金格停业,百盛关店…… 昆明市中心的房子还值这个价吗?

近日，昆明主城中心金格中心百货、百盛新西南店两大百货相继闭店停业，引发热议。

从大拆大建，到踩下“急刹车”，再到多中心的分散式共同发展，如今“百花齐放”的昆明城市建设过程中，商业过剩、同质化严重、资源分散、区域分割明显、城市南移、市中心功能削弱……各种质疑声和探讨声从未停止。

不可否认的是，昆明主城中心的聚合力在下降，在转移。

但，市中心的房价从未跌过，依然是房价的高峰代表。

那么，面对商业、商务、经济聚合力在下降的现状，昆明市中心的房子还值这个价吗？

4月14日下午，百盛新西南店官方微信公众号发布公告：5月17日当日营业结束后，百盛新西南店将正式闭店终止经营。从2005年进入昆明，百盛新西南店已经陪伴了昆明15年之久。这15年来，这里也曾是昆明经济能力和消费水平的代表之一。

（百盛新西南店官方微信公众号发布的公告）

此前，金格百货已对外宣布关店停业。

截止发稿前，百盛新西南店里很多店铺已经撤走，人迹寥寥，不见昔日的繁华。

值得注意的是，百盛关闭新西南店并不是撤出昆明市场。官方回应称是“合同自然到期”，并不影响其在昆明市场其他项目的战略部署。

在激烈的竞争力和疫情双重打击下，百盛新西南店会不会是最后一个城市中心“倒下”的大型百货商场，暂不得而知。

但，两大昆明主城中心代表性商场的相继关停，其背后的深意值得思考。

昆明主城市中心怎么了？

随着环滇池各个区域板块的崛起，昆明城市中心南移似乎已经成为定局。越来越多的城市资源、经济聚合力和居住人群向南偏移。巫家坝、会展片区、草海片区、双塔片区、呈贡新城、新螺蛳湾片区……以肉眼可见的速度在发展和完善中。

而昆明主城的传统市中心区域却失去了活力。

现在说到主城市中心，更多的人想到东西变成了昆明老街的老昆明风貌，翠湖建筑群的风景和红色文化。

主城市中心似乎从一个经济商业中心，变成了一个来昆明需要打卡的“旅游景点”。

事实上，昆明主城的价值被大大低估了。

据近日住建部发布的《2018年城市建设统计年鉴》，数据显示，昆明城区总人口397.97万人，为Ⅰ型大城市。到2020年，昆明中心城市人口达到400万人左右。

这400万左右的人都去哪了？

从目前的昆明买房流向数据分析可知，昆明主城依然是人口聚集区。当然，环滇板块也是另一大人流汇聚区。

昆明的城市中心功能真的被削弱了吗？它在城市发展中究竟扮演了什么样的角色呢？

4月10日，昆明市自然资源和规划局发布《北京路、人民路沿线集中商务区城市设计》批前公示。明确指出了拟对东风广场、北京路、人民路所形成的商业商务功能最为集中的“一心两路”地区的规划和发展目标。

规划范围：以东风广场、春之眼、恒隆广场为核心的商业商务核心区；二环南路至北辰大道的北京路，二环东路至二环西路的人民路。

规划范围面积：10.19 平方公里。

（规划图 来源：昆明规划建设）

毋庸置疑的是，北京路和人民路即是昆明南北大动脉，昆明1号线、3号线也是紧贴其脉络分布的。

（规划图 来源：昆明规划建设）

此次规划再次强调主城”黄金十字中轴线”的设计和规划，其实也是在增加昆明主城的核心竞争力，其沿线的物业，也将受其影响有了更多的增值空间。另一方面，受其经济带动作用的辐射，周边的烂尾项目也有望复活。

此外，其中还有几条信息值得思考：

其一，严控沿线居住用地规模，需结合功能置换对其进行缩减，原则上不予增加纯居住用地。减少沿街居住用地占比，居住用地降低4.87%。

简而言之，在目前规划的基础上，北京路、人民路沿线，原则上将不再增加纯住宅用地。而想要通过买房留在这个昆明主城“黄金十字中轴线”附近的购房者，要么选择二手房，要么选择为数不多的几个在建、或待建项目。

（“黄金十字”之北京路沿线楼盘）

从表格中可以看出，目前北京路沿线的新建商品房项目并不多。而其价格也不会低于19000元/㎡。事实上，北京路沿线的周边区域早已开发，仅有极少数不多的楼盘项目还处于在建，或是待建状态。

除马家营城中村、金刀营城中村、小庄村等正在或即将启动拆迁重建的项目外，北京路“黄金十字中轴线”范围内，在售项目不超过5个。 

（“黄金十字”之人民路沿线楼盘）

人民路也是如此，除了几个占据好位置却因为各种原因烂尾的项目外，可供选择的项目也很少。总的来说，昆明主城划定的“黄金十字”商务区范围内可以购买的新建商品房住宅，总共加起来不超过10个，且价格高昂。

（注解：由于区域内房源确实有限，因此表格中“黄金十字”区域附近的在售项目都做了盘点）

其二，以街道为核心，对两路U型断面进行优化控制，将建筑退线空间与道路人行道空间一体化设计，结合轨道站点及周边地区项目建设，促进东风广场、白云路等重要地区的地下空间统筹，实现地上地下人行空间的互联互通。

通俗的讲，就是促进“黄金十字区”街道两边的地下空间使用和规划建设。

结合市场可发现，除却尚且停留在规划阶段的东风广场地下商业，昆明的地下商业空间利用和规划其实并不多，其价值也暂且无法评定。

然而，不论是北京路与白云路交叉口的北云66项目，还是横亘在金碧路和南屏街中间的南屏茂项目，都引来了诸多的争议（参见《昆明该不该有“地下商业”?》一文）。

同德昆明广场地下商业部分与地铁1号线无缝接驳，也是目前此类地下商业中经济效益和价值较为凸显的唯一一个项目。另一方面，拥有这样的地下商业优势，也成为促使楼盘热卖的重要标签和指标之一。

（地下空间商业项目）

但是，纵使其有着诸多明显弊端的项目，其价格并不低，也让很多人心动。对于中意此类的不动产投资的购房者而言，只能说，请三思而后行。

昆明的城市中心，依然还是城市中心，其价值不会有太大的削弱。

一个成熟的区域性中心城市，一个市中心远远不够，而是应该有多个“城市中心”，有着多个经济聚合区域的城市。（搜狐焦点/Dana）

声明：本文由入驻血拼昆明楼市作者撰写，观点仅代表作者本人，不代表公众号立场。

相关知识

金格停业,百盛关店…… 昆明市中心的房子还值这个价吗?
再见了!南昌又一老牌商场停业……
三四线房子价格，正在跌回棚改前
《梦想改造家》惊艳改造楼底复式，共筑努力奋斗的家！
青岛又一批盒区房诞生 百盛精品超市正式闭店盒马鲜生接盘
《梦想改造家》爆改福州“烧烤一哥”阿龙的家，日夜颠倒的家也能幸福生活
地铁5号线有新进展了?在昆明有必要买南向的房子吗?
一环、昆十中、3号线,昆明这个新盘要卖几万?
新世纪百货南坪商都明日关店 进退之间的传统百货该何去何从?
关于全屋定制，这四大骗局不可信！很多人吃亏赔钱还浪费时间