深读 | 金地集团的8月签:销售高增,拿地收缩

9月8日，金地集团披露了的前8月销售简报显示，当期，公司的签约销售金额为1442.4亿元，同比上升23.46%；签约面积同比上升21.63%至699.4万平方米。8月单月，金地的签约金额和签约面积分别达216.7亿元及107.5万平方米，同比增长23.46%和21.63%。

在拿地方面，8月，金地先后在昆明、温州、深圳三个城市，新增3个项目，新增土地面积为14.95万平方米，新增规划建面为51.81万平方米，对应总地价为22.59亿元，拿地力度为10.42%，系年初至今的拿地力度的低点，整体拿地金额环比7月有所回落，相比去年同期回落约74.22%。

根据华创证券的统计，今年前8个月，金地集团的新增建面为595.9万平米，同比下降14.9%；对应总地价为496.4亿元，同比下降1.8%；拿地均价为8330元/平米，同比增长15.5%。

当期，金地的拿地/销售金额比达34.4%，拿地/销售面积比为85.2%，拿地/销售均价比为40.4%，按照2.06万元/平米的销售均价估算，公司近8个月的累计新增货值达1228亿元，低于同期销售额，拿地谨慎，华创证券称。

结算下滑拖累营收

今年上半年，疫情之下的金地集团新增52幅土地，新增土储649万平方米，同比下降3.85%，权益土储建面338万平方米，权益比例52.1%，同比下降4个百分点。截至报告期末，金地集团的总土储为5866万平方米，权益土储为3010万平方米，但权益占比仅51.3%，仍旧偏低。

近几年，金地不少项目都采用合作开发，在撬动规模快速增长的同时，也使得净利润被少数股东瓜分。财报披露，2017年至2019年，金地集团归属股东的净利润占比分别为72.2%、66.9%、65.2%。与此同时，少数股东损益占比逐年增加，分别为27.8%、33.1%、34.8%。

受疫情拖累，金地集团的竣工面积同比下降了37%，结算面积同比下降29%，致使公司营业收入同比下降11.6%至198.75亿元。其中，房地产业务的结算收入为169.3亿元，同比下降15.5%；结算毛利率为39.6%，同比下降0.77个百分点。在华东区域，金地旗下项目的结转毛利润率最低，同比下降了4.1个百分点，仅有25.8%。

报告期内，金地集团的归母净利润同比下降17.9%至29.8亿元，毛利率较期初下降3.5个百分点至37%。克而瑞认为，金地在华东地区的地价偏高，但房价受限，这使得公司在该区域的利润空间受到挤压。导致公司归母净利的降幅大于营收降幅的原因，则主要是结转项目的权益占比下降，少数股东损益占净利润比重由去年同期的29.2%提升至36.9%所致。

疫情之下，金地上半年的财务表现“稳健”不再，全年竣工计划也由此前的1158万平米下调至1097万平米，归母净利润率下调至15%，系2017年以来的最低。如果说归母净利润反映了房企的盈利水平，那么扣非净利润则反映出一个公司日常的经营活动水平。当期，金地集团的扣非净利润大幅下降40.86%至21.2亿元，这使得公司净利润的含金量大打折扣。

受规模扩张、外拓城市以及员工数量增加等方面的影响，金地集团的三费费用率同比提升2.8个百分点至12.6%，资本化利息支出为12.07亿元。加上不少长期债务临近到期，公司的短期负债同比增长17.1%至422.7亿元，现金短债比下滑至1.18，长短债比下滑至1.51，净负债率相比期初上升9.6个百分点至71.1%，债务结构不及以往。

截至报告期末，金地集团的有息负债合计约1084.57亿元。其中，银行借款的比重为47.84%，公开市场融资占比约48.94%，其他融资占比约3.22%。与此同时，金地集团的合约负债总额较去年底净增137亿元，相当于华创证券所预估的2020年房地产结算收入的1.6倍。

事实上，金地集团的负债总额近年一直呈现稳步攀升态势，已经从2017年的1499.86亿元升至2018年的2118.77亿元，随后又升至2019年的2524.47亿元。在这个过程中，金地集团的有息负债规模从553.54 亿元升至947.58亿元。

基于最新的交付节奏，华创证券在金地中报发布后，小幅下调其2020至2022年预测EPS至2.48、2.8、3.31元，现价对应的PE约为6.0、5.3、4.8倍，预测股息率分别为5%、5.7%及6.3%。

作为奉行快速拿地、快速建设、快速销售和快速结转回笼资金这一高周转模式的典型房企，金地集团曾借助这套模式，在2016年提前实现早前定下的“5年内销售额破千亿”的目标，重回头部房企行列。然而，高周转的金地集团，依然逃不开频发的维权官司。

今年7月初，金地在深圳的项目曾因涉嫌虚假宣传，与业主对簿公堂。其中，深圳金地塞拉维花园项目样板房和宣传资料里均表明了别墅包含地下负一层及夹层，却未能如期交付，这一行为被法院认定为合同违约，判定赔款7400余万元。

此后不到一个月，金地在武汉的项目金地北辰阅风华，同样由于虚假宣传爆发大规模的业主维权。一波未平一波又起，金地位于广州的公园上城和香山湖小区项目，也因超标排放水污染物，被广州市增城区人民政府罚款50万。

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