西安楼市两极分化 “万人摇”与“零申购”项目并存

　　本报记者 尹蓉 卢志坤 西安报道

　　曾经连续数十月房价上涨的西安楼市，进入2020年以来楼盘热度分化明显，新开楼盘销售呈现冰火两重天的局面。既有紫薇·东进这样的“万人摇”“千人摇”项目，也有“零申购”、个位数核验登记的状况。

　　《中国经营报(博客,微博)》记者近日实地走访西安楼市发现，楼市低迷时期极具诱惑力的首付款分期促销政策，在西安楼市又重新出现，少数开发商为加快资金回笼，开始对首付款进行贴息，最低首付款仅需3万元。

　　西安市高陵区住建局房管所工作人员表示，辖区内开展首付分期的楼盘此前已经被叫停了，不允许再做，这属于扰乱市场的行为。

　　现“万人摇”项目

　　“房子每平方米要比周边低数千元，买到就是赚到！”数位参与西安首个“万人摇”楼盘摇号的购房者告诉记者，选择紫薇·东进看中的是这个楼盘的性价比非常高，房子在二环内，价格相对较低，而且都是小户型，特别适合刚需人员购买。

　　事实上，紫薇·东进本次开盘的7#楼，平均售价与周边二手房价格倒挂明显，售价也远低于周边新房价格，一套房子总价算下来差价就有数十万元，登记摇号异常火爆，仅核验通过数量高达1.1万个。周边稍好些的二手房均价在1.4万元/平方米，北边几公里大明宫附近新房在1.75万元/平方米左右。

　　“从8月2日早上9点开始直播，到次日凌晨两三点都没有直播完，摇号的笔记本电脑曾两次黑屏，最终摇号被迫中止。”一位参与摇号的刚需购房者无奈地向记者表示，时隔5天后，紫薇·东进7#楼又启动了第二轮普通家庭购房摇号公证。

　　公开资料显示，紫薇·东进7#楼属高层，总计440套房源，面积为81～108平方米。有4个单元，1单元为25层，2单元、3单元、4单元均为31层，公示价格10008元～10468元/平方米。

　　根据西安市公证处《“紫薇·东进项目”7#楼商品住房〈意向购房人登记名单〉公示的公告》显示，该项目意向登记购房家庭核验通过共计11019个，其中刚需家庭3827个，普通家庭7192个。

　　除“万人摇”楼盘外，在7月份，西安楼市还出现了6个“千人摇”楼盘，多数为大型品牌房企开发的性价比较高的刚需盘，也存在与周边二手房价格倒挂现象。比如大华公园世家、中海·曲江大城、万科·城市之光、御景城、世园锦绣、大华·翰林华府。以大华公园世家为例，与周边二手房价差近5000元/平方米。按差价来算，意味着买到转售即可获利数十万元。

　　与以上动辄“万人摇”“千人摇”的热销楼盘相比，西安市目前也有数个楼盘首次开盘几乎无人问津，意向登记平台登记核验通过人数为0或者个位数。这些楼盘大多要么价位较高，要么地理位置较偏。

　　西安灞河锦云项目8#、9#楼核验通过数为0，悦尚锦雲项目核验通过数为0，中海·阅骊山·贤庭核验通过家庭数为0，盛唐融城核验通过数为0；御景·水岸花园核验通过数7个，保亿·公元印12#楼核验通过数7个，融园项目5#楼共9个通过核验，融创观唐宸院小区1#楼核验通过数1个。

　　有项目首付最低仅需3万元

　　近期，记者走访西安市周边的开发区发现，有部分“滞销”楼盘打出首付分期的促销活动，以开发商“贴息”垫付首付款的方式，吸引年轻的“西漂”一族加入购房大军。

　　一般而言，楼盘促销做首付分期是基于对客户资金周转困难而做出的应对方案。据西安市国际港务区一楼盘工作人员介绍：“现在西安市随便一套房子首付款算下来都是三五十万，我们一线营销人员接触众多准客户所了解到的一手信息情况是，受今年年初疫情影响，好多人前面几个月都没有收入，年轻人想买房，但一下拿不出那么多钱，即便有钱，也不敢全部拿出来买房。后面经过销售人员层层向上级反馈，最终集团层面决定为了加快销售进度，从7月份开始，只用购房者出几万元首付款，其余的首付款暂时由开发商或指定第三方无息垫付，后面70%的购房尾款走银行按揭贷款，几万元钱绝大部分人都能拿的出来，这样客户群体就扩大了很多。”

　　“活动期间最低首付3万元即可买房！地铁口，渭河边的河景房，不限购，有的还带名校学位。”在泾渭新区，龙发·天泉湾的置业顾问对记者说，龙发·天泉湾是成熟小区，一期的已经交房入住。现在楼盘促销活动期间，只需要交3万～8万元的首付，就可以签订正式的购房合同，剩余70%房款银行按揭，走的都是正规手续。

　　以117平方米的房屋为例计算，单价8600元/平方米，总价100.62万元，30%首付款是30.19万元，首付分期的话，最低首付款付款6万元即可签约。按照这种促销模式，购房者在预交的3万～8万元首付款后，其余的首付款开发商无息出借，只需要在2022年交房的时候，一次性全部归还开发商就行了。

　　公开资料显示，龙发·天泉湾位于高陵区鹿苑大道西侧，由西安龙发实业有限公司投资开发，截至目前仅有一期的十多栋楼栋取得了预售许可证。

　　与平时动辄四五十万元起步的首付款相比，这些门槛极低的购房条件，对于想买房的人来说极具诱惑力。不过，这其中夹杂着部分未取得预售证就以“排号费”或“诚意金”的名义变相卖房的现象。

　　“南区没有预售证的楼栋现在也可以首付分期购买，交钱后可以签订认购协议，过个十天半个月，预售证就会下来的。”另外一位天泉湾置业顾问表示。

　　记者致电西安龙发置业有限公司，其工作人员表示目前龙发·天泉湾设有两个售楼处，一个在凤城二路，一个在项目所在地，首付分期活动具体情况需要到售楼部对接公司的置业顾问了解。

　　距离天泉湾不远的嘉园·蓝湖九郡楼盘，首付分期促销政策稍有区别。据了解，嘉园·蓝湖九郡属开发商直接销售，其首付款的30%中，首次只需要付款6万元，其余首付款开发商无息借给购房人，购房人与开发商另行签订一份借款合同，购房人需要分季度在2021年底前全部付清。值得注意的是，一但购房人逾期还款，开发商则会按日收取一定比例的违约金。

　　嘉园·蓝湖九郡位于泾渭新城西高路与泾渭阳路交界处，开发商为陕西嘉园置业有限公司，总占地面积约1000亩，于2012年前后启动开发，首批预售证2013年获得。

　　记者致电陕西嘉园置业有限公司核实首付分期是否属实，工作人员称得具体问销售部门，但记者多次致电销售人员，电话一直无法接通。

　　西安市高陵区住建局房管所工作人员表示，商品房销售管理办法里面没有明确规定首付分期属于违规，但是上述两个项目的首付分期已经被叫停，属于扰乱市场秩序的行为，是不允许的，一旦有业主反映，调查属实后都会叫停。

　　事实上，龙发·天泉湾的无证预售持续时间较长。高陵区住建局在2019年3月和9月针对开发商的违法销售行为，进行过两次约谈，要求其停止违法销售行为，根据《商品房销售管理办法》对其处以伍万元罚款，并在项目售楼部大门口张贴了《禁止销售通知》。

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