看看这个，你就知道各地房价涨跌压力了！

　　今天看到公号“丁祖昱评楼市”做了一个土地财政的报告，非常好。

　　他是写给房企看的，我拿来是要给购房者看的。

　　比如哪些城市土地财政依赖度较高？哪些城市土地供应偏紧？

　　通过对30个典型城市土地出让金额、土地财政依赖度以及供应土地去化周期的分析，可以看出房价后市涨跌的压力大小。

　　先看土地出让金，整个2019年，全国土地成交总金额高达6.8万亿，同比增长了14.3%，再创新高。

　　杭州以2746亿元再次蝉联第一，同比增长13%，比上海高出700余亿元，约是北京土地出让金的1.6倍。

　　土地出让金超过1000亿元的城市有16个。

　　包括杭州、上海、广州、武汉、南京、北京、重庆、宁波、成都、天津、郑州、苏州、温州、青岛、昆明、福州。

　　跟2018年比，新晋级千亿的是南京、苏州、温州、青岛、昆明和福州6个城市。

　　从城市能级来看，除温州外，土地出让金过千亿的城市均是一二线城市。

　　图：土地出让金过千亿的城市

　　数据来源：各城市统计局及其他政府网站、CRIC

　　就2019年出让金变动情况来看，有近八成城市土地出让金保持上涨势头。

　　其中，增幅最大的城市是福州，2019年福州土地出让金为1019亿元，同比2018年上涨了90%。

　　按土地出让金与一般公共预算收入比的口径来测算，当前大部分城市土地财政依赖现象都很严重，近九成城市超过50%。

　　通过细化分析，可以将30个典型城市分为三大类：

　　第一，超高土地财政依赖城市（≥100%），占据样本城市的四成。

　　包含温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、南京、佛山、郑州。

　　这些城市有一个很大的共性，那就是城市新区建设比较迅猛，政府财政相对偏紧，想通过卖地缓解财政压力，造成了土地财政的超高依赖。

　　第二，高土地财政依赖城市（50%~100%），接近样本城市的五成。

　　包含宁波、成都、济南、苏州、天津、厦门、沈阳等城市，这些城市土地出让面积增加较为平稳，但受城市经济增速下降的影响，财政压力较大，因此依赖度依然处于较高水平。

　　第三，相比之下，土地财政依赖较低的城市较少（

　　包含深圳、上海、北京和无锡四个城市。

　　典型如深圳，土地财政依赖度仅有19%，是样本城市中最低的，偏紧的土地供应导致使得房价上涨压力巨大。

　　可以看到，土地财政依赖度低的基本上是一线城市。

　　除了广州依赖度很高外，主要也是广州的各个城概念太多了，从早期的亚运城，科学城，到知识城，现在的金融城，南沙，都在大规模建设中。

　　图：30个典型城市土地财政依赖度

　　注：土地财政依赖度=土地出让金/一般公共预算收入×100%

　　数据来源：各城市统计局及其他政府网站、CRIC

　　总体来看，目前大部分城市土地财政依赖严重。所以就会有稳楼市，进一步卖地的根本动力在里面。

　　当然除了土地财政，经济下滑的城市，也会想要刺激楼市来稳增长。

　　接下来让我们看看各个城市的土地供应量是多是少，可以通过去化周期来衡量。

　　从2017-2019年商品住宅成交规模来测算土地去化周期，结果发现，30个典型城市中，有一半的城市2019年供应的土地去化周期超1.5年，说明土地供应存在过量的风险。

　　表：2019年典型城市宅地去化情况

　　（按照宅地去化周期从高到低排序，年）

　　数据来源：各城市统计局及其他政府网站、CRIC

　　具体来看，去化周期超过3年的城市有4个，分别为福州、太原、昆明和郑州。

　　其中，福州土地去化周期高达3.6年，是土地供应过量最严重的城市。

　　2019年，福州宅地成交规模达到1049万平方米，较2018年实现翻番。

　　紧跟其后的太原和昆明去化周期为3.1年，两城2019年宅地成交规模也大幅增加，成交量分别为1664万平方米、3073万平方米。

　　郑州以3年去化周期位列第四位，尽管2019年宅地成交量同比减少15%，但供应量依然达到了3672万平方米，供应过量的风险依然十分显著。

　　这4个城市还有一个共同特点，土地财政依赖度超高，都超过百分百，所以特别有“卖地冲动”，这更加会造成土地供给量过剩。

　　值得注意的是，严调控、高房价之下的上海近些年商品住宅成交量居于较低位，但土地供应增加明显，2019年宅地成交量为1437万平方米，同比增长27%，去化周期为2.2年，也有相对过量的风险。

　　不过我认为上海倒不是单纯为了卖地赚出让金，确实也是从增加土地供给量，平抑房价的角度上出发来卖地的，毕竟上海的土地财政依赖度并不高。

　　样本城市中，供地明显紧张的城市有5个，包括海口、佛山、无锡、沈阳和深圳。

　　海口是为了去房地产化，所以卖地少，而且海口的房地产存量土地还比较夺。佛山、无锡是因为之前的楼市不太好，是为了去库存，所以减少了卖地。

　　而深圳，一方面是真的没什么太多地卖，另一方面是政府也不乐意增加住宅用地的占比，减少工业和商业用地。所以长期处于供不应求的状态。

　　从土地去化周期来看，超过3年的肯定是存在房价调整压力的。

　　福州、太原、昆明、郑州，特别是郊区，因为土地供给量大多在郊区，今年明年的房价调整压力还是比较大的。

　　实际上郑州的房价2019年一直就在调整。2020年预计还有压力。

　　而去化期在一两年左右的城市，目前只有宁波是比较强悍的城市，而南京，目前河西南也在涨了，片区分化比较明显。

　　其他青岛、长沙、重庆、济南市场都不会太好，一是调控不会放松，二是土地供给量去化周期又不短。

　　北京五环内新房供给其实并不多，新盘供给集中在五环外，之所以房价下跌，实在是因为北京调控太严格了，楼市完成丧失了杠杆，今年北京五环外的限价房库存还比较多，楼市依然有压力。

　　杭州、苏州市场都比较火爆，土地供应均衡，而杭州主要是人口流入多，需求有支撑，新房限价又太严，跟二手房倒挂明显，所以大家都抢购。

　　土地供应偏紧的城市，海口、沈阳未来房价没有上涨压力，海口不会放松调控，而沈阳是因为涨的迟，所以土地去化周期短很正常，今年土地供给量多半会增长。

　　佛山，靠近广州的片区楼市今年会回暖，非临广片区并没有上涨压力，无锡目前已经开始在小涨了。

　　深圳，不想真的出台调控措施，但知道短期没办法增加供给量，现在只好强力压制二手房，开始做一些行政管制措施，比如对二手房限价，价格太高的不允许挂牌卖，打击黑中介，黑楼盘等。

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