又一城降低首付比例!炒商铺吗亲?倾家荡产的那种!

昨天，兰州发布《关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的实施意见》。其中，比较重要的一条是：调整商业地产贷款的首付款比例，从70%调整为50%。有人说，地方在降低购房门槛，又在救市。不不不，朋友！商业地产的进场门槛，不能叫门槛，得叫下水道。而且，还是没有井盖那种，各种脑子有坑的，脑子一热直接就冲进去了。这也不是在救市，而是在商业地产的坟头蹦迪。

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商业地产这东西，在楼市里，其实是一种很魔幻的存在。有点像车圈里的马自达转子，听起来很牛逼。但是，买起养不起，谁玩儿谁傻逼。进场坑三代，分分钟教你做人。国际上，有个人均商业面积警戒线：人均占有商业面积1.2㎡。在这个警戒线以内，商业供需是均衡的，你好我好大家好。一旦超过这个警戒线，商业就过剩了，就会出现空租，就会扯到投资客的大腿根。像美英澳加这些带着资本主义腐朽气息的国家，人均商业面积在1-1.3㎡徘徊。中国是多少？厉害了！除北上广深外，80%以上城市的人均商业面积都在1.5㎡以上！超过国际标准25%，供应严重过剩！

是不是还不够具象？单纯的宏观数据毒打，是不是还不够痛到心里？作为非著名反派人物的代表，我当然还要拿出实例的皮鞭，好好给你上一课。郑州市中原区常住人口76万，按照人均商业面积1.2㎡的国际标准，中原区需要的最大商业体量大概在114万㎡左右。然而，现实就厉害了！

郑州市中原区单单几个大型商业中心的体量之和已经突破130万㎡。再加上约50万㎡的社区底商，保守估计一下——整个中原区的商业体量在180-200万㎡，实际数据只多不少！市场实际供应，是需求的2倍！投资中原万达金铺的朋友，为什么开着保时捷进去，推着捷安特出来？投资地铁铺的朋友，为什么短短三年就哭爹喊娘，只想对着开发商一顿暴力输出？是因为税太高？是因为人太少？是因为消费力太低？不不不，是过剩的商业供给，给了广大韭菜一次及时的社会教育。爷爷，爷爷，为什么我小小年纪就要背上房贷的重担？因为爷爷在像你这么大的时候，脑子进水买了一套商铺啊。

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为什么会出现商业地产的过剩？前几年，国内的很多城市特别迷一种东西，叫“城市综合体”。地方上的同志们，去魔都和北京考察时，看到三里屯、国贸、万象城、来福士、嘉里中心……心里就特别容易燃，很容易冲动。你看这楼，多高；你看这灯，多亮；你看这商场，多旺。如果把这些东西都搬到咱们那——过个几年，咱们岂不就有了三秦陆家嘴，中原三里屯，石家庄大国贸，银川徐家汇……于是，国内的二三线城市，在城市规划阶段，就搞出了大量的商业用地。绝大多数情况下，开发商在拿住宅地的时候，必须配建同等体量的商业。于是，国内的二三线城市，就出现了各种城市综合体，各种商业广场。地方上的同志们没有搞清楚的是，之所以能搞成徐家汇、三里屯、大国贸，是因为魔都和北京有人，有大把从兜兜里掏钱出来消费的人。某些城市，区区不过三五百万人，就想学着人家批量搞商业广场和综合体。结果把自己的人均商业面积干到了4㎡，超过国际标准近3倍。2014年，全国楼市去库存。六年去库存，不仅把住宅的价格去涨了一番，也把商业的库存去涨了一番。韭菜的生长速度，还赶不上商业库存的生长速度。

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当然，商业过剩的锅也不能只甩给地方上的朋友。开发商的镰刀，也是快的一批。除了上面谈到的城市综合体和商业中心，真正吸引广大韭菜一边做着“一铺养三代”的春秋大梦，一边排排坐等着被收割的是，“临街商铺和住宅底商”。让我这个反派人物先来告诉你，为什么开发商会去做住宅底商？是爱吗？是想让这个小区里的业主朋友们生活更便利吗？不不不，当然是为了钱啊。我说我自己是地产界的反派人物，真的一点都不夸张。在我还在某国内大型地产咨询公司供职的年月里，我做过一段很长时间的“助纣为虐”工作。比如，把商业中心变成压根没人租的Block街区，再卖出去；再或者，把写字楼改成高端服务公寓，再卖出去……现如今，我也算是出圈叛变。用一波波反向操作，爆了一干圈内人的大P眼子。我曾做过武汉一个房地产项目的前期产品策略，开发商最明确的要求有一点——必须给我铺满8%的临街底商！但经过我们对市场的调研后，我们发现这个区域的商业需求是饱和的，商铺供应是过剩的。这个项目旁边的另一个社区，入住3年，底商运营极为惨淡。买了商铺的业主，经常裤裆里别着U型锁瞎转悠，想要给开发商的负责人上一课。我们把市场分析，提交给甲方爸爸。甲方爸爸邪魅一笑，反向给我们上了一次深刻的社会教育。我们的住宅撑破天也就卖1.8万/㎡，但这个区域的单层街铺却可以卖到4万/㎡。

把控规允许的8%商业配比盖成住宅，只能卖2.16亿。

盖成底商，却能卖4.2亿。

底商能比住宅多卖2亿。

我请你们来，是让你们帮我把街铺包装个概念，好卖出去。而不是，让你们来给我普及商业道德。商业饱和、商铺过剩，那是卖完之后的事。那是租客的事，是业主的事。朋友们，你们听听这说的是人话吗？一波甲方的商业逻辑毒打，分分钟叫你跪下喊爸爸。朋友，明白了吧。你眼中一铺养三代的底商，就是这么被勾兑出来的。朋友，想撒币吗？买一套底商吧！一套你永远不知道背后有多么庞大库存的底商，让你赚到只剩底裤。

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过剩的商业地产，还下了一个畸形的崽儿。对，你猜的没错，就是公寓。前面我们说了，魔幻的地方规划了大批更加魔幻的城市综合体，导致现在中国所有城市的商业体量严重超过了国际红线。再过剩的商业体量，终归是要卖的。于是，这部分超标的过剩体量，70%被做成了公寓，流入市场。我这个反派人物，以前也没少干这种事儿。然后，过剩的商业，就变成了过剩的公寓。再然后，就变成了中介小哥的骚话连篇——地铁口，不限购、不限贷的公寓了解一下。

公寓和住宅的唯一差异就是40/50年产权和70年产权。

实际上，这种东西除了产权年限的问题之外，还有贷款年限更短的问题，还有持有成本更高的问题，还有商水商电和没有暖气的问题，还有不能落户和没有学区的问题，还有交易税费奇高的问题，还有“禁公寓令”和“禁商改住”的政策不确定问题……想卖，交易税费奇高，卖不掉。想租出去，供应过剩，租金还上不去。你想弯道超车，单车变摩托。结果，摩托没变到，单车却变没了。哥呀，这人生的路，怎么那么难走啊。

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来来来，朋友。我们最后来总结一下知识点，帮你巩固一下原本可能已经千疮百孔的钱包。1、前些年，地方上贪大，总想赶京超沪。纯粹从城市形象出发，规划了大量的城市综合体，造成了普世性的商业供应过剩。2、开发商朋友，也丝毫没有大局观，总想榨干最后一个铜板。不顾及原本就已经超标的商业供应，顶满控规的铺底商，加剧了商业供应过剩。3、为了解决商业过剩的销售问题，过剩的商业和过剩的写字楼，就被改造成了过剩的公寓。套路是个连环，一环接一环，套着一个接一个的发财梦。这些年，各路大神为了消化过剩的商业地产，各种操作和虚假宣传手段，骚气冲天。商业中心改地钉铺，托管包租五年；

集中商业改Block街区，高大上规划亮瞎氪金狗眼；

写字楼改服务型公寓，联名爱马仕和保时捷；

……

我从不否认，依然有人能在这样的市场里淘到好商铺，能赚到钱。我把这些东西讲出来，只是想让你了解真实的商业地产市场背景，它要远比你想象的更加复杂。听不听由你，信不信也由你。如果你自认有大浪淘金的能力，一个猛子扎进去，掏一裤裆金币出来，你尽管去。这不是首付门槛都降了，小手一招，让你进去发财呢。反正钱在你兜兜里，腿在你身上。大家都是成年人，要学会为自己的行为负责。

来源：米宅

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