全国房价仍有10年上涨周期!

2019年末，中国人口总数超过14亿，庞大的人口基数为经济增长和房地产市场发展带来了巨大的人口红利。刘全认为，中国是世界上人口数量最多的国家，人口是支撑房地产市场发展的关键因素。全国城市化快速发展，城乡两极分化不断扩大，大量农村和小城镇人口迁居城市生活已是大势所趋。大城市人口的激增带动房地产市场需求潜力巨大，住宅自住需求和投资炒房等叠加影响，全国房价仍有10年上涨周期。

中原地产调查数据显示，2020年三季度（截止9月27日），全国350个城市住宅用地总成交金额4.1万亿元，同比增长10.2%；土地平均溢价率13.6%。刘全认为，一二线城市经济发达，人口高度集中，带动房地产市场需求居高不下。三四线城市经济基础薄弱，人口持续净流出，引起房地产市场需求萎缩，房价上涨空间有限。全国土地价格持续上涨，地价传导房价升高趋势明显。房地产调控主要目标只是维护房价平稳上涨，避免房价出现大涨大跌。

据贝壳研究院调查数据显示，2020年1-8月份，全国新商品房销售面积98487万平方米，同比下降3.4%。刘全认为，6月份以来，全国大部分城市房价再次大幅上涨，随即房地产调控政策收紧。一方面是因为市场需求在第二季度集中释放已经回落，另一方面，因为第三季度房地产调控政策频繁加推，宽松信贷政策逐渐收窄，购房需求有所回落，市场销售略微下降。全国土地价格上涨，未来房价不可能会普遍下跌。

统计局公布数据显示，2019年，全国65岁及以上人口总数约1.76亿。预计到2025年，65岁及以上的老年人口将超过2.1亿。刘全认为，当前全国人口老龄化日趋严重，并且老龄化程度仍在持续。全国人口老龄化持续加重，意味着有购房需求的人群逐渐减少，同时也给还房贷的年轻人带来赡养老人的经济负担，导致房地产市场购买力下降。全国新出生人口不断减少，人口红利已经逐渐消失，从长期看人口老龄化对房价将是毁灭性的冲击。

来源：刘全战略研究

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