扎心!130㎡的房实得100㎡,公摊面积的“坑”怎么来的?

买房，绕不开的一个词汇就是——公摊面积，因为公摊面积直接影响到你房子的得房率高低。

比如，最近小妹的一位朋友就很郁闷，她说花了两百多万买套130㎡的房子，但实得面积只有100㎡，这样一算，光是公摊面积就收了60万，而且还不知道公摊的钱花到哪了，房子带来的“缩水感”让她觉得自己被坑了。

今天，小妹就细扒一下“公摊”背后的秘密：什么是公摊？究竟多大面积才合适？钱花在公摊上真的“打水漂”了吗？

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什么是公摊面积？

首先，先搞清楚和公摊面积相关的一些概念。

一般来讲，建筑面积包含两个部分：一个是室内面积，一个是公摊面积。

室内面积（套内面积），由使用面积+墙体面积+阳台面积组成，使用面积即各个房间的面积总和，但不包括窗台、露台和开放式阳台。室内面积和使用面积相差不大，很多时候大家也混为一谈。

公摊面积，顾名思义就是大家一起分摊公共建筑面积，一般包括：大堂、公共门厅、走廊、电梯前厅、楼梯间、电梯机房、消防通道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还有公共建筑之间的分隔墙，以及外墙面积的一半。

大家需要注意的是，不是小区里所有公共空间都要业主买单，这五个地方是不计入公用建筑空间的：

1、仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为小区服务的物业管理用房、社区用房等。

4、其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

5、还有小区门卫的房子。

看得出，警卫大哥和门卫大爷还是区别很大的，至少警卫室的房子要你掏钱，门卫大爷的就不用。

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公摊面积多大合适？

只要是购买商品房，就无法回避公摊面积。只是不同的小区、不同的户型、不同的楼高，公摊面积各不相同，得房率也各不相同。

那么公摊面积到底多大才合适呢？实际上，目前国家没有明确规定公摊面积必须控制在哪个区间范围以内，但它作为开发商宣传楼盘的一个重要指标，通常有一个约定俗成的大致范围。

无电梯的多层建筑：公摊率约为5％－10％。

有电梯的板式小高层建筑：公摊率约为15％－20％。

有电梯的板式高层建筑：公摊率约为18％－25％。

有电梯的塔式小高层建筑：公摊率约为18％－22％。

有电梯的塔式高层建筑：公摊率约为20％－30％。

一般来说，住宅的公摊面积在10%-20%之间，公寓的公摊面积则较高，多数高达30%；塔楼比板楼的公摊面积要小，因为结构特殊，户型集中向中间聚拢，环抱中间电梯井；单元楼里一个电梯所对应的户数越多，公摊可能会越小。

据小妹了解，目前成都的大多数楼盘都会在购房合同上注明公摊面积的范围，你可以在签订购房合同时多留一个心眼。

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购房者如何避开公摊的坑？

值得关注的问题是，由于全国没有统一的计算标准，各地的计算方法也不同，关于公摊面积的具体数字一直是个谜，连开发商都不清楚，可操作空间非常大。

一些无良的开发商为了获取更多利润，会有意无意地增加公摊面积，达到赚钱的目的。有的城市连警卫室都要你分摊！

去年新华每日电讯曾梳理住房公摊面积的主要“猫腻”，包括：

1.公摊计入精装修成售房“潜规则”。一位地产销售人员表示，“公摊部分也计入精装收费，现在成都市面上基本都这样操作。”

2.公摊面积计算“水太深”。据媒体报道，山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”，多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%，被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权，工作人员十分硬气：“法律对公摊上限没有规定，你们100年都退不了房！”

3.公摊系数竟是“伪命题”。明源地产研究院执行主编艾振强说，事实上，作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语，至今都没在现行国家标准中出现过。

4.公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。记者了解到，现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况，损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊，由全体业主埋单，再二次出售或出租广告位牟利。

5.公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持”，但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至，让业主们有种说不出来的“憋屈”。

不得不说，开发商的套路实在太深。今天，我们就汇总了一些小技巧，让大家更好地避免公摊面积的坑。

一：不要听开发商瞎忽悠的得房率

除了公摊，对应的“得房率”也是买房中频繁出现的概念。正常的得房率是指你套内面积与建筑面积的比例。一般来说，公摊越高得房率越低，反之得房率越高。

这其中就牵扯到一个真假得房率的问题，比如市面上还有打着“零公摊”噱头的楼盘，它只是将赠送了的露台、飘窗之类的面积与公摊面积“相抵”，变成了所谓的“零公摊”。而实际上，这些面积本来就是你的……

二：向开发商索取关于公摊面积的数据

大家在购房时务必确切了解到套内每间房子的长宽尺寸，自己计算套内到底有多大，再去决定要不要入手。

在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

三：索要建筑设计图，让建筑专业人士计算

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

四：在购房合同中约定公摊面积

《商品房买卖合同》中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并详细约定公摊的具体部位、面积大小。

特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

五：公摊不是越低越好

很多人会觉得公摊肯定越低越好，这个要分条件来看，假如设计师是通过调整平层面积来降低得房率，那自然越低越好，但如果是通过缩小公关区域面积，让电梯、步梯、管井、前室这些必要设施的按照下限尺寸来设计，而降低的公摊，反而是坏事。

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