翻过“王石”这座山 万科不相信地产？

章严| 主笔

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2020年中报显示，万科实现收入1463.5亿元，同比增长5.05%；归属公司股东的利润125.08亿元，同比增长5.62%。疫情影响尚且可以作为关键的归因，但是，这样的增速同样为万科敲响了警钟。

8月28日，万科召开2020年中期业绩线上沟通会。

祝九胜带着万科执行副总裁兼首席运营官王海武、万科执行副总裁兼CFO韩慧华、万科董秘朱旭、坐镇答疑，回应了外界关于“三道红线” “入股泰禾”“万科养猪”等争议性话题。

同时，这也是郁亮第三年缺席万科的年中财报会。

翻过“王石”这座山

在中国地产界，王石之于万科、王健林之于万达、孙宏斌之于融创，这种掌舵人自身的IP本身就是企业一种巨大的文化加持。

而在今天，郁亮领导下的万科，也如王石的隐退一样，敛去了不少锋芒。

在外界眼中，郁亮是一位永远小心翼翼的掌门人。

王石尚且在位时，郁亮这样评价自己和王石的分工：王石做不确定的事情，自己负责确定的事情。

更直白一点，王石负责冒险，郁亮负责收，负责为每一次风险稳住最后的底线。

2010年，万科业绩突破了千亿大关，比预想中的提前了四年；王石为万科明确4年突破2000亿元的方向后，转身跑到哈佛游学去了。在外人看来，郁亮终于可以做主，万科似乎进入了“郁亮时代”。

尽管当上了万科总经理，郁亮依然很谨慎：“我心里知道自己在见习，万一做得不好，王石主席不把我换了吗？”郁亮每提起王石都敬重有加，言必称“在主席的领导下”，再展开叙述。

但是，郁亮内心里最在意的，其实是如何打造一个真正的郁亮风格的万科。

因此，2013年郁亮成功登顶珠峰的意义也显得更为重大。

十年前的2003年，王石成功登顶珠峰，为万科塑造了一个不可超越的精神偶像。别人问王石，为什么要去登山？他引用英国探险家马洛里的话说：山就在那儿。

山就在那儿，王石也在那儿，但郁亮在哪儿？他必须想清楚。

对于郁亮来说，这一次时隔十年，跨越时空的山顶相遇，不只是一种浪漫主义的个人向往，更像是一种沉默的自我证明，征服珠峰之外，郁亮也决心带领万科再翻页。

登顶珠峰，给郁亮带来了很大的满足感，他也证明了：同样的路，可以有不同的走法。

很快，郁亮就开始了大刀阔斧的万科改革。

在2014年，万科人事总部出现了大的动荡。3月份的公告显示，万科执行副总裁由9人削减到3人，陈玮、王文金、张旭上位，分别主管人力资源、财务和重要的战略投资、业务运营。

郁亮以雷霆手段完成了高层权力的结构重组，而一众万科老臣远离了公司日常运作的群里核心。从某种程度来说，郁亮开始全面接管万科核心高管的生杀大权。

随后，在万科集团工作了20年的肖莉离职，之前，肖莉、郁亮、徐洪舸等人还被王石称作“梦幻组合”，但这些王石时代的老臣，算起来已经走了三分之二。万科集团的核心权力逐渐完成了新老交接。

2017年6月，王石正式宣布退隐，以一条朋友圈结束了自己在万科的34年时光，配图是他和郁亮在珠峰脚下的合影。

郁亮正式接手万科。

不过，在这一波管理层的换血背后，最大的赢家是深圳地铁。

在宝能系被王石以“信用不足”拒绝被持股之后，深圳地铁顺势入局，成为了万科的第一大股东，持股比例高达29.38%，距离要约收购红线仅剩0.62%的距离。这意味着，大股东可以对管理层施加更大的影响。而且，这种影响已经在显现。

“宝万之争”前的十几年时间里的王石时代，华润作为第一大股东，给了万科足够的自主权，在万科几乎听不到华润的声音，万科的管理和经营从未受干涉，也从未收到过大股东的反对票。

而深圳地铁刚当上大股东，便实质性引导了万科经营模式的方向：积极布局“轨道+物业”模式。这一布局的底气，便来自深圳地铁千万平米量级的地铁上盖物业和土地储备。

多年来，王石寻找大股东的标准无大变化：一是人强人好，二是钱多地多。他多次赞赏的华润国际化规范化的特点，能否再现在深圳地铁身上？

从管理层而言，在万科新一届董事会中，7位非独立董事里，万科管理层团队和深圳地铁方面均握有3席，这与以往华润身为万科大股东时的董事会席位分配一样。

显然，万科的未来会与大股东紧密联系。在万科三十多年的前进历程中，对其发展模式与路径产生根本性作用的，莫过于股份制改造，作为一家充满理想主义色彩的企业，其所有的悲欣、荣辱，全系于股份制改造。

在国企语境之下，郁亮的新万科构想能否继续顺利推进？

当翻过了王石这座山之后，深铁依然影响甚至决定着郁亮在万科的命运。在郁亮遵循自己的愿景把万科引领进入新的发展时代之前，深铁在长远的未来能够带给万科的是自由推力还是专制阻力？

房企下半场，博弈才刚刚开始

在王石时代，万科积极做减法，全心致力于商品住宅房服务，历经多元化向专业化转变。郁亮时代，万科做出了再走回多元化之路的战略选择。

从结果而言，前者帮助万科紧随房地产的“黄金时代”，将规模做大至千亿以上；后者则是万科首提“白银时代”之后“活下去”的新办法。自确认行业进入“白银时代”以来，万科的多元化转型已经试水近七年，在物业服务、长租公寓、商业地产开发运营、物流地产、冰雪度假以及养老等方面均有拓展。

万科在2017年实现45.3%的销售额增速之后，便陷入了一个漫长的低增长时期。2018年万科销售额首次超过6000亿，但增速只有14.5%；在去年，增速仅3.9%。而同期TOP100房企的累计权益销售金额增速是6.5%。碧桂园、恒大则分别为10.03%、9.0%的销售业绩增长。

万科走在了行业后排。

在2020年上半年，万科暂缓了拿地的节奏，新增土储55宗，计容建筑面积约980.2万平方米，权益计容建筑面积约504.6万平方米，权益地价总额约321.3亿元，万科拿地金额同比减少50.5%，拿地销售比由2019年同期32.3%大幅下降至今年15.5%。

对比万科历年来新增土储面积可以看到，今年上半年万科创下了5年中的最低点。

从整体趋势来看，万科的减缓拿地并不是从今年开始的，在2019年时，就已经同比减少了20.6%。

在2018年的秋季发布会上，万科首次喊出了“活下去”的口号，可以看到，此后万科在销售的增长、拿地的节奏上都有所下降。保持一个相对“稳”的增长速度，是万科两年来的主基调。

当万科有意入股泰禾的消息传出之后，有媒体分析认为，对于在拿地上趋于保守且土地存储并不是十分充足的万科来说，此次入股或许也是为土地而来。不少业内人士也称，万科所图的实际上是泰禾丰富的土地储备资源。

事实上，外界质疑万科土地储备不充分的声音一直不绝于耳。而万科在收购泰禾问题上的犹疑不决，也和郁亮一直以来的稳健行事相关，既难舍弃泰禾既有的优势，又在一块业内人人觉得烫手的山芋面前不愿冒险。

当郁亮成为最高决策人的时候，放弃冒险并不是一个好的现象，只做确定的事情对龙头企业的领导人来说有时候会错失发展良机。

相比房地产主业，2020年上半年，万科的多元业务有较为突出的成绩。

万科物业新签约建筑面积0.53亿平方米，累计签约建筑面积6.8 亿平方米，已经接管面积5.2亿平方米。其实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。

但需要注意的是，国内规模最大的上市物业公司碧桂园服务，上半年的营业收入为62.71亿，同比增长78.4%。

万科物业的营收虽然略高于碧桂园服务，但增长速度远不如碧桂园服务。

此外，万科的长租公寓板块的收入情况也首次被披露了出来。上半年万科租赁住宅业务营业收入 10.5 亿元。共在33个城市累计开业泊寓12.73万间。期内新增开业1.89万间。已开业项目整体出租率为88%，规划和在建中泊寓尚有5.77万间。

而在这之外更多的多元业务，如养老、冰雪业务等，便消失在了财报之中。

郁亮说：这个冬天是长期的，不要存在侥幸心理。

在郁亮看来，房地产行业已经不再是支柱产业，更应该是一个配套产业，这样定位更准确。未来城市发展更新升级，房地产行业应为城市发展、社会经济发展做配套。

未来楼市调控将会长期化已经成为既定的事实，“房地产行业的上半场过于辉煌；过去那种好日子一去不复返。

万科在多元化道路上走了太远

传统赛道遇冷，万科在多元化的道路上走了太远。

物业之外，郁亮这些年做加法的步伐，似乎没有任何停下来的迹象。

2020年3月，万科正式成立了食品事业部，万科集团合伙人谭华杰出任食品事业部(BU)首席合伙人。业务开展初期，主要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮等三大领域。

7月底，山东一家知名农牧业集团——环山集团发生一则董事变更消息，谭华杰出任环山集团董事长。8月初，由万科新增一项对外投资，投资对象为利津华育养猪有限公司，出资比例为100%。

5月7日晚间，万科招聘小程序“万招君”发布的一则招聘信息，涉及5个岗位，每个岗位都与“猪”有关：猪场拓展经理、聚落化猪场总经理、开发报建专员（养猪场）、兽医（猪场）、预结算专业经理（养猪场）。

此次养猪招聘信息一出，市场哗然。有网友调侃：买不起万科的房，总能吃得起万科的猪肉吧；更多的网友对业界印象里理想气质浓郁的万科开始涉足养猪业表示吃惊，一向自信得体的万科也开始玩起了投机。

一个枝丫四处伸展的万科。

万科还是那个万科吗？它靠什么将自己越伸越长、越长越密的枝丫紧密衔接在一起？

郁亮也在困惑，他将多元化业务比喻成父母养育的孩子，孩子们中有经商的、做科学家的、做教育家的。“经商的孩子给父母的钱最多，可以认为他最有出息吗？衡量孩子是不是有出息，只能看他给多少钱吗？”

在做加法的过程中，一向稳中求胜的郁亮明显乱了阵脚。“做加法，很多新业务需要的能力，你都不具备，或者说只有相似的能力，没有完整的能力。”这事儿就做不成。

但是，多元化对万科的影响不止如此。

当招牌不再是招牌

今年因为疫情一再推迟的“3·15”晚会在7月16日晚播出，这次晚会上，万科精装房因装修质量问题被点名了。

央视财经称，2018年11月广州万科尚城业主验房时，发现自己的新房在楼上做蓄水试验时，楼下卫生间“秒变水帘洞”，其中最先收房的201户中，竟有146户出现漏水情况。

作为房地产行业昔日“三好学生”，万科的精装房漏成水帘洞，一时让外界哗然。

7月16日夜间，万科就此事致歉，并有回应称：“针对上述问题，公司高度重视，调集技术力量成立专项小组，开展整改与维修。截至2019年6月30日，该问题已经整改完毕。”

回望过去两三年，万科被曝光的各类纠纷事件并不少，大多涉及到房屋品质、工程安全、物业服务、虚假宣传等内容。这些不断累积的案例，也令万科仿佛站到了购房者的对立面，信任度面临考验。

时间往前推到6月，在央视出手之前，已经有业主开始了迂回的自主维权之路。

今年5月，广州遭遇特大暴雨。受暴雨影响，广州黄埔区的万科金色梦想小区负二层地下车库被淹，业主们停放在地下车库的近400台车无一幸免，直接损失数千万元。接下来的2天2夜，小区里的部分单元楼停水、停电。期间，业主也因此事与万科物业发生争执，更有业主联系律师维权。

在6月30日，万科2019年度股东大会上，有股东现场向公司管理层提问，自称为深圳万科金色家园业主，到股东大会“就是为了批评一下万科物业服务，我们小区的垃圾分类被管理处搞的怨声载道，用了很久才帮助我们解决。”

在此之前，万科在消费者之中的信任危机已经逐渐累积。

2018年，中山古镇的项目万科城突发大面积坍塌。同年，贵州省贵阳市观山湖区，贵阳万科理想城发生安全事故，1人死亡。

2018年末，万科已经成功取代宇宙房企碧桂园，晋升为购房者维权的首要对象。

万科一度是中国房地产企业的标杆。但如今，这一形象正在经历前所未有的考验。

如今，房企营销早已走出疫情阴霾影响，万科的集团和区域总除了铆足劲儿冲刺业绩目标，接下来，可能还需要思考下，如何快速修复与业主之间的信任危机。

在郁亮回答媒体的提问中，万科在战略层面的转型才是传达给公众的东西。

收敛、聚焦、业务梳理，这些指向宏观的词汇，与万科分散在各地的维权项目，没有丝毫关系，对于房产的质量问题只字不提。

当不断的业务拓展已经成为主业负担的时候，万科的加法是不是也应该暂缓。

结语

在王石退出万科之后，郁亮迎来了人生的新篇章，但现在他所面对的局面，却尤为复杂。他为万科铺就的道路，不论是对万科还是对他自己来说，也更为艰难。

中国绝大多数的房地产企业，其实并没有什么其他的生存能力。万科作为一家具有稳定的现金流、良好的负债结构、综合实力强大及战略布局前瞻性的房企，试图开启突破性的模式，以多元化发展打破原有一心追求规模的房地产旧传统。这本身是一种自救，也是新时代开启的标志。

但是，面对恒大与碧桂园的穷追不舍，万科首先要做的，是稳住大后方，也就是作为主业的房地产业务，在此基础上，再做更多的尝试，否则本末倒置，得不偿失。

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