买房乱象:消失的渠道费

提要：一直以来，渠道都成为房企提振业绩“良药”，然而，各类渠道公司良莠不齐，许多违规操作导致乱象丛生：购房客户信息泄露严重，二是扰乱市场，截客、洗客、抢人层出不穷。

　　甲之蜜糖，乙之砒霜。

　　一直以来，渠道都成为房企提振业绩“良药”，然而，各类渠道公司良莠不齐，许多违规操作导致乱象丛生：购房客户信息泄露严重，二是扰乱市场，截客、洗客、抢人层出不穷。

　　最终，都是以购房者遭受经济损失落幕。

　　这次，花费995万，置业昌平某网红别墅的刘女士就“中招了”——

　　我爱我家(微博)的渠道同事曾“签字画押”的60000元渠道返现，网签过去将近两个月，恐兑现无望。不但如此，在某次沟通中，不耐烦的开发商还推了刘女士，造成了肢体冲突。

事件回顾

　　“买房返现”还是“套路买房”

　　“买房返现”，听起来的确相当吸引人，但当这样的“馅饼”变成了“陷阱”，刘女士真是苦不堪言。

　　经营企业多年，刘女士小有积蓄。因有其他投资渠道，一直未将置业北京提上日程。受疫情影响，多年在京租房的刘女士终于下定了买房的决心。于是，跟着之前租房联系的我爱我家中介董某看了许多项目，最终，落定了昌平某名企开发的网红别墅。

　　董某表示，如果从我爱我家平台成交缴纳1万元的定金，购房(网签)后从总房款中退还60000元的“返现”优惠。

　　(为了快速卖房，不少房企如今都会与各类渠道平台合作，通过渠道延伸自己的触角，招揽更多的客户。这些渠道将买房人带到售楼处促成交易后，开发商会拿出总房款的相应比例作为“佣金”。)

　　“他当时告诉我，只要成功网签，并且被判定为我爱我家带来的客户，就会将这6万返现和定金第一时间返还给我。还签了承诺书。”刘女士坦言。

　　然而，事与愿违，网签已经完成，刘女士的个人账户一直都没有收到70000元的到账通知。 

　　“董某说售楼处那边能查到我之前的报备电话，不能判定为渠道销售，所以不会给中介打款。但那个电话机主不是我，我从去年11月就一直都是跟着中介去看的房，董某也承认这一点。”刘女士表示。

　　随后刘女士找到了我爱我家门店的店长，店长称这个事情需要找新房总监核实一下，他处理不了。于是刘女士联系了我爱我家负责该项目的新房总监申某。

　　“他态度特别蛮横，直接说处理不了，投诉什么的无所谓。”刘女士说。

　　连续找了我爱我家几个人，但都没得到解决，为此刘女士不得不找到了开发商，询问具体情况。开发商却表示，刘女士被我爱我家忽悠了，但也始终没有承认刘女士为项目直客(没有渠道带看，自己主动到访，译为开发商直接获取的客户)，并直言如果不满意，接受退房。

　　不仅如此，在理论的过程中，不耐烦的开发商还推了刘女士。

　　维权反被打，刘女士无法接受，只好报警立案。立案后，该房企负责人杨某曾找过刘女士，并表示希望和解，会积极处理此事。但截至发稿前，刘女士的事情没有任何进展。

　　为此笔者小顾致电该开发商代表杨女士，杨女士表示刘女士确实一开始就到访过售楼处，后由于我爱我家承诺返现，客户更改了联系方式，没有跟我们沟通的情况下私下签署了协议。

　　“我们也没办法协调，这是不合理的。我们这边是有案场判定规则的，都是合规合法的，也有视频资料，如果客户有需求，可以调取。”杨女士笃定的表示。

　　刘女士说，买到心仪的房子本来是开心的事，但没想到遇上了这样的糟心事。最令她恼的一点是，董某也开始改口了，不再承认刘女士是他的客户。

　　是截客还是洗客，双方各持一个说法，踢皮球一样的解释，刘女士到底是谁的客户？返现没拿到，还被倒打一耙，刘女士觉得这根本不是买房返现，而是套路买房。

　　乱象丛生

　　有利益的地方就有纷争

　　2014—2016年为渠道的“黄金年代”，不仅在北京，全国楼市渠道模式风生水起，据统计2016年大部分新房渠道工作人员的年薪15W以上。2017年“317”政策一出，北京楼市陷入“冰冻期”，处在中间商的渠道工作人员的收入也受到重创。

　　而近两年来，房企融资收紧，为了加快周转和资金回笼，房企再次开始“依赖”渠道。比较极端的例子，某些难去化项目付给渠道的佣金高达10%，要知道，很多房企的销售净利率也不过是这个数字。

　　天下熙熙，皆为利聚。渠道营销的初衷是为开发商服务、为购房者得优惠，但看似给购房者优惠的背后，每个环节都在觊觎分一杯羹，往往最后的实在优惠并未落在购房者身上。

　　而渠道与渠道之间，纷争也从未停歇。

　　部分寡头企业成为渠道总包或者平台公司，有强大的资源整合能力，出现了资源比较集中的局面，随着线上平台的诞生，整合了线上和线下，形成多品牌集聚的局面。

　　律师：

　　开发商存在连带责任 面对大额交易置业者需谨慎

　　针对刘女士的问题，小顾咨询了北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师。王律师表示，消费者与我爱我家代理平台均签订的承诺书并不能约束开发商，应该三方坐在一起签署协议。

　　针对刘女士遭遇的财产损失，王律师表示，可以向工商管理单位投诉或者向人民法院起诉，“通过相关证据显示，的确有人员(董某)向刘女士承诺返佣事实，而且事实以及金额非常明确”。

　　那么在整个事件当中，开发商的没有任何连带责任吗？对此王律师并不认同：“向业主承诺返现的人员是开发商承认的代理平台工作人员，开发商应在前期如实将该情况向消费者告知，从而发生不必要的财产损失”。

　　像刘女士遭遇的事情并非个例，在承诺返现的诱惑下，许多购房者都会被假象所蒙蔽。对此王律师提醒广大置业者，在大额度交易过程当中，要留取相关的合同原件，签订重要合同条款，以此保证自己的合法权益。在整个交易过程当中无疏漏，才能避免个人受侵害和财产损失。

　　刘女士的遭遇，我们还将继续跟进。

　　而小顾也相信这绝非个例。新房交易中，作为弱势一方的买房人，面对动辄几万的“优惠”、“返现”，实难拒绝。

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