深圳金茂府会变“魔术”的59套房,是退房还是另有隐情?

（来源：深圳报业地产）

上市公司中报大幕终于落下，中国金茂的数据很抢眼，实现销售、回款的“双千亿”。

仅销售额增幅这一项，就拿下了TOP15房企的第一位。

不过，漂亮的数据并没有赢得资本市场的青睐。

从8月25日发布半年报，中国金茂股价却又开始了新一轮下跌。

答案可能就在金茂的半年报里。

两年难逃“半年报魔咒” 

去年8月29日，中国金茂发布2019年中期业绩报告：营收下降33%，净利上涨12.7%。

港股市场对公司业绩增速极其敏感，就在半年报发布次日，中国金茂跌幅高达5.05%。第二天，股价继续下跌4%，股价探低到4.10港元。

今年半年报后，中国金茂股价再度持续走低，9月4日的股价较近期高点回落23%，已经连续两年难逃“半年报魔咒”。

看看更加硬核的数据：

今年上半年，中国金茂实现营业收入约120.97亿元，同比下降18％，主要是由于城市和房地产开发项目以及酒店经营业务收入减少所致。

 “城市运营及物业开发”确认了99.2亿元，同比下滑18.5%。其中，“土地开发”38.9亿元，“已竣工物业销售”60.4亿元。

怎么理解？

也就是说，属于“已经交楼的销售收入”只有60.4亿元，这个数据又是同比下滑40.9%。

上半年，中国金茂的合同销售额达到1028.7亿元，同比增长31％，突破了上半年的1000亿元大关。

表面上看，这个数据很漂亮，为半年业绩的首次。

值得注意的是，作为衡量销售额的一个重要指标——销售均价，金茂今年上半年的这一数据是1.88万元/平米，同比下滑14%，这个降幅在TOP30房企中位列第二。

这或许正是中国金茂“以价换量”的结果。

根据每月发布的销售情况公告，今年1至6月，中国金茂单月平均销售价格分别为1.82万元/平米、1.23万元/平米、1.65万元/平米、1.86万元/平米、1.67万元/平米、2.23万元/平米。

二月份的均价为18个月以来的新低，仅六月份的销售均价超过2万元/平米大关。

而2019年1至6月期间，有五个月销售均价在2万元以上，仅一个月均价低于2万。

中国金茂2019年上半年销售均价为2.2万元/平米，2019年度全年销售均价为2.15万元/平米。

放弃了高价，换来了销售额的增长。但与此同时，中国金茂也失去了销售均价第一的宝座。

去年这个时候，中国金茂以2.19万元/平米的平均售价，成为TOP30房企销售均价最高的房企。

而今年上半年，中国金茂的销售均价迅速跌至TOP30房企第六位，前面是融信、招商蛇口、绿城、金地、远洋。

2月底，中国金茂曾一次性拿出2000套房源，打85折，定向用于抗疫人员购买。

那个一贯以 " 高能级城市、高端精品、高均价 " 的 " 三高打法 " 驰骋地产江湖的金茂，在现实面前也开始打折跑量。

变魔术的59套房源

根据公告，今年上半年，中国金茂的利润主要来自长沙，上海，北京和青岛的几个项目。

奇怪吗？没深圳什么事？

长达131页的半年报中，确实没有找到深圳龙华金茂府的身影。

在几份疑似“官宣”的稿子里，加塞了一个数据：

今年上半年，金茂府系产品代表深圳龙华金茂府热销35.9亿

按照深圳市住建局官网公布的数据，截止到9月4日，龙华金茂府的销售套数为239套。

去年11月底，龙华金茂府开盘，销量一度是个谜。

有的说卖了42套，有的说卖了161套。

直到12月初，龙华金茂府在地下室停车场列出了这么一张销控表——

上面这份千呼万唤始出来的销控表，也仅仅列出了1栋B座、2栋AB座、3栋AB座的销售情况。

这242套房源中，卖掉的数量是150套。

这张应景的销控表，在很大程度上是回应外界对开盘去化率的质疑。

不过，随着时间的推移，这张表更多的问题浮出水面。

经仔细核对，发现至少有59套房源在销控表上显示已经“售出”，但是在住建局官网上（截至2020年9月4日）却是“未售”状态。

这59套房源分别是：

这份销控表出现在去年12月初，也就是说，经过了漫长的9个月，这59套房源奇迹般地从“售出”变为“未售”。

奇怪的是，销控表上走量很快的2栋B座02户型，在住建局的官网上，大面积显示“未售”状态。

在龙华金茂府当时宣称的“售出150房源”中，59套占比近四成。如此大比例的“被退房”，显然说不过去。

难道是比蜗牛还要慢的备案速度，还是另有隐情？

0.7亿/套的豪宅卖给谁

贵为“宇宙中心”，龙华最贵的房子，会贵到什么程度？

是的，龙华金茂府有三套顶楼单位510平米，售价约0.7亿元！

不过目前这三套房子仍是待字闺中。

能买得起0.7亿元的房子，身家最起码要十位数吧。住香蜜湖、深圳湾不香吗，为什么要挤到刚需、白领扎堆的龙华？

作为普通人无法理解十位数身家的富豪，究竟是怎样的一种生活方式。倒是买菜经常光顾的农批一位菜农一语点破了：

一根稻草，跟白菜捆在一起，那它就是白菜的价格；跟大闸蟹捆在一起，那它就是大闸蟹的价格。

妥妥的圈层营销啊！

富豪的圈子，刚需挤不进来；刚需的圈子，富豪也不愿意进去。

道不同不相为谋。圈子不同，就不必硬融。

龙华金茂府最致命的错误，就在于在刚需的地方，硬生生地营造富豪的圈层，甚至是顶豪的圈层。

前阵子热播的《三十而已》曝光了上海富婆圈朋友圈鄙视链。其实，你的圈子也在嫌你穷。

金茂花了大把大把银子引进的华东师大在这里开一所附属学校，姑且不论若干年后这所千里之外的名校能否在深圳开枝散叶（其实，之前这类失败案例一大把），倒是周边刚需楼盘的业主集体“高潮”了。

而龙华金茂府业主的孩子，大比例以后是要上私立贵族学校的。

所以，这所来自上海的名校，对业主们是加分项还是减分项，尚不得而知。

不过，地铁、户型倒是减分项。龙华金茂府三面临路，旁边地铁站带来的高人流量降低了豪宅必需的低调品性。

虽然长在刚需地段，但是龙华金茂府一开始就屏蔽掉了刚需，主打大户型。但是，除了185平米的户型带保姆间外，其他都不带，连248平米的大户型都没有，完全不考虑土豪们有请保姆的需要？

金茂府既然挑破了龙华房价天花板，未来还有很长一段路要走。更何况，中国金茂下半年的财报，还要指望它贡献白花花的银子呢！

问题是，刚需搭六个梯子都够不着；富豪也不一定看得上，费劲到这里“翻牌子”。

那么，这0.7亿/套的豪宅，究竟要卖给谁呢？

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