【楼盘测评】码农的意难平与末班车

原创 房小评 中国房评报道 今天

北京昌平东小口限竞房绿城·奥海明月临近开盘，本月终于开放了样板间。

房小评有朋友准备买这个楼盘，此前项目是靠着图纸在排卡蓄客。一方面，朋友为近二百万首付却买不到满意的户型意难平，一方面又担心错过了限竞房的末班车。

没办法，谁让北边新房这么少？最终，朋友选择相信绿城的品牌和品质。

东小口限竞房是北边距离五环最近的楼盘之一，仅次于华樾北京。西边是西二旗，东边是望京，通勤范围十几公里内，聚集了阿里巴巴、美团、腾讯、百度等互联网巨头和无数创业公司。

“哪怕将来要跳槽，上班时间也差不多，省心。”这位正在望京某大厂上班的码农朋友如是说。

今年西北旺拍出的商品房，地价5万+，房价奔着9万元/平米去，更显得限竞房性价比高。奥海明月58858元/平米的限均价和不得超过64744元/平米的最高销售单价，在区域内与二手房出现了价格倒挂。

地段+价格，是打动刚需客户的永恒要素，何况北边数百米规划有地铁建材城东站。所以，哪怕连产品是什么样都不知道，很多买房人还是抢着排绿城的卡。

样板间开放后首个周末，现场转过不身的人气，也的确证明了这个项目对码农的吸引力。

近年来，绿城正在从一个“产品特长生”，向一个更加全面发展的均好生转变，上半年销售额重回TOP10也证明了这一点。经营方面，绿城正在努力成为一家标准意义上的优质企业，此时绿城独树一帜的产品能力还会保留几分？

不要说能做到又大又快又好又强，那是理想状态，尤其是限竞房，在固定的房价地价之间，最难做出好产品。随着样板间的开放，很多买房人对产品的困惑，算是得到了解答。

01

“硬核”是奥海明月产品给人的主要印象，也是与程序员群体高度适配的一个词。

你永远不知道一个穿着格子衫和大裤衩的码农，能花多少钱在电子设备上，也不知道他们为什么毕业几年就能掏出几百万首付，还是在没有啃老的情况下。

IT行业高薪也辛苦，同龄人中的高收入，往往需要996甚至007的时间投入和高强度脑力劳动获得。

“赚的钱都用来植发了”，虽然是个段子，也道尽了这个行业的艰辛。

面对这样一个硬核又踏实的购房群体，绿城在产品上也贯彻了与业主相符的特性。

从户型设计的角度来看，奥海明月比较中规中矩。做项目需要盈利，限竞房掣肘又多，绿城没有在奥海明月给出让业主们惊喜的神户型。

可是，绿城又不甘于做出北京限竞房市场里的平庸之作，想要做出好产品的心态，就体现在了精装标准和隐蔽工程里。

为了更好地诠释产品，样板间旁边，绿城还做了一个简单的工法展示区，向买房人秀一秀藏在精致样板间下面的肌肉。

本次开盘推出的主力户型是89㎡洋房三居，样板间也只做了这一个。

过去2年，89㎡三居是北京楼市最泛滥的产品，样板间大都做得漂亮精致，区别已经不大。可是漂亮的外壳之下，大有文章，这也是限竞房未来面临维权困境的原因之一。

对于买房人而言，这一面往往是看不到也不太懂的。开发商怎么做，做得怎么样，不到交房住进去，住出问题来，可能永远察觉不到。绿城就把这一面掀开给码农们看清楚。

02

奥海明月的客厅做了吊顶，内嵌中央空调。这解决了装修的一大烦恼，又省去业主额外费用。

有买房人问为什么没有新风系统，销售直言：这个价位的房子，即便做了新风系统，也不会有多好，不如业主自己买空气净化器更实用。

这个回答也是够朴实了。

一个吊顶，看房时可能只是抬头扫一眼的功夫，背后绿城投入的工法却很讲究。

吊顶采用轻钢龙骨替代传统木质龙骨，在L型无缝转角处，采用整块材料切割而成，而不是用两块材料通过胶水拼接，更结实耐用，不会轻易变形。

在工艺上的精进，成本投入相应也会增加，但如果不这么做，买房人也不会真的注意，这就是绿城在可施展的空间里，给出的诚意所在。

03

再比如卫生间，绿城将全屋地暖铺设到了卫生间干区，确保在北京的冬天，洗澡也是一件轻松的事。

干区墙面防水做到了80厘米高、湿区则做到了2米高，通常住宅卫生间的湿区防水只做到1.5米高，一个细节的提升，规避返潮、漏水的风险。

这不禁让人联想到绿城·北京诚园，宋卫平一改行业通行做法，将栏杆高度提升到1.3米，就是为了业主看风景时更舒心。

次卫就在玄关附近，虽然台盆尺寸较小，但旁边放下洗衣机，洗卫浴三分离设计，带有家政空间性质。

这意味着业主回家，就可以直接换下外套收纳清洗，然后洗手消毒，更加符合后疫情时代下健康的室内生活方式。

04

厨房内，不仅赠送了灶具和燃气热水器，绿城还特别展示了油烟机后面，看不见的不锈钢烟道。

相比于传统水泥烟道，不锈钢烟道表面光洁，不易被腐蚀，随着居住时间拉长，排烟效果依然能保持入住时的水平，避免在家中闻到别人家做菜味道的尴尬。

这一点改进，不长时间入住，业主根本无法轻易察觉。要知道，市面上很多豪宅至今用的还都是水泥烟道呢。而绿城为此付出的成本造价是普通水泥管道的数倍。

05

面对最技术控的购房群体，绿城·奥海明月在智慧社区方面也给出了解答方案。

在一二层和顶层，户内窗边设置了红外幕帘，如果外部有人强行翻窗进入室内，系统将启动报警，实时传送给物业中控室。

整个园区设有智能门禁、人脸识别系统，公共活动区监控系统可与手机APP实时互联查看……一系列的技术不仅是保障未来社区生活的安全，更契合了那些技术控们的生活品味。

可以看到，带着限竞房的镣铐跳舞，绿城在品质上依然是用心了的。

曾经的绿城，靠着几个项目，就让北京业主留恋不已。

18年前的百合公寓，11年前的北京御园，10年前的北京诚园，都有一个共同点，老业主不舍得卖，新业主秒抢入住，二手房价甩周边一大截。

原因无他，绿城的产品力经得起时间考验。

在奥海明月这个限竞房楼盘，绿城至少依然保留着对抗时间的习惯。

东小口两个限竞房，4000多套房源，为北边刚需们提供了一次上车机会。当然，这个机会不会是完美的。

就像找对象，是多看看对方的优点，还是盯住那些缺点，决定了能不能成。

现在，两个条件差不多的对象站在面前，就看谁先领证。

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