武汉租房市场调查：淡季考验复苏成色 租赁企业静待拐点

按照往年规律，9月至12月是租赁市场的淡季，大、中、小学开学以后,就业和学区住宅租房需求会消退，市场会逐步下滑，房屋租赁市场还将面临新一轮严峻的考验。

按照往年规律，9月至12月是租赁市场的淡季，大、中、小学开学以后, 就业和学区住宅租房需求会消退，市场会逐步下滑，房屋租赁市场还将面临新一轮严峻的考验。

在经济复苏如火如荼行进的当下，租房市场仍显得有些冷清。

日前，诸葛找房数据研究中心发布2020年8月全国大中城市租金均价报告。报告显示，8月，全国大中城市租金挂牌均价为43.23元/平方米·月，环比微降0.05%，同比下降1.75%。其中，8月租金环比跌幅TOP5城市分别是泉州、青岛、武汉、深圳及北京。

值得注意的是，武汉作为此次新冠肺炎疫情暴发的中心地区，房屋租赁市场遭遇沉重打击，租金水平持续下滑，租赁市场活跃度仍不高。

9月8日，贝壳研究院高级分析师黄卉在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“武汉由于受到疫情影响较为严重，上半年租赁市场尤其是第一季度租赁市场处于底部运行态势。2-3月份市场成交量降至冰点，随着4月份疫情得到防控，市场开始出现回温，持续到8月底。从租金水平来看，9月初武汉租金水平为26.4元/平米·月，环比下降1%，同比下降9.6%。”

同时，多位房产中介也向21世纪经济报道记者表示，疫情期间，武汉的房屋租赁市场一度停滞，他们个人乃至整个行业成交几近“冰封”。随着疫情渐渐有所缓和，毕业生和复工复产的就业者住房刚需逐步提上日程，中介公司也纷纷行动起来，争取新客源，努力激活市场。

按照往年规律，9月至12月是租赁市场的淡季，大、中、小学开学以后， 就业和学区住宅租房需求会消退，市场会逐步下滑，房屋租赁市场还将面临新一轮严峻的考验。

黄卉预测，随着疫情得到有效控制和防控措施的常态化，在疫情不反复的情况下，明年春节后租赁市场热度有望回升。

市场遇冷

在武汉工作的吴杨（化名）因为目前租住的房子即将到期，最近正忙着找新房。

“原来租房都是要求押一付三，现在押一付二也可以。”吴杨表示，自己在武汉已经有两三年的租房经验，房子到期大概率会涨价，所以房子基本上是一年一换，但今年受疫情影响，她在看房时基本没有发现明显的涨价情况。

租房市场的变化早已出现，由于新冠肺炎疫情的影响，从今年年初开始，本应是传统住房租赁旺季的春节后，行情降至了“冰点”。贝壳找房的中介张静向记者坦言：“我是今年一月份入职的，在一二月份，我一套房子都没有成交。”

贝壳研究院租赁月报显示，2月份18个重点城市的住房租赁总成交量环比下降幅度高达78.9%，同比降幅高达82.7%，武汉的交易量环比降幅突破90%。不仅成交量下降，租房市场新增供需量环比也大幅缩水，2月份新增房源量及客源量相比春节所在的1月不增反降，新增房源量及新增客源量分别下降47%和14%。

张静表示，与去年同期相比，武汉租赁市场存量加大，议价空间增大，租金价格持续下滑。“我估计租金的降幅在10%~20%之间，比如我最近刚刚签约的武重经济适用小区的一套住房，以前挂出去的价格是3000元/月，这次的成交价格是2600元/月。房东也‘放下身段’，从过去的‘半年以下免谈’，到如今的‘短租也可以’。”

如果对比去年同期，这种趋势更为明显。去年武汉租赁市场的平均租金是40到45元每平米，但今年上半年却下降到了30元每平米左右，房源从挂牌到成交的时间也比去年更长，从40天左右延长到了超过60天。

受疫情影响，今年874万高校毕业生面临“云毕业”“云面试”以及暂缓入职。吴杨也向记者透露，今年新入职的毕业生多为去年秋招录取，今年春招受疫情影响较为严重，而且有好几个外地同事选择离职回到家乡就业。

张静也有同样的发现：“五六月份本应是毕业生租房的旺季，来预约看房的大部分客户也是刚毕业的大学生，但今年很多毕业生没有返汉，导致看房顾客同比减少了20%。”

不过好消息是，随着疫情逐步得到控制，毕业生及其他流动人群租赁需求逐步释放，第二季度以来武汉住房租赁市场稳步回升。诸葛找房数据研究中心发布的数据显示，2020年第27周武汉租金均价为31.08元/平方米·月，环比上涨1.08%，涨幅扩大0.76个百分点。

随着毕业季租房以及疫情的缓解，武汉租赁市场连续4周看涨，市场回暖明显，预计还会有小幅上涨趋势。张静也表示：“7、8月份很明显地感觉到，武汉无论是租房市场还是二手房市场都比较活跃。”

黄卉分析称：“随着5-6月复工复产，高校毕业生的租房需求、外来人群的租房需求集中释放，但总体的市场需求规模同比去年有所缩减。租赁市场呈现‘刚需化’和‘集中化’的特征，换租等改善型需求减弱，租客对价格的敏感度也更高。租赁市场供需趋于缓和，不断向‘承租人’市场转变，租客掌握更多主动权和议价空间。”

激活在即

在客源稀缺的情况下，中介行业纷纷采取措施，推出一系列优惠政策，通过“让利”来盘活市场。

张静所在的中介近期也在积极和房主协商调整租金。在张静看来，租房市场供需发生变化，为与房东和客户实现长期的合作共赢，和房东友好协商，适当地调整委托价格，是根据当下的行情所做出的决策。

除了租金的调整，各种优惠政策的推出也是紧锣密鼓。“月付”“0押金”已经成为大多中介公司针对毕业生的常规优惠政策。此外，针对今年就业难、市场冷的情况，许多中介公司再加码，加大对毕业生的优惠力度。张静介绍：“今年公司针对应届毕业生的‘海燕计划’增加了‘0首付’选择，还可以按月支付房租，同时在搬家和服务费用上都有折扣。”

除了张静所在的公司外，蛋壳考虑到疫情期间很多毕业生无法实地看房，“椋鸟计划”针对毕业生推出入住6个月以内享受1次免费换租的服务；我爱我家(000560,股吧)则推出毕业生可享受服务费的折扣优惠。

按照往年的市场情况，大、中、小学开学以后，就业和学区住宅租房需求会消退，今年叠加疫情的因素，市场或会加速变冷，房屋租赁市场还面临着新一轮严峻的考验。张静说：“今年也不例外，尤其是现在武汉高校实行封闭管理，九月以来市场又变得比较冷清了。”

雪上加霜的是，频繁曝出的长租公寓负面新闻使得其品牌受损严重。“以前觉得长租公寓能够满足年轻人的居住需求，物美价廉，但疫情之后考虑到蛋壳、自如近期曝出的各种运营艰难的新闻，我可能还是会去找和房东直接签约的房。”今年刚毕业的陈肖如此表示。

黄卉指出，市场遇冷也是行业修炼“内功”的好机会，租赁企业要进一步做好资金链管理，做好精细化运营。据房东东数据显示，2019年53家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

一个明显的变化是，在管理上长租公寓正在将房屋产权不明晰、由二房东管理的房源慢慢剔除，“因为疫情期间出现了很多二房东收取租金后‘跑路’的情况，平台为了规避风险，对于报验这一块管控比之前更严格，我们现在只接受房东直接委托的房子”。

对于未来租赁企业的发展，黄卉建议：“一是要加强房源库存管理，9月以后租赁需求减少可能造成空置率提升，租赁企业需要根据出租速度调整收房速度。二是要做好成本管控和精细化运营，保持健康的现金流储备，加强现有房客源的维护以及租后服务的运营效率，建设线上化信息，简化线下流程，提升效率。”

（作者：陈红霞,王宇杰 编辑：张伟贤）

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