楼市大消息！“租房市场”正酝酿新政，几点读懂它！

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-09 08:00

　　9月7日，住建部在官网上发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见。这个《征求意见稿》对“租房市场”进行了方方面面的规范，对租客、中介、房东等租房市场的相关方有重要影响。

　　我们来看看这个征求意见稿的亮点：

　　一、出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。

　　住房租赁企业、房地产经纪机构未按照本条例规定办理住房租赁合同网签备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处5000元以上1万元以下的罚款。

　　点评：买房需要网签，租房也需要网签。对于租客来说，网签的意义在于合同受到认可、合规，降价了房东或二房东在合同里面做手脚的可能。同时网签后，客户在申请学位、申请公共服务等方面也才更方便。对于政府来说，可以强化对流动人口、非户籍人口的管理，降低犯罪率，还可以降低在出租房子时的偷税漏税行为。

　　当然，目前在房屋出租时出租人主动纳税率并不高，如果征税力度加强后，或许对房租构成一定的影响。

　　二、

　　1、住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

　　点评：最近，杭州、上海等地纷纷曝出了长租公寓企业爆雷、卷钱跑路的事件。据悉，2020年8月，全国各地爆雷的公寓数量或有15家。长租公寓企业爆雷主要原因是资金断裂（租金贷、高收低租）。

　　什么是租金贷？

　　一般情况下，我们租的房子一般签一年的合同，而付款方式一般是“押一付一”或“押一付三”。也就是说以这种方式出租人只能收到当月或当季的租金。

　　租金贷是长租公寓和金融机构合作，让租客签下租金贷，表面上租客还是按月或按季“付房租”，但是债权债权关系却变成了客户和金融机构。租客每月还款给银行，长租公寓可以一次性拿到一年的款项，用来不断开拓新房源，占领市场。这种加杠杆的方式如果出现资金断裂，对租客和房东都会带来巨大的影响。

　　这有点类似于买房时的期房，贷款下发后开发商一次性收到了房款，而客户需要每月给银行还款，一旦出现烂尾楼，客户不仅拿不到还，还有可能背负一大笔银行债务。

　　意见稿当中，对租金贷提出了“三个不得”，就是降低上面的风险出现。

　　2、住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

　　点评：针对最近市场热议的“高收低租”问题，意见稿也明确不允许，以降低租赁市场风险。

　　三、国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。

　　点评：未来租房市场的供应量会增加。特别是多数城市商业办公用房等空置率很高，如果能将它们改造为租赁用房，能够显著降低商办物业的去化率。特别是能够缓解租房中的供需矛盾，要知道商业物业租金相对普通住宅低很多，如果大量商业物业可以改建入市，对于平抑房租效果是明显的。

　　四、国家鼓励单位和个人将依法符合出租条件的住房出租，鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同。签订长期住房租赁合同且合同履行达到一定年限的，按照设区的市级以上地方人民政府的规定享受相应的政策支持。

　　点评：租房能够享受政策的支持，这让人心动，相信这将会鼓励个人房东出租房源，利好租房市场。

　　五、国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

　　点评：当前楼市政策在收紧，房企融资被限制，但国家支持租赁市场加杠杆。未来楼市会进入“买房降杠杆、租房加杠杆”时代。租赁市场是一块待开垦的市场，规模比较小，但空间大，如果未来租赁市场上加杠杆，或可撬动数万亿资金。

　　六、直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。

　　点评：买房市场现在有指导价、限价，而租房市场没有。市场上对于在大城市生活的年轻人，因为买不起房，租金反而是他们最为关注的。地方政府发布对应的指导价当然可以抑制租金盲目上涨，毕竟租房也是基本民生，就像每天买菜、买生活用品一样，当价格非理性上涨时，适当的干预还是有必要的。

　　七、直辖市、设区的市级人民政府房产管理部门应当建立住房租赁管理服务平台，提供机构备案、房源核验、面积管理、信息发布、网签备案、统计监测等服务，与公安、民政、自然资源、市场监督管理、税务、人力资源社会保障、审计、住房公积金等部门和单位建立信息互通共享机制，向社会提供安全、便捷、高效的服务。

　　点评：根据去年底多部委发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，住房租赁管理服务平台要在2020年底前建设完成。这样有助于降低虚假房源的出现，让整个市场的房子放在公众和政府的监督之下。同时也方便征税以及更高效的城市管理。

　　八、发布虚假房源信息或者隐瞒影响住房租赁的重要信息（会面临相关处罚）。

　　点评：有没有感觉在网上看到的虚假房源信息很烦？很多是挂羊头卖狗肉，今后遇到这类的事情可以去投诉。

　　根据数据，7月份一二线城市的租金整体表现为上涨，广州环比上涨1.04%，上海环比上涨1.07%、深圳环比上涨1.62%，南通、南京、杭州、成都、长沙住房租金环比分别上涨了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%。说明疫情之后，租金下降的势头已经改变。租金价格上涨说明宏观经济慢慢在回稳（企业复工、工人上班），但这也给楼市调控以及租房市场的整顿留出了空间。

　　未来几个月，楼市政策整体表现为收紧，而租房市场的整顿与规范或许也会来临。

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（责任编辑：冉笑宇）