婚前婚后、父母出资买房归属,房子到底是谁的?

如果看一看全球各国房子重视度排行榜，中国一定拔得头筹。

与其说房子捆绑了太多资源和权利，倒不如说房子缠绕了太多数不清的欲望。成年人的分分合合不是新鲜事，既然走到了分道扬镳的这一地步，很现实的问题就是——接下来的利益分配。

房子是家庭生活的物理承载，也是大多数家庭最重的资产，带不走也不能拿锯子割开一人一半，应该怎么分？尤其是房价短时间内飞涨，扭曲了很多当事人的心理，分配处理时应该怎样冷静地维护自身权益？客观地对待判决结果？

我们来看看不同情况下，房子的归属问题应该如何分配。

婚前买房

在大部分人的认知中，如果一个人婚前购房并只写了自己的名字，那这套房子就是婚前个人财产，只属于我一个人。

然而在案例中，因为不同情况的特殊性，即使房产证上面写了你的名字，在法律进行财产分割时，这套房子也不一定就完全属于你。

1.一人出资，结婚前取得房屋产权，房屋登记在出资方名下，并还清个人贷款或全款买房，这种房子法院会认定为出资方的个人财产。

举例：你老公在你们结婚前，用自己挣的钱买了一套房子，登记在自己名下，并且是用的全款，那么这套房子就归他个人所有。

2.一人出资，结婚前已还清全部贷款，但婚后取得房产证，房屋登记在出资方名下，这种情况房子还是属于出资方的个人财产。

3.一人出资，结婚前夫妻一方已支付房屋首付款，并向银行申请贷款，房屋登记在该方名下，婚后用夫妻共同财产还贷，这种认定为产权登记方的个人财产，夫妻二人共同支付的贷款及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产；尚未偿还的贷款视为产权登记方的个人债务。

举例：你老公婚前，用自己挣的钱付了首付，房子登记在自己名下，婚后你们两人一起还贷款，这种情况下，房子还是归你老公所有，只是共同还贷的部分及房产增值部分才和你有关系，如果贷款没有还完，那也只是你老公的个人债务，你们离婚了，债主没有权利找你还钱。

4.一人出资，房屋登记在非出资方名下，这种情况稍显复杂，通常这会出现在非出资方不具备购房条件，以对方名义购买，如果没有特殊情况，会视为以结婚为目的的赠与，按共同共有处理；如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，则按产权登记方个人财产处理。

举例：你老公婚前，因为自己没有资格，自己出钱用你的资格买了一套房，如果你们没有单独约定房产归属问题，那么房子就是你们共有，如果你们约定了房子归谁，那么房产证登记在谁的名下就归谁，注意一点，你们的约定必须具备法律效力。

5.双方出资，房屋产权登记在夫妻二人名下，如果是同居生活期间买的房，按一般共有财产处理；如果是婚后买的，就认定为夫妻共同财产。

简单解释一下，一般共有财产和夫妻共同财产在性质上没有太大区别，都是共同所有，只是主体不同，同居是一般公民关系，婚后则是夫妻关系，如果进行财产分割，夫妻关系就适用婚姻法，一般公民关系就没有婚姻法的限制。

举例：你和你老公共同出资买了一套房，如果你们是在婚前（同居）时买的，那么这套房子就是一般共有财产，假如离婚分割房产，有约定的，按约定来，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。如果是婚后买的，就是你们的夫妻共同财产，原则上一人一半。

6.双方出资，房屋产权登记在夫、妻一人名下，同居生活期间购房，按一般共有财产处理；非同居生活期间购房，按照共同财产处理还是按照借款或赠与处理，视具体情况而定，法官综合考虑购房背景、出资数额等因素，以公平原则作出认定。

婚后买房

1.以夫妻一方婚前个人财产购房，房屋登记在出资人名下，房屋是出资方个人婚前财产在婚后的转化，应认定为个人财产；若出资方只支付了首付款，房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。

举例：你和你老公结婚后，你老公用自己以前的存款全款买了一套房，并且房子登记在你老公名下，那么这套房子就是你老公的个人财产；如果你老公只是用自己的存款付了首付，那么剩下没还的以及房子增值的部分，就属于你们两个人的共同财产。

2.以夫妻一方婚前个人财产购房，房屋登记在夫妻双方名下或非出资人名下，认定为夫妻共同财产。

3.以夫妻共同财产买房，房屋登记在夫妻双方名下或夫妻一方名下，均视为夫妻共同财产。

4.以夫妻共同财产买房，房屋登记在未成年子女名下，这种情况就要复杂一些，夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。

法院重点审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。

如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并非将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理。

父母出资买房

1.一方父母出全部的买房钱，房子登记在出资方子女名下，这种就会认定为产权登记方的婚前个人财产。

举例：你老公的父母在你们结婚前，用自己的积蓄（全款）给你老公买了一套房，并且房子是登记在你老公名下，那么这套房子就属于你老公个人所有。

2.一方父母出钱付了房子的首付，房子登记在出资方子女名下，由夫妻二人共同还贷，离婚时一般将房产判归产权登记方所有，由该方支付剩余贷款。对婚内夫妻双方共同还贷（包括本金与利息）及房屋增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。

举例：你老公的父母在你们婚前首付给了30万，买了一套100万的房子，房子产权登记在你老公名下，贷款70万，过了2年，你们已经换了20万贷款，并且房子已经增值到200万，这时你们因为某些原因要离婚，那么一般法院会把房子判给你老公，但是剩下的50万贷款就是你老公的个人债务，你们共同还贷的20万以及这20万产生的收益，你老公要对你进行补偿。

3.一方父母出钱付了房子的首付，房子登记在另一方子女名下，一般认定为夫妻共同财产。父母明确表示赠与登记方或夫妻双方或者有其他相反约定的除外。

举例：你老公父母出首付给你们买了一套房子，房子登记在你的名下，如果你老公父母没有什么特殊要求，那么这套房子就是你们的夫妻共同财产；相反，如果你老公父母明确要求是把房子赠与给你老公或者你们两个人或者其他情况的，就具体情况具体分析了。

4.一方父母出钱付了房子的首付，房子登记在双方子女名下，一般认定为夫妻共同财产。若双方约定了共有方式及各自份额，则按照双方约定享有房屋产权。若双方对共有方式未进行约定，视为等份共有。

5.双方父母均出资，登记在夫妻一方或双方名下，一般会认定为夫妻共同财产，父母的出资会认定为对各自子女的赠与。

简单总结一下就是：无论婚前还是婚后，只有自己个人出资或自己父母出资（婚后需全款），且房产证只登记自己的名字，该房产才算是个人财产。

无论婚前婚后，无论谁出资买房，只要房产证登记了夫妻双方的名字，就算是共同财产。

另外在房屋分割是，会有几种特殊情况进行特殊处理。

房子分割的6种特殊情况

一、小产权房分割

对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。

对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。

在小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。

二、公房承租权的分割

离婚案件中涉及到公房承租权处理，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。

属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。

三、经济适用房、两限房的分割

限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。

经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。

四、标准价购买公房的分割

婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”， 该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。

五、约定服务条件房产的分割

夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。

六、优惠购房权性质与折算

农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。

离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素，在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。

所以，在购房时，写谁的名字也是规划的一部分，需要考虑清楚。

写谁的名字，不仅涉及到财产分割的问题，也涉及到后续购置第二套房时的资格和贷款问题。

最好请专业的人来帮忙规划和把关。

来源：楼市演绎

版权声明：我们尊重原创。文字美图视频素材，版权属于原作者。部分文章推送时因种种原因未能与原作者联系上，若涉及版权问题，敬请原作者联系我们,立即处理；

相关知识

婚前婚后、父母出资买房归属,房子到底是谁的?
婚前买房、婚后买房、父母出资买房，房子产权到底归属谁？
别再问了,自己看!婚前、婚后、父母出资买房房产归属一览表
婚前买房?婚后买房?父母出资买房?房产归属一览表看过来!
婚前婚后父母出资买的房属于谁?最高法给出答案了
婚前婚后父母出资买的房属于谁？最高法给出答案了
律师忠告:父母出资购买婚房,首付款方式一定商量好权属问题
新婚姻法离婚咨询:新婚姻法婚前婚后财产怎么分割?
姐姐出钱，弟弟出名，房子算谁的？法院这样判……
你关心的“离婚后房产怎么分” 都在这儿呢