部分楼盘价格突破天花板 西安楼市刚需、改善两极分化

国家统计局4月16日发布的数据显示，3月全国70大中城市中，有38城新建商品住宅价格环比上涨。新房价格涨幅方面，西宁以1.4%领跑。西安新房小幅涨0.5%，二手房下降0.3%。

三个城市新房涨幅超1%

两地为西北省会

3月份楼市逐渐复苏，房价上涨城市数量亦有增加。3月份，有38个大中城市新房价格环比上涨，2月为21个城市。国家统计局用了“因疫情积压的住房需求呈现出稳步释放的势头，70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定”来解读当月房价变化趋势。

北上广深4个一线城市新房价格环比由上月持平转为上涨0.2%，但涨幅比1月回落0.2个百分点。31个二线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅比2月扩大0.2个百分点，比1月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比2月扩大0.1个百分点，比1月回落0.2个百分点。其中，武汉和襄阳新房没有成交，销售价格不变。

从新房价格的环比涨幅来看，西宁在3月份上涨1.4%，涨幅领跑全国。杭州新房上涨1.3%紧随其后。3月份另一个涨幅超过1%的城市是银川，新房价格环比上涨1.1%。

近期银川、西宁等地楼市逐渐复苏，新开盘项目开始入市、土地市场有所回暖。对此，西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁认为，西部二三线城市虽然在一定阶段内房价涨幅较突出，但若缺乏产业支撑、经济潜能和人口红利等，那么房价涨幅往往是昙花一现。

“房住不炒的政策基调将得到延续，但新房价格负增长概率有限。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上半年房价预计会以微弱浮动为主，但下半年还需警惕报复性反弹。

西安新房价格上涨0.5%

二手房下降0.3%

在2月份因疫情停涨之后，今年3月份，西安新建商品住宅价格环比上涨0.5%。

虽然新房价格小幅上调，但3月份西安房产销售并不算热。2月底至3月31日，西安住宅意向登记平台共上线28个楼盘接受登记，仅5个项目需要“摇号”。其余23个楼盘，都已转入平销。在转入平销的项目中，有8个楼盘，通过核验家庭数量为0。

朱郁表示，去年调控升级以来，西安房价保持平稳态势，楼盘定价和销售情况逐渐出现分化，稳中向好的预期目前并没有变。并且，伴随市面上改善类项目数量的不断增加，对于楼盘定价和产品竞争力也将会形成考验。

与此同时，由于置业需求改变，加上二手房价格从去年以来逐渐回落，二手房业主挂牌意愿在下降。因此，新房价格与二手房价格走势持续出现背道而驰的情况，“预计这种状况还将持续一段时间。”

与新房价格小幅上涨不同的是，西安二手住宅销售价格在3月份出现回落。当月，西安二手房价格环比下降0.3%，同比降幅达10%。在此之前，除了2月份没有变化，西安二手房价已连续5个月出现下降。不难发现，二手房价格与新房背离现象仍在延续。

部分楼盘价格突破天花板

西安楼市刚需、改善两极分化

据中指调查（西安分院）联合金地集团（西部区域）针对西安主城区和西咸新区90个项目市场一线销售人员进行的问卷调研，疫情期间西安区域受访的90个售楼部中，仅三分之一的售楼部在二月中下旬开放，而剩下三分之二的售楼部开放时间在三月中下旬。

线下售楼处关闭，置业者居家隔离，给房企的营销带来较大挑战。为了应对和缓解疫情带来的不利影响，多数房企已开启线上售楼部，积极探索线上营销模式。

受疫情影响，部分消费者的置业周期被拉长，但由于长周期居家防疫，居民对改善住房的愿望更加迫切，未来将进一步刺激改善性需求的释放，根据前三个月成交备案数据显示，120㎡以上的大户型成交比例突破52%，较去年同比上升6.9%。

此外，从成交价格上看，过半的受访者表示，西安一季度住宅成交量较去年环比有所上涨，主要原因在于“新批售价格的上涨”。

2020年一季度，西安市发改委、西咸新区市场服务与监督管理局共价格公示31个项目，共9631套。其中，均价25142元/㎡的未央金茂府项目、31038元/的香榭御澄项目，22860元/㎡的碧桂园云顶，29500元/㎡的融创海逸长洲等改善项目，价格均突破所在板块天花板。由于万元左右的刚需楼盘比例不断降低，导致市场出现一定供需失衡。

从本次调研和西安市场一季度的整体表现上看，总体上西安市场刚需、改善两极分化，刚需仍是市场消费者的主流需求，购房者观望情绪依旧。

西安一季度租金收益率为2.4%

4月16日，易居房地产研究院发布的《2020年一季度50城租金收益率报告》显示，50个典型城市租金收益率为2.4%，同、环比几乎保持不变。

50城住房租金由跌转涨，环比上涨1.2%；房价同样由跌转涨，环比上涨1.6%，可见，房价涨幅仍略高于租金涨幅。

西安一季度租金收益率为2.4%，与昆明相同，并列排在全国50个城市的第22位。与去年年底相比，西安租金收益率环比上涨5%，涨幅排在50个城市的第5位。易居方面认为，西安房租涨幅在一季度超过了房价涨幅，是租金收益率有所上升的主要原因。

目前各大国有银行二年期定存利率多为2.25%，三年期定存利率为2.75%。对比之下，西安一季度租金收益率高于二年定存利率，不及三年定存利率。

西安房租收益的黄金年份在2010年以前，收益率一度达8%-11%，2014年跌至3.8%。2015-2016年，开发商为了去库存以价换量，租金收益率也回升至4%以上。2017-2018年，伴随房价上涨，西安租金回报下降。到2019年四季度，西安租金收益率一度低至2.2%，到达可查询的历史最低。

易居方面表示，疫情的爆发对房地产市场造成了较大影响。居民收入下降或将导致租金消费和房价都有所下跌，其中房租属于消费活动，受到的影响或更大。

来源：华商报

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