雪中送炭”还是“锦上添花”?这条新建地铁周边投资值不值?

前两天和朋友闲聊，说起天津地铁的串联，提到地铁11号线，朋友说11号线服务了市区南部的“富人区”：水上、八里台、天塔、佟楼、友谊路、文化中心、新八大里，我说那周边老破小也不少啊，于是就有了今天的内容……

 地铁11号线概况 

天津地铁11号线一期工程西起南开区复康路与水上公园西路交口的水上公园西路站，东至东丽区津塘二线与六经路交口的东丽六经路站，途经南开区、河西区、河东区和东丽区，线路全长22.6km，共设21座车站，均为地下站。

 线路站点、换乘情况、建设周期

及最新进展

线路站点包括：水上公园西路站、八里台站、吴家窑站、佟楼站、迎宾馆站、文化中心站、黑牛城道站、澧水道站、内江路站、陈塘站、东江道站、学苑北路站、海河东路站、环宇道站、雪莲南路站、招远路站、外环辅道站、驯海路站、东丽一经路站、东丽三经路站、东丽六经路站。（以上站点均为暂定名，待线路开通后名称很可能存在变动，仅供参考）

换乘站点：地铁11号线在水上公园西路站与规划的13号线换乘，在八里台站与建设中的7号线换乘，在吴家窑站与3号线换乘，在文化中心站与5、6号线和规划Z1线换乘，在黑牛城道站与6号线换乘，在澧水道站与建设中的8号线换乘，在东江道站与地铁1号线换乘（推测很可能是站外换乘），在环宇道站与建设中的10号线和规划Z1线换乘。

建设周期：地铁11号线一期已于2019年7月12日开工，预计2023年8月底竣工。

最新进展：2020年8月7日，全线最难的佟楼站首幅地连墙开始成槽，正式进入车站实体施工。

近日，地铁学苑北路站地下连续墙工程顺利完工，标志着项目取得又一重大施工节点胜利，为下一步学苑北路站基坑开挖打下坚实基础。

各站点周边都有哪些小区？

都是什么价位？

天津地铁11号线一期主要连通了南开区复康路、河西区佟楼、文化中心、黑牛城道、新八大里、陈塘庄科技园这些易拥堵路段，并延伸到天钢柳林和东丽开发区。

从这些地点相信大家很容易联想到两类周边居民：第一类是房价普遍在4万/㎡以上的“不差钱”住户，另一类则是住在老破小的普通居民，两类居民谁更需要地铁提升日常出行的便捷性就不言而喻了。

由于地铁11号线有13个站点周边并没有新房或房龄十年之内的次新商品房，本期只讲几个重要站点。

1.水上公园西路站

该站点紧邻南开大学西南村，距离天津图书馆复康路分馆、周邓纪念馆、水上公园、天津网球中心等也都在步行可达范围内。

次新房：周边距离最近的次新房为昔日地王盘——復康路十一號，为纯洋房社区，挂牌单价约6.6-12.5万，户型均在157-243㎡左右，总价1200-2200万之间。买这里的大佬自然是不会坐地铁的，毕竟一辆车限号了还有第二辆，某一辆故障了还会有第三辆~

老破小：至于復康路十一號紧邻的荣迁里，挂牌户型多为28-57㎡的1-2室，总价100-175万之间。

2.八里台站

该站点位于八里台立交桥下，未来可与建设中的地铁7号线换乘，邻近南开大学南门，复康路南侧有八里台新文化广场和天津海河剧院。

次新房：该站点周边次新房仅中海八里台一个，高层挂牌户型55-143㎡，总价约261-888万；公寓挂牌户型35-58㎡，总价在115-200万之间；别墅户型250㎡左右，总价2500-2700万。

老破小：复康里挂牌户型约25-79㎡，总价约79-300万；临园里/近园里/望园里三个社区房源情况比较接近，整体挂牌户型约27-76㎡，总价约100-300万，个别企业产总价低至六七十万。

3.吴家窑站

该站点周边有天津师范大学八里台校区、师范大学附属小学、平山道小学等教育资源以及各类中小型商业、餐饮、菜市场等生活配套。

次新房：金地平山印挂牌房源极少，约88㎡高层三室总价约470万。

老破小：作为公产房的德才里，户型约17-47㎡，总价约90-140万，值得一提的是，该小区对口平山道小学，虽不是重点，但也是老牌名校，水平中上；气象里挂牌房源户型约19-73㎡，总价85-260万，虽然价格更高，但该小区对口的师大附小（原八里台小学）同样是普小，且口碑并不及平山道小学。

4.文化中心站

站如其名，该站点周边包括了天津市文化中心、天津图书馆（文化中心馆）、天津自然博物馆、天津博物馆、天津科技馆、青少年儿童活动中心、天津国展中心、天津大礼堂、万象城、彩悦城等各类场馆和商业配套。

该站点可与地铁5、6号线换乘，未来还可与规划的Z1线换乘，但从图中不难看出，站点位置前往5、6号线的还是有不短的一段距离的。

新房：恋上生活40年产权公寓户型约56-154㎡，总价区间198-540万。

老破小：企业产小区宾西楼挂牌户型23-66㎡，总价区间73-205万，该小区对口的中山小学属于区级重点校；谊景村小区挂牌户型区间36-116㎡，总价约120-410万，对口的卫东路小学为普小。

5.澧水道站

该站点紧邻天津市第四中学和枫叶幼儿园，周边有红星美凯龙、登发百货、菜市场等配套，未来还可与地铁8号线换乘。

新房：天地源熙樾台40年产权城市型公寓在售，主推50-72㎡户型，总价约130-287万。

老破小：紧邻站点的红霞里挂牌房源正常户型在25-66㎡之间，总价约120-455万；澧新里挂牌户型约41-83㎡，总价约166-310万。两个小区都对口河西区友谊路小学，普小。

6.内江路站

该站点可以说是主要服务于新八大里板块的居民，特别是黑牛城道以南的社区居民前往该站更为便捷。

次新房：北大资源阅城挂牌住宅户型主要在87-138㎡之间，总价约310-670万；格调绮园挂牌住宅户型主要在77-136㎡之间，总价约350-580万；中海复兴九里挂牌住宅户型主要在74-135㎡之间，总价约320-650万；中海寰宇天下挂牌住宅户型主要在72-142㎡之间，总价约320-720万。

虽然直线距离并不远，但中冶德贤公馆前往该站点需经由天桥穿过黑牛城道，大约1.1公里路程；而天房六合国际则要从洞庭路穿过黑牛城道前往，同样要1公里左右；至于天地源熙樾台，距离澧水道站更近，但需穿过快速路，而前往内江路站目前并没有快捷路线，有些尴尬。

老破小：洪泽花园挂牌户型约57-116㎡，总价约145-315万，对口土城小学，普小。

7.陈塘站

该站点位于陈塘庄科技园，周边写字楼，科技、产业园较多，住宅方面均为新建社区，无老破小。

新房：绿城天津诚园小高层主推79-143㎡，总价约340-615万，洋房主推120、130㎡，总价约546-592万。

次新房：天房美棠挂牌房源面积95-143㎡，总价约305-520万。

 写在最后 

小编总结了11号线旁新房、次新房和老破小的几个特点：

1.新房、次新房住宅普遍在300万以上，面积70-80㎡左右，对三口之家来说只是“能住”的水平，算不上宽敞；130-200万左右能买到公寓，面积50㎡左右，单身人士可以考虑，有孩子则不建议，即便不用于自住，公寓的学区属性也不能说很靠谱，一旦政策有变，很容易“受伤“。

2.老破小面积多在20-60㎡之间，总房款主要集中在70-300万左右。很无奈，南开区的几个地铁站周边老破小，八阿哥都没能查到所属小学片；河西区提及的老破小，除了洪泽花园对口的土城小学属于三片外，其余几个社区对口小学都属于二片。

二片对应的6所公立初中成绩差距不小：虽有市五所之一的实验中学“领头”，但招生人数少，中签率低，其次就是区属市重点校四十一中、滨湖中学和环湖中学在第二梯队，梧桐中学稍次之。最棘手的是河西垫底校梅江中学，没人希望自家孩子去。

三片的7个对口初中里，四中、四十二中、北师大附中都是市重点，且招生人数多、占比大，所以三片“小升初”进重点公立初中的概率还是高于二片的。

虽然本文涉及的河西区老破小都没能对口非常好的重点小学，但由于房屋地段和配套优势，价格并不低。然而十余平米到三十多平米的一居室确实不适合居住，想要达到“能住”的标准起码要40平米以上，最好还得是两室，而对应老破小的总房款并不比环城新房少，也没有重点小学，初中充满不确定，只是一个考市区高中的名额...

所以，考虑投资地铁/学区升值的朋友，这里给你们提个醒——这并不适合投资。

3.不可否认，地铁11号线的确会提升周边居民的出行便捷性，但对于住大平米新房的“富人“来说地铁出行并不是首选项，对于住老破小的土著来说，如果仅在南开、河西两区之间活动，现有公交线路本就“挺方便”，地铁只能说是锦上添花。所以，个人认为这条线路对区域房价的带动比较有限。

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