上市房企如何在深圳“积攒粮草”？

  时间进入4月，疫情得到逐步控制，深圳楼市元气正缓慢恢复。深圳中原研究分析，今年一季度，深圳实现成交面积79万㎡，同比微跌1%，已经基本恢复至去年同期水平。与此同时，深圳也是四个一线城市中率先回暖的，同期内，在成交面积上，北京、上海、广州累计同比跌46%、34%、43%。而在新房市场，3月网签环比增长近3倍，深圳中原方面认为，新房住宅网签量已回升至去年平均水平。根据深圳中原董事总经理郑叔伦的观点，3月网签量大幅反弹，原因主要在于网签滞后性导致去年12月及今年1月的成交延至3月进行网签，实际上2、3月成交占比较少，但郑叔伦也表示，虽然3月成交量离市场正常水平还有一定距离，但也差不多有上月的“七到八倍之多”。

  事实上，双区驱动效应下深圳楼市一直热度不褪。根据南都记者统计，自去年7月至今年2月，深圳二手房价格已保持8个月连涨。在此契机下，深圳的宏观政策利好和市场热度也令众多开发商更心向往之，但一直以来，土地供应的增量市场竞争激烈，非头部玩家难有斩获，土地供应的存量市场则主要依赖城市更新，这一模式也极其考验开发商的旧改经验、运营能力。

  日前，绝大部分开发商已完成2019年业绩的披露，随之披露的还有在土地市场的动作和未来打法。南都记者也梳理了部分开发商在深圳市场的动作，并选出数家作为典型代表。

  类型1：城市更新　扩大在深布局主要方式 不过进展缓慢　代表：碧桂园、远洋

  在新增居住用地极为有限的情况下，城市更新项目是深圳商品房供应的重要来源。根据规划部门提供的数据显示，自2011年始，城市更新项目供应商品房占全市总供应量的比例正逐年上升，至2015年供应量约436万㎡，占比已达47%，成为全市住宅供应的“半壁江山”。在此背景下，众多外地房企凭借城市更新拿到入深的“门票”，包括2015年以“工改保”入深的碧桂园以及2011年以大体量旧改项目入深的远洋集团等。

  但另一面，深圳城市更新并非是简单生意，拆迁难、实施率低等问题也极大考验企业的拿项、开发、规划、资金运作等方面实力。

  碧桂园：旧改项目持续补粮

  作为销售规模位居行业top位的全国性房企，2019年，碧桂园依然在销售金额和销售面积等多个指标上保持着两位数增长，而根据此前克而瑞编制的2019年1-12月中国房地产企业销售TOP200排行榜，在操盘金额、全口径金额两个指标上碧桂园均保持全国第一。

  与之同步增长的，还有碧桂园在全国的版图。根据碧桂园方面业绩公告的披露，截至去年年底，集团已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2512个，遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、282个地级市、1299个县/镇区。深圳及粤港澳大湾区其他城市是碧桂园未来的重要战略布局地，在此次业绩会上碧桂园方面也特别展示：位于深圳的已获取权益可售资源约217亿元，潜在权益可售资源约1408亿元，目标市场为深圳的已获取权益可售资源约1276亿元，潜在权益可售资源约2691亿元。

  城市更新是碧桂园入深的主要通道。根据去年11月碧桂园方面的披露，公司于深圳已经布局有36个城市更新项目，此外还有9个产城融合项目、30个长租公寓项目、1个创意文化项目；2015年，碧桂园以股权收购方式拿下位于坂田某处的工改保项目实现首进深圳，后续又先后拿下水一村、方大工业园等旧改项目。该公司城市更新板块的最新“成绩”是今年3月其位于龙华的下早旧改项目列入区里2020年的更新计划。

  不过，严格的政策框限使得深圳绝大多数旧改项目进度缓慢，平均耗费时间也在3-5年以上，这也就意味着，碧桂园真正兑现上述项目的市场价值还需等待较长时间。除此之外，在土储方面，若以碧桂园副总裁朱剑敏于2017年接受媒体采访时披露“已在深圳市内获取了1500亿元的土地储备货值”来计，对比此次业绩披露的“于深圳市场潜在权益可售资源约1408亿元”，则近两年土储扩充并未有实质性进展。

  远洋：披露9项目入市时间表

  与之对比，同样于深圳深耕旧改的远洋集团则对旗下各项目拿出了详细的入市时间表，在今年的业绩展示上，其获取的深圳城市更新项目作为一个附录页被单独拿出，据其披露，扣去两个正在销售的项目，已有9个项目被拟定了入市时间，时间在2020-2026年之间，共计建筑面积约430万㎡，不过所有项目基本为权益获取，各股份占比在50%-80%之间不等。

  不过，这一举动的背景是远洋入深8年，手头仍然止于“远洋新干线”、“远洋新天地”两项目的滚动开发；远洋集团系京津冀房企，2018年公司成为行业黑马，以同比合同销售额55%的增幅一举迈入千亿阵营，2019年远洋再次以近20%的涨幅维持销售规模；目前，来自京津冀市场的销售额占该公司比重36%，而来自珠三角的销售额占比17%。

  2011年，远洋以收购位于龙华区的南联小学旧改项目实现首次入深，后续该项目成为建设用地面积13.1万㎡的大型综合体项目“远洋新干线”，项目分为多期开发，根据安居客房网显示，直至目前项目还有余货待售。2014年，远洋拿下盛平工业区旧改，2018年以“远洋新天地”案名入市。

  类型2：招拍挂　竞争激烈、出让条件严格，属头部玩家游戏　代表：中海、华润

  深圳土拍供应紧张，市场竞争激烈，根据美联物业全国研究中心统计，2015年-2018年四年间，深圳只成功出让了18宗纯居住用地，平均每年有4.5宗；2019年，根据中原大咖统计，深圳共成功出让11宗居住用地，总建筑面积约131.1万㎡，此外在价格方面，根据中原数据研究院的统计，深圳去年土拍的溢价率平均为18.34%，远高于其他三个一线城市。（注：溢价率指土地竞拍成交价格与土地成本价之间的差额，溢价率越高则代表竞拍越激烈）

  供应量少、溢价高使得深圳土拍成为少数玩家的游戏，更有双限双竞的严格出让条件对部分玩家劝退。在2019年，深圳完成两次大规模的土地出让，6月“单限双竞”出让5宗居住用地，参与竞拍房企70余家，缴纳保证金近千亿元，被业界称为“史诗级”土拍，下半年“双限双竞”的出让条件则压制了拍地热情，这次土拍中，不仅没有出现封顶价，还出现流拍的情况。

  中海：斥资百亿竞地

  作为去年深圳土拍市场的重要角色，中海在两场土拍中皆有斩获，去年中海共计斥资百亿元为自己攒下“粮草”，2019年6月土拍中中海以54.08亿元拿下光明一宗宅地，面积约4.6万平方米，2019年11月土拍中中海又斥资拿下50.2亿元竞得龙华民治一宗宅地，面积约2.74万㎡。

  作为业内以盈利稳定、债务稳健特点取胜的明星企业，2019年中海销售、营收又双双增长破两位数，于此同时，根据中海深圳相关工作人员的透露，2020年中海于深圳正重新起势，会有大的动作。中海与深圳渊源深厚，1988年公司以816万美元中标深圳第一块以美元作价编号为H118-5的宅地，后建成海富花园，以此叩开了深圳市场的大门，此后又先后开发香蜜湖1号、九号公馆等多个知名项目。

  但在近两年，受制于深圳土地出让数量有限且中海本身城市更新能力的相对不足，公司于深圳推盘节奏几近断档，在2017年完成中海天钻的销售之后，直至今年初中海万锦方才出世，且该项目由于在拿地时楼面价高过周围房价，起初并不被市场看好。这也是去年中海在深圳土拍市场砸下百亿的逻辑。

  此外，中海也有意在城市更新领域发力，根据2019年业绩会上中海地产执行董事及行政总裁张智超的透露，公司已于去年在非公开市场上获取一个深圳的旧改项目。

  华润：土拍、旧改市场双向发力

  同为行业明星企业的华润置地，在深圳则是土拍、城市更新市场“两头吃”。根据其2019年新增土储披露，共于深圳竞得两块土地。9月，华润以46.6亿元拍得南山区深圳湾广场商业文化项目；11月，华润又在集中土拍中以联合体形式，竞得坪山碧岭地块，占比约50%，值得一提的是，华润在此次土拍中的斩获不止于此：彼时五矿地产以约25.6亿元的代价拿下坪山马峦街道地块，又在今年3月出让该地块49%的权益给予华润，两者联合开发。

  以此来计算，凭借公开市场竞地，华润2019年以共约近70亿元的成本、获得约15.6万㎡土地的开发权（不计权益面积）。在城市更新方面，华润方面披露拥有3055万㎡的开发面积，其中7成位于广深地区；罗湖湖贝项目是华润在深圳的旧改核心项目之一，公司计划以该项目作为自身城市更新迈入的3.0阶段（继华润中心、大冲村之后），意图考虑城市的产业、形象升级，据其2019年年业绩报中披露，湖贝项目将于今年获取总计容面积为23㎡的首期土地。

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