楼市最大的悬念：商贷利率下调了，公积金贷款利率会降吗？

　　我们普通人买房，主要采用商业贷款或公积金贷款。目前5年期贷款市场报价利率(LPR)是4.65%，5年以上公积金贷款利率是3.25%。

　　贷款市场报价利率(LPR)被视为商业银行新的贷款基准利率，银行商业房贷利率的定价也要参考LPR利率。考虑到房贷是长期限贷款。所以5年期贷款市场报价利率(LPR)也被视为“房贷基准利率”。

　　2019年8月至今，5年期贷款市场报价利率(LPR)从4.85%下调到目前的4.65%，也就是说“基准利率”已经下调了（或商业贷款利率在下调），但公积金利率却多年没变。

　　一般来说，贷款基准利率下调时，公积金贷款利率往往随之下调，那么未来公积金贷款利率会下调吗？

　　我认为，短期可能性不大，长期看是必然。

　　公积金贷款利率受金融政策和房地产政策影响。所谓金融政策主要是政策利率，我们可以把这个政策利率理解为LPR利率。疫情发生后，LPR利率连续下调，说明金融政策在放松。但最近4个月央行拒绝降息，LPR利率始终不下调，说明金融政策在收紧或没有继续放松。

　　而房地产政策方面，7月份以后不少热点城市收紧，比如深圳、东莞、杭州、无锡等，说明房地产政策也在收紧。

　　所以你就懂得了，年初疫情之下，国内金融政策和房地产政策双双放松之下，公积金贷款利率尚且没有下调，可想而知，7月份之后，金融政策和房地产政策已经开始收紧，公积金利率更没有可能下降。

　　但长期看，公积金利率持续走低是必然。

　　为什么？

　　因为利率不断走低，是纸币制度下的必然趋势。我们可以看到美国最近几十年的长期利率走势图，从高点持续向下，一直降到目前的零。

　　利率永远是逆周期调节，稳增长需要利率走低。人口老龄化和城镇率空间变小会显著影响经济增长，这时就需要不断走低的利率。很简单，如果今天一斤白菜5块钱，明天变成了4块钱，钱越来越贵，大家就会推迟消费，不利于经济增长。

　　如果你不信，你还可以认真看一下，图2当中，最近几年公积金贷款利率是不是在不断走低？

　　所以我们就明白了，公积金贷款优势明显，一是比商业贷款利率低，二是长期看公积金利率也是在走低。所以，如果你有条件，能用公积金贷款就尽量用公积金贷款。

　　那么，公积金贷款可以省多少钱呢？

　　我们以老王为例，老王是北京人，按规定北京地区公积金贷款额度最高可达120万，我们就假定老王能贷到120万吧。

　　我们再假定老王一共需要贷款200万，那么只能采用另外两种：一是全部商业贷款（假定老王商贷利率是4.9%）；二是组合贷款，贷款方式是120万公积金贷款（利率3.25%）+80万商业贷款(利率4.9%）。

　　我们可以看出商业贷款20年、等额本息，那么未来20年每月需要还款1.3万。

　　如果是组合贷款，那么还月还贷可以少1000元。

　　根据《全国住房公积金2019年年度报告》，公积金实缴职工1.48亿人，在全国的总人口中比例比较低。很多人在犹豫要不要缴公积金。比如很多人说，反正我买不起房，缴了公积金也是白缴，其实这样想有点片面，即便不买房，公积金在实际生活中并不是一无是处，现如今很多地方不仅是买房，租房或者生病都可以提取了公积金。可以说公积金现在已经成为一种特殊的存款，或者生活中一道重要防线，当我们需要救急时，它的重要性就被发现了。

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