长租公寓频发爆雷 如何快速识别哪类公寓风险高?

来源：新京报

近期，各地长租公寓“爆仓”“跑路”事件层出不穷，给不少房东、租客造成了损失。与此同时，多地都在开展租赁企业的专项排查，对于经营方的主动性违约进行制度性防范。

对于普通的房东、租客而言，如何选择相对靠谱的公寓品牌？如何快速分辨哪类企业会出现“跑路”？

分散式公寓价格等信息更易不对称

根据房源地域分布集中与否，长租公寓可分为集中式公寓和分散式公寓。小旦咨询董事长甘伟对新京报记者表示，“分散式公寓的核心经营要素是高周转的系统化能力，而互联网化是其规模化的必然路径。集中式公寓的核心经营能力则体现为资产管理的综合能力，包括金融、产品、运营。两者的生意逻辑完全不同。”

甘伟进一步指出，分散式公寓两端都是C端消费者，且产品非标，所以收房价格、出房价格、一次性收取几个月的租金，都具备充分的弹性，这种碎片化也决定了分散式公寓天然就具有信息不对称性，因而分散式经营者就有条件借助这种信息不对称来做文章。

不断换牌子、换马甲的分散式公寓风险高

甘伟指出，长租公寓根据经营主体的不同，可分为小B（Business）和大B。一般情况下，大B相对安全，小B风险系数较高。大B和小B很少有交集，泾渭分明。问题在于，具体对应至集中式、分散式公寓，普通租客又该如何来鉴别小B和大B呢？

对此，甘伟解释道，集中式公寓有两大关键性指标：企业化程度和运营规模，这两大指标必须综合在一起衡量。在运营规模上，通常投入1个亿的资金，最多能改造3000间房，因此，运营规模超过3000间的正规化经营的租赁企业，就是大B了。

而分散式公寓也有大小B的区分，不过，两者的差异并不体现在规模上，而体现在租赁品牌的连续经营时长和对于房间的装修投入上。

甘伟进一步解释称，如果一家企业经营了很久，但不断换牌子、换马甲，就说明有问题了。此外，真正的品牌公寓讲求标准化产品，拥有清晰的产品线和基于用户体验的产品迭代，因此，通过公寓在房间的装修投入也可看出端倪。

“租客在看房时，只需要关注房间内的装修、隔断、电器、家私等是谁提供的，房东还是经营方，就能有个基本判断。如果看到突然一个新冒出来的租赁品牌，且基本不投入硬装和软装，纵然他有数万套房源，那都是分散式的小B。这样的品牌通常以所谓‘租赁平台’的形象示人，本质上就是二房东。”甘伟称。

“很明显，分散式小B是高风险区域，目前多发经营方的主动性违约，多数‘跑路’公寓均出于此。而分散式大B，偶尔会出现被动性违约，但性质不一样。”甘伟表示，主动性违约是指经营方的主观故意，其商业模式就是以违约来获取利益，而被动式违约是指企业经营不善，资金链断裂而造成违约，经营者本身也遭受较大的经济损失。

集中式公寓违约率较低

值得一提的是，在甘伟看来，长租公寓风险的高低，在于长租公寓经营方的违约率，而不在于经营的好坏。

“投入的越多，经营者风险越大；投入的越少，经营者‘跑路’的概率越高。” 甘伟表示，生意本质上是投入产出比的考量，其中，集中式公寓的经营压力不比分散式公寓小，但集中式公寓的违约率相对较低，其原因就在于，集中式公寓需要重度的产品改造，一次性投入的金额，通常为18-30个月的租金，因此，几乎不存在违约的动力和经济价值。

防范租金贷陷阱，不宜支付长期租金

除此之外，对于租客而言，还要防范租金贷陷阱，注意支付租金期限。

“天上不会掉馅饼”，业内人士纷纷表示，防止踩坑的第一步就是要判断清楚租住房屋周边的租金水平。如果某中介的收房价很高，但出租价很低，即所谓的“高进低出”，那必须要引起重视了。

巴乐兔研究院院长高萌指出，可能对于普通租客来说，高收低租不容易判断，那要仔细看合同上是否有租金贷陷阱，是否该公寓故意引导租客进行6-12个月一次性付租，并主动推荐租金贷产品，如有则需要格外警惕。

高萌还指出，可通过网络查询该公寓是否存在大量投诉未解决和集体维权等事件，帮助评估该公寓经营服务能力如何，如承诺做不到，口碑较差的，则需要谨慎。

“杭州等地纷纷出台对长租公寓机构进行资金监管的相关政策，要关注企业经营有没有按照政府的要求将相应的资金存在相应监管账户。”58安居客房产研究院分院院长张波称。

张波还强调，大型长租公寓并不代表一定比较稳定，或发展一定会更好，但相比之下，大型长租公寓市场排名靠前，公司内部治理、资金等管控方面会相对较好，且相关政府部门对他们的监管力度也会更强，因此，如果房东、租客实在不知道如何挑选长租公寓品牌时，就在相对偏大型的长租公寓中进行选择。除此之外，在支付租金时，切记不要支付长期租金，以一个季度为周期，尽量不超过一个季度，这样对资金的保护也会更强些。

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