼市因自然市场的力量形成传统的淡旺季周期——年初小阳春，年底淡季促销。但，在年初和年底之间，在经历了漫长的夏季之后，开发商为了减轻年底销售压力，把9月和10月包装成了楼市狂欢的节日，并取名“金九银十”。随后经过多年舆论的引导，开发商促销刺激，再加上大家长假有时间看房等因素叠加，营造出楼市火热的假象。其中，金九是前奏，是预热。国庆长假是关键，你去任何一个销售中心都人满为患。所以世上根本就没有金九银十，只是开发商们联合包装出来的而已。从这个角度看，就很好理解为什么这三个城市一定会在国庆节前出调控政策的原因了。主要目的只有一个：敲打开发商，为市场降温。因为被点名的城市中，特别是第二次被点名的6个城市，都是房价连续上涨超过6个月，且上涨排名前8的城市。今年因为疫情，小阳春的购买力普遍延后，因此，作为年度长假的十一，更被开发商觊觎厚望，所以在假期前给市场泼冷水，是这些被点名城市必须的选择。如果调控了，房价依然上涨，这是方法问题，后面可以加码；但如果没出政策，楼市疯热，房价上涨，这是态度问题，大概率是会被问责的。

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但，银川的调控政策出来之后，很多人是一脸问号？为什么在这个阶段出这样调控政策？具体政策如下：1、 非宁夏户籍居民家庭在银川市内限购1套商品住房。

2、 签订商品房买卖合同之日起满2年后，方可转让。

3、 首套房首付款比例不低于20%；二套房首付比例不得低于40%；

4、 对购买二套以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

先看第一条，“非宁夏户籍限购一套”，限购形同虚设。再看第二条，从签合同到交房都不止两年吧？所以这个限售政策真的是”限售”政策吗？还有第三条，首套首付比例不低于20%。这是自2016年10月以来首个官宣首套首付20%的城市。在今年2月24日，浙商银行下发在“非限购”城市首房首贷从原来的30%调降至20%，被认为是第一家下调购房首付比例的商业银行。虽然在广大的三四线城市首套首付20%是比较普遍的，但作为第一个公开发布通知的银行，面对市场舆论的压力，该银行很快做出回应称，20%只是底线，还要综合考虑其他因素。变相否认降低首套首付政策。那么参考2016年2月中国人民银行发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中规定，在不实施“限购”措施的城市，首套首付原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。这是在本轮全国严调之前的政策。那么，在当下，银川作为房价、地价上涨过快，楼市、地市过热的城市，出这样的调控政策，着实让人吃惊。如果之前就是20%，这一条是走过场的吗？又或者，原来是首套首付30%,本次降到20%，这显然又和当下的调控精神相背离。所以这一条着实让人摸不到头脑。再看最后一条，三套停贷，这是人行关于个人住宅房贷的基本政策。银川是不认贷的，所以按照经验，这一条大概率会催生一波离婚潮。总之，银川的调控政策很温和，未来还有很多的加码空间。它不仅不会对市场起到强有力的震慑，反而可能会陷入越调越火，越火越恐慌性跟风购买，越买越涨的局面。但，银川调控政策对当下的银行房地产市场是最好的调控。

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银川的房价是从2018年开始启动上涨，从4000出头涨到6300左右，用了两年时间。尽管绝对值很低，但是实际涨幅也超过了50%，特别是2020年6、7、8月份，银川房价涨幅都排名全国前五，因此，被住建部点名开会。但，从房价的角度看，作为一个三线省会城市，在周边乌鲁木齐、兰州、包头、呼和浩特房价破万之后，银川的房价出现洼地效应，银川房价上涨，是大概率的。但，银川的房价低，自然也是有低的原因。银川是国内最没有存在感的省会了。宁夏有800万人口，银川有300多万，GDP城市排名排不进TOP50，地理位置一般。因此，银川是个内无爆点、外无借力的三线弱省会城市。这类城市房地产市场最大的特点是：经不起折腾。在8月28日被点名之前，银川连续10个月全国涨幅前八名，4次夺得涨幅第一位。上半年，地价涨幅高达57%。特别是8月，地王连环炸，一天内楼面价突破5000元/㎡，又直逼6800元/㎡。房价疯涨，地价疯涨，让银川市场火的一塌糊涂，新房平均去化率88%，二手房连续6个月量价齐涨。但这一切在8月28日开始转向。从土拍到新房去化，再到二手报价不断爆冷。2020年9月第三周银川数据——1、二手房挂牌价6332元，本周下跌9元，由涨转跌。

2、在售挂牌二手房数量突破2万套，并持续增加。

这还仅仅是被中央点名而已。所以，银川调控的真正目的并不是防止楼市过热，而是如何在让市场软着陆，以符合国家层面对地方楼市“稳房价、稳地价、稳预期”的要求。从目前银川的调控政策看，银川房价还有上涨空间。但，从人口、经济、地缘位置，都决定了银川只是一个三线弱省会城市而已，所以银川的房价即使从6000元/㎡+涨到10000元/㎡，大概率也已经是把吃奶的力气都用掉了。因此，在这个城市买房要严格遵守房住不炒基本原则，不值得以投资为目的去买。

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不仅银川，最近两天调控的长春和唐山也是如此。先看唐山调控——1、 首付款比例不低于30%；二套首付款比例不低于50%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；2、 坚决有效防止房地产开发企业捂盘惜售；依法严厉打击投机炒房行为；3、 通过人才引进方式进入高层次人才，享受“凤凰英才”购房优惠政策。再看长春调控——1、 买首套商品住房贷款最低首付比例不得低于30%，购买二套商品住房最低首付比例不得低于40%。不予发放第三套及以上商品住房贷款。2、 而首次申报商品房预售许可项目不得高于同类地段商品住房价格，非首次申报商品房预售许可项目不得高于首次申报的商品住房价格。从政策看，唐山和长春都是温和调控，意在让市场软着陆。因为这两个城市也经不起太严格的调控。以唐山为例，2017年至今，唐山房价一直在涨，新房连涨34个月，价格翻了一倍。特别是8月唐山房价涨幅最为惊人，甚至达到了16.1%，上涨幅度全国第一。 但在被约谈半个月之后，从唐山新房市场的开盘加推情况看，整体去化率下降60%。

因此，我们会发现在过去两个月内，城市调控分为2种：1、 严控和加码，比如深圳、东莞、无锡、杭州这种调控从稳房价、稳地价入手，其中——稳房价主要政策有：提高首付比例、围堵假离婚买房渠道、调整增值税政策，稳地价主要政策有：增加土地供应、“限房价、竞地价”、控制开发商购地资金来源。总之，不仅从房票端加码限制，同时对于税费端、贷款端、土地端等等多方围堵收紧。2、 软调，比如银川、长春、唐山这种调控很温和，主要体现在二套房贷、增加住房供应、减少地价和房价炒作上。8月和9月调控以第一种严控和加码为主。但是，接下来的楼市调控将以第2种软调为主，类似深圳那样严调控至少今年不会再有了。因此，有两点需要大家注意：第一、凡是出台温和调控的城市，买房要严格遵守房住不炒的基本原则，不建议以投资为目的去买。第二、广州，不要错过了。如果广州买不了，那么具有一定价格优势，不限购的重庆可以优先考虑。

来源：米宅

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