破“17万亿”的2020年房地产，政策调控还有效否？

本文转载自公众号：“大伟看楼市”

这几天讨论房地产市场金九银十的文章非常多，房地产调控的政策也非常多。昨天统计局官方发布了2020年1-8月的中国房地产市场成交情况！

1—8月份，商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%，降幅比1—7月份收窄2.5个百分点。其中，住宅销售面积下降2.5%，办公楼销售面积下降19.5%，商业营业用房销售面积下降17.0%。商品房销售额96943亿元，增长1.6%，1—7月份为下降2.1%。其中，住宅销售额增长4.1%，办公楼销售额下降18.0%，商业营业用房销售额下降19.9%。

1：中国房地产年销售额2020年有望突破17万亿！

8月数据最值得关注的是，年内销售额首次同比转正！8月单月销售额同比上涨27%，1-8月商品房销售额96943亿元，增长1.6%，1—7月份为下降2.1%。

如果按照5678这连续4个月的平均同比涨幅（销售面积同比上涨7.9%，销售额上涨15.7%）2020年全年，中国房地产市场销售额刷新历史记录成为定局，而且有望高达17万亿！（2019年全年销售额159725亿）

细分单月数据，8月单月销售面积1.48亿平米，销售额1.55万亿，同比分别上涨了13.7%和27%。这也是5月来连续第4个月的同比上涨。

整体看，疫情的影响基本全面过去。全国房地产投资开始全面复苏，从南到北，开工逐渐正常，8月份大部分城市楼市同比明显上涨。累计数据看，虽然销售面积依然有轻微的同比下调，但从趋势看，预计在金九银十后，2020年房地产市场的销售额销售面积有望全面同比上涨。

所有房地产市场数据均在全面复苏,市场全面复苏，大部分城市8月超过去年同期，1—8月份，房地产开发企业到位资金117092亿元，同比增长3.0%，增速比1—7月份提高2.2个百分点。

疫情基本平稳了，各地经济都在快速复苏，对于房地产市场来说，7月平均恢复水平已经超过了去年同期的100%，大部分区域已经开始超过之前水平。平均上涨超过20%。

2：为什么各地调控频繁，但难以抑制市场？

8月房价数据公布，整体看，相比7月房价上涨继续增加。从8月房价数据看，新建住宅的惠州、二手房的广州，深圳等城市房价依然明显上涨。核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而执行各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。

累计数据，从7月开始，到当下已经超过24城市发布了超过30次收紧调控政策！

首先：调控政策主要包括长三居的杭州、无锡、南京、宁波等，珠三角的深圳东莞等房价上涨过快的城市。

累计城市发布数据已经超过24个，包括深圳、杭州等城市多次发布调控政策，累计超过30次。从调控政策趋势看，预计超过30城市将发布调控政策。

全国房地产调控在2020年8月单月累计次数为32次，合计年内数据1-8月全国房地产调控政策次数高达368次，与2019年1-8月份的367次基本持平。

7-8月调控政策风向转变，从上半年的全面宽松，开始出现收紧趋势

房地产调控最宽松的2020年上半年过去了，调控收紧已经难免。预计后续最起码有超过30个城市会在最近发布出台房地产收紧力度不同的政策。最近多地楼市收紧的趋势也已经出现。

其次：包括成都、深圳、无锡、沈阳等城市发布了增值税二改五，但这些城市中，除深圳属于二手房交易为主城市，其他城市相对都属于二手房成交不活跃城市。

第三：本轮房地产调控属于从上而下的调控，8月28日傍晚，住建部在官网发布了一则《住房和城乡建设部强调：落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》的消息。消息中透露：沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市房地产行业的负责人，被召集参加了“工作会商会”。

多城市都是因为被约谈而调控打补丁。

第四：收紧政策力度相对有限

打击假离婚成为最近政策特点，总体看，最近多个城市增加的调控措施也只是针对公积金政策收紧，最近20几个城市的收紧政策内容大部分都是针对购买多套房的假离婚、假落户、假人才增加调控。

整体看，8-9月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级！

第五：万人摇是出现本轮升级调控的主要原因，南京等城市依然出现

整体看，全国在杭州、深圳、南京、成都等8个城市出现了2020年一轮万人摇现象，部分新房因为人为限价，出现了明显的套利空间，因为套利空间，放大了购房群体。这种情况下，大量的假离婚、假落户、假人才出现。所以本轮政策的升级主要是为了打击“万人摇”

第六：金九银十房价将继续上涨，但涨幅放缓

整体看，本轮房地产调控政策大部分城市的政策力度有限，包括成都等房价明显上涨城市，调控力度难以全面抑制市场上行。

从信贷政策看，市场依然处于相对宽松，从深圳、杭州等城市看，不停的微调加码政策将成为本轮调控的主要特点。

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