城市更新 未来是“质量之争” 应在保留风貌和实现增量中找到平衡点

每经记者 吴抒颖 每经编辑 魏文艺

城市发展正在经历由高速增长阶段转向高质量发展阶段，城市更新作为行业发展新的增长极，备受社会各界的关注与重视。虽然房地产企业是城市更新最主要的参与者之一，但城市更新与主流的不动产开发之间依然隔着一条鸿沟。

城市更新更注重“运营”，是“慢生意”，对房地产企业而言是不同的操作逻辑。如何跨过城市更新这道“窄门”，包括房地产企业在内的社会各方仍在摸索中前进。从投资、运营的角度来看，城市更新的机遇在哪里？政府、公众又应该如何参与到城市更新之中？

9月15日，每日经济新闻(博客,微博)主办的“金九迎十”房地产线上论坛第三场沙龙——“城市寻求更新，地产发现机遇”，邀请了戴德梁行中国区资本市场部副董事总经理刘兵（主持人）、佳兆业城市更新研究院总监戴哲、上海万科城市更新事业部总经理胡秉、北京首置文化科技发展有限公司副总经理李跃和领地集团助理总裁兼品牌总经理姚科等企业高管和行业专家，以在线沙龙形式共论城市更新领域的房企新发展动能。

中心城市转向存量市场是必然趋势

胡秉：从存量向增量的转换，对企业的要求就像从应试教育向素质教育的转变。城市更新时代更像是考验企业的综合素质，企业不光几个核心竞争力要过关，还要有很强的综合素质，比如文化能力、生态建设能力和IP打造能力等。

企业对城市的理解，包括审美格调等，都被放在一个非常重要的位置上。企业更多考虑的是为城市做贡献，而贡献的不仅仅是经济效益，还有社会效益，包括能够为整个社会带来素质优良、运营较好的资产等，这对企业的考验非常大。

我们曾考察过国外许多大的不动产公司，发现他们发展到现在，已经不仅是工程建设或者简单的开发商，还是城市综合服务和美好场景的提供者。我们已经真正地进入到这一阶段。

戴哲：未来存量市场进入10万亿新赛道不可避免，这个赛道不管对政府或是企业，都具有很强的吸引力。

存量不光是规模迅速变大，政策导向也越来越强，主要体现在几方面：一是逐渐走向城市更新+的模式，开始重视产业回归，在有效的存量土地上去创造出更大的价值，并同步保障产业空间，让产业用地回归到本质；二是未来会出现城乡更新综合服务商，通过城乡的综合整治，包括乡镇更新和土地整备等，给存量市场带来转变。

另外，以前做增量的时候完全是做拆除重建，没有考虑公共配套。现在这一部分正在慢慢弥补短板，包括加大公共力度的保障等，以此来推动城市更新服务的发展。

未来存量时代也将是质量之争，体现在以下几个方面：首先，存量时代企业具备金融资产运营能力。城市更新本质上是跨周期投资，它的现金流和金融能力非常强，未来基金的模式肯定是城市更新从重资产向轻资产变化的唯一渠道。如何去用城市更新基金，用资产运营方式打造，决定未来谁能笑到最后。此外，未来在运营方面的合作也是重要模式。最后，产业资源整合和综合运营能力会成为企业的核心竞争力。

李跃：从北京这座城市来看，目前增量市场虽仍处在上升发展阶段，但我们认为，中心城市由重向轻、由增量向存量转化是必然趋势。以后将不仅是空间改造的提升，更多的是产业升级带动城市更新发展。目前政府的重视程度非常高，政策的扶持力度也与日俱增。

我们也观察到，近几年文创园区增量非常巨大，很多老旧厂房、写字楼都在往文创产业发展，增量比较大。而在品质提升上，原来的城市更新是通过租金差增加收入，目前新的文创园区明显可以感受到品质的逐步提升，也在以产业主题方向进行园区运营，主题化越来越明显，同时，在园区打造过程中增加了很多文化配套和内容。

姚科：宏观层面“稳地价、稳房价、稳预期”的整体局势下，市场进入增量放缓和存量开启并存的调整时期，传统房地产行业必须要围绕长期主义来拥抱不确定性，这也是企业的必然发展之路。“房住不炒”政策基调不动摇，品质竞争将成为未来的主战场，房地产行业已经进入提质增效，优化结构，嫁接新产业，主张产品主义和精细化管理的时代。

同时，在这样的背景下，有挑战，也有机遇，在消费升级大势下，房地产相关服务市场成为新的蓝海，租赁、养老、文旅、教育、物流等领域会有做大的空间，尤其是规划合理、业态丰富、配套健全的优质产业更是供不应求。在追求美好生活的过程中，主要模式就是让城市升级，城市升级就是城市更新。在城市更新方面应该有两个基本理念，尊重城市、尊重人，这是城市更新的根本点。我们更多从人性角度出发，大量地提炼和借鉴国际健康领域的IP，在各个城市逐步尝试以康养、医疗为理念的健康城，旧城和新城衔接，研发新的生物城科技模式提供更美好的生活。

城市更新投资更聚焦于软实力

李跃：首置文科主要聚焦轻资产运营，轻重结合的模式，目前更多是通过外部资源的获取进行相关产业园区运营，因此通过租金差赚取经济收益很难实现。虽然经济效益肯定是基础，是我们评估的基本原则，但我们更关注的是，首创的优势是什么。

经历这几年的摸索，我们的能力是在资源的整合与服务，未来则是产业运营能力的提升，基于此，首创获取项目更多是聚焦产业，聚焦产业资源。产业资源整合之后，再进行产业服务和落地，通过产业服务进行招商，同时为招商的客户提供产业服务。产业服务我们会做产业内容的衍生业务进行利益获取，通过产业转化进行资源获取，最后进行服务输出，这是我们要打造的产业模型和商业模型。

未来我们希望通过产业资源整合和产业落地进行相关文化的输出，这是我们核心的逻辑。目前我们还在产业模型打造的过程中，会更多考虑现在的产业布局是否符合未来的发展方向。

在未来价值评估上还要提一点，大家都在关注经济效益，但还有一个效应是品牌价值体系，这在北京尤为明显。我们现在做园区收到很多政府的补贴和关注，通过我们现在的产业运营带来了很多其他价值的获取，我觉得这要成为我们评估的标准和条件。

胡秉：项目对城市的影响力和对城市整体资源的调动能力，这是我们关注的。作为上海这样的国际化城市，其内部有很多可以协同的文化资源和产业资源，这些资源是否愿意进入到改造和开发的资产中？万科并非简单做一个项目，而是希望通过项目带动生态，把城市资源最大化利用。

戴哲：佳兆业目前的投资方向，一是城中村，二是产城融合，三是TOD+更新。投资要求首先是经济账要算得过去，但没有明确不投的产业。

我们的投资业态中，聚焦产城融合，聚焦文旅+科技、健康，这几大产城融合的更新是比较优先的。用一句话总结，佳兆业目前主要的业态是旧城改造、深耕大湾区，未来将逐步走大更新的思维，其中产城融合项目将逐步成为我们投资的核心力量。

姚科：我们选择项目的时候主要坚持几个原则，一是算成本账，二是物业的潜力，包括改造前和改造后的物业潜力和用途，更新以后业态稀缺性的判断；三是物业开发的周期，时间上要快；四是城市选择主要聚焦一二线城市，关注可持续发展的绿色项目，我们选择项目希望能够实现多方共赢，这就是我们的首选。

城市更新政策宜更平稳实施

戴哲：政策方面佳兆业感受比较深，从全国来看，城市更新分为三类，一是市场主流，二是政府主流，三是半市场半政府主流。三种模式下，城市更新的市场行为都存在挑战。

以深圳为例，市场通常认为深圳的政策很细、很多，未来希望政策对市场行为支持度更加稳定一些，因为从目前的情况来看，后期进行市场行为的难度比较大。

另外，产业政策方向开始走向产城融合更新支持，而且给予了相关优惠，但在具体城市更新产业政策上不是特别明朗，包括金融融资的口子撕开却还没有相关细则落地，希望能够看到更多的支持。

李跃：北京政策扶持力度较大，包括资金层面、园区运营层面等的政策都很充分。

但是谈到支持上要说三点：一是老旧厂房改造过程中，有些老旧厂房年代比较久远，和现在的相关规范要求存在差异性，这块未来需要政府在政策引导方面给予相关支持，在原有厂房旧空间增量上给予一些政策导向支持；二是在产业专项政策上，之前是针对园区的运营政策，我们是以产业主体为导向的，真正在产业方面的相关政策支持是空缺的；三是政府服务上可以借鉴一些地方的经验，比如杭州余杭区全域创新的产业支持。未来期待在这方面给予一些支持。

在城市核心区，比如说上海的城市核心区，现在也出了一些政策，其在容积率上可以适当地作提升。上海的城市核心区黄金地段能够充分利用好城市空间已有的用地资源，尽量扩大总量，这不管在土地集约化还是现有资源利用方面都有很大的帮助。我们做城市更新要把规模做上去，让城市面貌有日新月异的变化，这要在保留城市风貌和实现增量上找到比较好的平衡点，这样城市既有活力，它的文化沉淀也能够做下去。

传统开发商亟待转换思考逻辑

戴哲：挑战主要来自两个方面，第一是产业运营，深圳在更新工改政策上卡得比较严，主要体现在对分割销售面积以及产业的监管，这将会提高对开发商后续产业运营能力的要求。

另外，佳兆业也开始转型资产管理，从服务、运营的角度来适应未来城市更新从重资产向轻资产的转型。目前投入的项目比较多，如果一下子转型资管或者是轻资产难度比较大，我们跟相关金融机构做资源整合做城市更新产业基金，也会选取一些具有代表性的城市来做轻资产转型的尝试。

李跃：在轻资产管理的过程中，未来的盈利模式和收益是现在面临的一个挑战。如何通过我们的轻资产运营去获取收益，我们也在进行一些探索。

举个例子，我们现在做的一个项目，我们商业模型是在园区中进行核心生产，园区里整合了大量设计师资源，这些设计师资源未来会和非遗文创进行设计，设计得好首创会进行产业投资，帮它提供授权，并通过销售渠道进行变现。

这个过程中，我们有IP、产业投资和效益分成等几个收益，这个受益是没有天花板，有很大想象空间的。未来我们希望在产业层面进行探索并形成雏形，去年我们做了产业孵化落地，今年我们会作更多的尝试。

姚科：在科技兴城的背景下，西南中心城市成都对老城区的更新诉求会越来越多。资产运营层面是传统开发商必然要经历的转型过程，在这个过程中，可以通过全程的投融管退来打造依赖私募基金和全生命周期资本通道，这种模式是未来的路径。

在这个过程中，我们遇到的挑战有：第一，城市更新没有地产全生命周期节点管控的标准化，标准化的程度不强；第二，许多资源在成都的嫁接能力跟北上广深有差距；第三，金融嫁接能力在西部地区明显让人感觉到滞后；第四，产城融合的团队或者是职业经理人的引进捉襟见肘，要找到一些有经验或者是长期开展做旧改项目的人才不太容易。

刘兵：戴德梁行从2014年左右开始进入城市更新市场，那个时候参与更多的是城市中心区旧酒店、商场项目的交易销售，投资人通过投融管退来获取收益。以前很少有开发商谈存量，谈的都是增量的话题。随着时代的变化，今天看到越来越多行业从业人员、政府、市场机构都关注城市更新市场，这个领域会未来有更多的收益机会。

聚焦北京，近年来不少传统商场求变图存，局部或整体改为其他用途，价值有所提升。比如，北京盈科中心在部分“商改办”后达到甲级办公楼标准，出租率上升，租金上涨。类似地，开元名都大酒店由酒店改造为写字楼，太阳宫百盛由商场改造为写字楼，都冲破了发展瓶颈，迎来新机遇。北京这些商场“变身”写字楼的案例，都由戴德梁行资本市场部参与交易完成。

我们注意到，中国内地近三十年来飞速发展，目前城镇化率已突破50%。大城市先是经历了“摊大饼”的模式，又向天上和地下延伸。一线城市屡屡出现超高建筑，深圳2016年建的摩天大楼数量超美国与澳洲总和。在城市空间稀缺的今日，如果建筑功能过时，无法满足新的商业需求，出现空置，对业主、对想进驻的用户都是极大的损失。

但好的改进，可以妙手回春。比如，北京和其他大城市有些商场位置好、体量大，但网购冲击之下，商场出租率和租金都上不去。改成办公室之后，物业无论是出租还是出售，价格都升了很多。说回盈科中心，由我们推动，变身为北京第一个“商改办”达到甲级办公楼标准的物业，如今表现优异。

商场本不是为办公而设计的，但它们普遍楼层高、空间大，能提供灵活多元的空间组合。从日常办公、中小型会议，到大型活动，都能满足。这是普通写字楼没有的优势。所以，只要设计、改造得当，一方面可以更好地发挥建筑本身的用途和价值，一方面也善用了城市的空间，还能满足个性化的需求，就像以上提到的诸多案例那样。

在我们看来，改造一栋大厦，本质上大家把家里卧室改书房、做装修一样，是给空间升级。让工作更便利，让生活更美好，我们敢为人先。如果我们的努力能催生、甚至引领全新的风潮，为优化城市空间做贡献，则是锦上添花了。

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