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现在全国的房价严重分化早就不是什么新鲜事儿，以后讨论房价也没有什么普遍上涨普遍下跌的道理，这也增加了买房的难度，其实是弱化了投机，让真正自住购房者更加安稳踏实。

但是最近天津的房价就让人们有点摸不着头脑，一个房价下跌引发了巨大的反响和关注。

9月10日，一篇题为《天津房价进入下降通道：1平米降5000元、两周降价72万》的新闻报道引发舆论关注，报道称“不管是新房，还是二手房，价格下跌成为当地（天津）房地产市场的主流形态，市区内的很多楼盘，都出现了数千元/平方米的跌幅”。

文章以某位购房者为例，2016年年中，她以130万元的总价款买下天津市东丽区一套二手房，买完之后房价继续蹿升，最高时达到210万元。不过这些年经历了严厉调控，价格一路下挫，最近的挂牌价在140万元左右，基本跌回4年前购买时价格。如果算上物价上涨、房贷利息等，可能还是亏本的。

的确，从数字上看，似乎并没有赚钱，那房价到底是不是降了呢？在我看来，毋庸置疑，当然是降了，但话又说回来，没有上涨也就谈不上下跌。

无独有偶，另一个购房者也是如此，从2014年买入时的约150万元，飙升至2017年3月的310万元，几年调控下来，价格又不断下降。在中介的催促下，几次下调挂牌价，经过8个月的漫长等待，到2020年3月才最终确定买家，实际成交价不到240万元，较最初的挂牌价又下降30万元。如果从最高点算，房价跌去了70万。

账真的可以这样算吗？凭什么买房就一定涨价？这是谁规定的？说白了，就是经验主义。大家经历过房价的疯狂，就很容易迷失自己，沉浸在快速上涨的氛围中无法自拔。

实际上，过去在很多城市的房价上涨对一些人来说可能就是个假象，上去了，再下来，空欢喜一场。这也证明一个道理，玩的就是心跳，谁能笑到最后还不一定呢！

同时，也再次证明了房子是用来住的不是用来炒的这个定位的坚定不移，稳定房价的韧性十足。早就说过，哪里房价上涨过快，调控就会走向哪里，一切目的就是为了稳定。

针对天津房价大幅下跌，天津市住建委当天晚间就公布了国家统计局的官方数据，并强调“今年疫情过后，天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态，一直在合理区间运行”。进入今年三季度后，天津市房地产市场住房价格连续上涨，房屋成交量持续增加，房地产市场呈现持续平稳健康发展态势。

谁说得对？我认为可能大家都没有说错，只是站的角度不同而已。购房者个人发表感慨，觉得自己这么多年没赚钱，或者赚得少，这并不能构成整个行业的主流，因为你赶的时间节点不同可能命运就大大不一样。如果你只是站在某个时段看，房价就是大幅波动的，如果你站在更大范围看，那么房价可能就是相对平稳的。

天津住建委之所以说进入三季度后，房价持续上涨，成交量持续增加，是因为此前受客观因素影响较严重，而房价和成交量的上涨其实也只是在恢复，谈不上真正的上涨，如果不是从单月看，而是从全年看，其实房价是整体稳定的。

再回顾这些年，天津的房价也并非一直稳定，2016年经历了一番大幅上涨后，接下来你就会觉得是过山车了，因为没有猛涨怎么可能会有猛跌呢？因为那一波涨得太猛了。2016年最高点进入可能真的就是亏的，但是之前买的就能保本或者赚钱。

到了2018年5月，天津“海河英才”计划宣布实施，由于落户政策大幅降低，引来一大批外地人排队落户，成为轰动一时的事件。很多人一致认为，未来一定会推动天津房价的上涨。事实证明，天津房价非但没有大涨，而且还在回落。至于算不算大跌，可能就有争议了。

如果是以最高点为参照物那就是跌幅较大，如果以今年上半年为参照，那么现在的房价则是在上涨中恢复的。也就是天津住建委要表达的意思。

我觉得没必要回避房价下跌，如果不跌怎么稳定？毕竟过去上涨那么多，房价的持续回落而不是一夜之间的大跌，这正是调控的成果，并没有因为海河英才计划让房价大涨起来。所以，没有无缘无故的上涨，也没有无缘无故的下跌。

最重要的一点我还是要说的，千万不要以为成本决定房价，真正决定房价的是价值，影响房价的是供求关系。严厉调控严格执行后一定是房价的回落趋势，地方的财政紧张就会靠卖地来增加收入，新房供应量就上去了，但是房价就不可能大涨，甚至会下跌，土地就会越来越不值钱，这就形成了恶性循环。

购房者没踩对点，开发商也同样会有如此的经历。“我们项目是2016年拿的地，原本是要卖10万元（每平方米）的，但是没办法，赶上了政策调控。”天津某开发商如此说。“项目前两年一直卖不动，今年降价之后一下子清了2栋楼。”对于项目降价，也直言不讳：“没办法，我们当初拿地成本每平方米23000元，周边房企后来拿地太便宜了，他们能卖20000元，我们如果卖28000元，品质再好也扛不住啊。”

这显然是恶性循环，天津这些年经济增长不太理想，增幅放缓较明显，于是为了经济，对土地财政的依赖还是很大的，为了多增加土地收入，所以只能拼命卖地。越是卖地，越是房价下跌。甚至有人建议，如果想让房价涨，那就少卖地。

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