宣传手册、样板间能否认定为合同的一部分,若违反如何处理

宣传手册、样板间能否认定为合同的一部分，若违反如何处理

基本案情

房产公司与董某签订《商品房买卖合同》，约定房产公司将商铺出售给董某。房产公司销售商铺时，对外宣传单记载”一层11间商铺，每间约20平方米，买一送一。””超值性价比：附楼一层买一层赠一层，掏一层的钱，用两层的铺。”房产公司向董建娥交付商铺时赠送了位于该商铺之上的建筑，能够储物居住。

董某已支付首付款367409元，立林公司已将房屋交付董某使用。至今董某未办理按揭贷款手续或以现金方式支付剩余房款300000元。

房产公司以董某未依约支付购房款为由提起本案诉讼，请求董某支付拖欠的购房款。

一审判决董某向立林公司支付房款300000元。

董某不服一审判决，提起上诉。

二审法院认为，本案争议的焦点是：1.涉案商品房销售广告的说明和承诺是否应当视为合同内容；2.房产公司履行”买一送一”的约定是否存在违约；3.董某是否应当支付剩余购房款。

1.双方当事人对涉案商品房销售广告上”买一送一”的允诺均认可。上诉人要求该允诺作为合同内容履行，被上诉人也有相应的履行行为。表明双方当事人对将销售广告允诺作为合同条款均无异议。故涉案商品房销售广告的说明和允诺应当视为合同内容。

2.关于立林公司履行“买一送一”的允诺是否存在违约的问题。房产公司的销售广告上对“买一送一”的说明为”超值性价比：“附楼一层买一层赠一层，掏一层的钱，用两层的铺。”而实际履行时赠送的部分为一层商铺上部斜坡屋面形成的“阁楼”。一审法院认为“房产公司履行合同存在瑕疵。……房产公司赠送的店铺上部的建筑不符合商铺标准，无法作为商铺使用。”“买一送一”构成虚假宣传是正确的。但是，买董某主张房产公司应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。鉴于董某未提起反诉，本案不予审理。

3.关于上诉人是否应当支付剩余购房款的问题。董某虽在一审过程中要求解除合同，但未依法反诉。二审过程中，上诉人在上诉请求中要求被上诉人继续履行合同、赔偿违约损失，未再要求解除合同，应视为对解除合同主张的放弃。房产公司已经履行了交付一层商铺的合同义务，董某应当依约支付剩余购房款。即使认为房产公司存在违约行为，董某也不能据此要求免除自己应当履行的合同义务。

综上所述，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

争议焦点

商品房销售广告的说明和承诺是否应当视为合同内容？

商品房销售广告是否应当作为合同内容应当首先搞清楚要约和要约邀请。二者虽然难以区分，但是区分却具有重要的意义，尤其是在商业广告日益发展的今天。

通俗讲，要约是希望与他人达成合同的意思表示，通常情况下是向特定的受要约人发出，如果其表示同意，则双方签署合同，如果无特别约定，则要约内容属于合同一部分。要约邀请则是希望他人向自己提出要约，自己同意之后签署相关协议的情形。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

商品房销售广告属于要约邀请，这是已经确定的事实，但有例外。实务中，开发商会在宣传手册中作出商品房以及相关设施的具体描述和说明，包括精装修、配套设施、绿化面积以及使用的电梯品牌和门的品牌等。此类允诺和说明往往会导致消费者在选择购买时作出较大的倾向性选择，具有较大的诱惑性。根据前述规定和《合同法》关于要约的规定，我们可以看出该允诺和说明应当视为要约，在消费者选择签署商品房买卖合同后，即使合同中没有此类约定，也应当视为商品房买卖合同的一部分，如果开发商未按照宣传交付，则应当属于违约行为，应当承担相应的违约责任。

拓展问题

一、如果交付的商品房与宣传的不一致，如何处理？

宣传文件中承诺的绿化、配套以及房屋的装修往往与实际交付不一致。不一致的地方往往可以分为两类，第一类是小区内的环境、配套、绿化以及装饰装修。第二类就是小区外的配套，比如商超、医院、学校、幼儿园等。无论何种不一致，均会导致开发商存在违约行为。从另一个角度而言，将会影响房屋的价格。

对于买受人而言，其可以主张开发商承担相应的违约责任，如果由此导致合同目的无法实现的，可以选择解除商品房买卖合同。

二、交付的商品房与样板房不一致，如何处理？

没有特殊情况，样板间应当作为合同的一部分，但是交付的房屋与样板间肯定不会完全一致。对于是否“一致”主要还是把握主要内容，比如户型、装饰装修材料及品牌、房屋的水电端口、供暖设施以及绿化和基本配套与宣传和样板间基本一致即可，细节不同确实会有，但通常不会导致合同目的不能实现，不会因此导致合同解除。但通常可以通过诉讼要求承担补偿或者换装等违约责任。

样板间以及相应的宣传手册、精装修合同等之中，确实有一些“参考”情形和“参考”条款用于开发商免除相应责任的约定，所以，如果基本一致，没有重大的违约行为，法院通常不会支持买受人的诉求。

当然，如果开发商交付的房屋不符合法定条件或者约定的条件而达到合同解除条件的，买受人有权选择解除合同或者追究开发商相应违约责任，比如相应的基础设施并未完成，是否完成竣工验收和消防验收和备案等，也包括水、电、暖等是否单独入户等。

特别提示

实践中，在实际交付时，开发商通常是让买受人先签署相应的验收文件，后验收房。这些程序设置

在某种程度上保护了开发商自己，但是消费者权益可能由此受损。毕竟签署验收文件后就视为已经交付了，此时，买受人应当有先验房后收房的基本常识，相关文件签署之前一定要明了其中的内容。

来源：刘高锋律师

站内编辑：Flora

文章审核：一路向南

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