银城地产：剥开业绩大增“假象”，为啥都在给别人“挣钱”？

　　文丨飞鱼资本市场团队

　　流程编辑丨丁之淼

　　自己开发的楼盘，少数股东要拿走大部分利润；与别人联营合营的楼盘，赚得钱又很少。

　　在港交所上市18个月的银城国际（下称“银城地产”，01902.HK）, 其2020半年报的财务数据，透露出作为一家地方小房企的"困扰"——业绩大增只是表面，为啥给别人挣的比自己多？

　　在当前的政策和经济环境下，中小房企的出路在哪里？“联营合营”真的那么“香”吗？少数股东的钱真的那么“好用”吗？

　　01

　　大幅增长是因为去年同期基数太低

　　银城地产2020上半年业绩出炉。

　　作为一家典型的地方在港上市房企，其财务数据相当的具有典型意义。解读银城，也是在解读目前的大多数地方小房企。

　　根据2020半年报披露，当期公司实现营业收入45.54亿元，同比增长21.8%；净利润约为3亿元，同比增长517.7%；归母净利润为1.03亿元，同比增长1407.4%。

　　乍一看公司在上半年增长不俗。但是将时间拉长，可以更清楚的看到这一增长幅度背后的原因。

　　2019年3月银行地产上市，但是上市首年的业绩却并不理想。2019年上半年，公司净利润只有4800万元，同比减少超过80%，归母净利润只有675.8万元，同比减少97.42%；2019全年净利润3.65亿元，同比下降约26%，归母净利润约1.6亿元，较2018年下降64.9%，

　　也就是说去年同期银城地产的归母净利润只有675.8万元，正是在这样一个“低”基础上，今年同期才实现了同比1407.4%的增长。

　　事实上，不论是600多万的归母净利润还是1亿的归母净利润，在上市房企中都只能称作“迷你”规模。

　　需要注意的是，当期银城地产实现合约销售金额约为61.23亿元，较2019年同期约78.99亿元减少约22.5%；合约销售建筑面积约为33.63万平方米，较2019年同期约51.30万平方米减少约34.4%。

　　合约销售情况代表着未来业绩情况。

　　从这一合约销售情况看，银城地产的业绩可能并不稳定。

　　02

　　联营合营贡献利润有限

　　按照公司解释，上半年业绩增长主要来源和构成包括：期内云台天境、铂悦源墅、江山御等物业的销售；应占合营企业及联营公司收益；以及销售及分销开支、行政开支、土地增值税拨备的减少。

　　事实上，作为一家地方小上市房企，银城地产已经在努力的控制成本与负债、开拓利润的来源。但是，可惜的是，在房地产这样一个“大鱼”得水，“小鱼”艰难的充分竞争的市场中，其“方法”得到的回报并不理想。

　　目前，银城地产在项目开发上主要有两种方式，一是自己开发项目（控股），但是可能受限于自身现金流，引入“少数股东”，且“少数股东”占比还不小（大部分是信托，以明股实债方式进入），结果是“少数股东”拿走了大部分的利润，如今年上半年，虽然净利润有3个亿，但是归母净利润只占到三份之一，仅仅1个亿而已，少数股东拿到的回报竟然超过了银城自己；二是与别人联营合营开发项目，今年上半年其参股其他公司就从年末的9个亿直接增长至半年末的16亿多，这一方式的结果同样是“很难获得可观利润”，如今年上半年，联营合营项目贡献的利润也仅仅是2800万。

　　半年报披露，截至2020年6月底，银城拥有46个项目，其中30个项目为银城附属公司开发，少数股东“地位”明显，另16个项目为联营、合营公司开发。

　　这一情况一方面反映了，银城地产在独立开发项目上资金确实不足，另一方面也反映了银城地产越来越“保守”的发展策略。而正是资金和实力的困扰，才让银城地产不得不让别人多赚钱，自己拿个零头。

　　这与公司上市后遇到的大环境有关，但更多的可能是公司对自己的定位。

　　而这一定位，对于在港股上市的公司而言，或许并不是最好的选择——银城地产上市首日即破发，港股投资者对其一直反映平淡。

　　根据银城地产传递出的信息，接下来将会持续关注区域内的收并购和产城融合机会。在收并购方面，去年银城地产在临安收购19间破产项目；在产城融合方面，银城地产已试水了东方颐年健康产业园、溧水空港会展小镇等项目。

　　区域内收并购破产项目，更多的还是为了“降低成本”，能够“捡漏”，但是目前破产项目能带来多少收益还未知，而产城融合目前行业内竞争也比较大，许多大型开发商都在朝着这个方向转型。

　　银城地产公开表示，2020年初原定销售目标是递增30%，但受到新冠肺炎疫情影响，预计今年大概递增20%，销售目标数值大概在240亿元。

　　这家地方上市房企如何走下去，在港股的表现又将如何，值得进一步观察。

　　（完）

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