独家|华侨城收购江苏国信房地产业务获批 国信多个项目处停工状态

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，财联社记者从多个独立信源处获悉，华侨城已完成对江苏省国信集团有限公司（下称“江苏国信(002608,股吧)集团”）的房地产业务收购洽谈，并得到国资委同意。

“上个月完成的，最早开始接洽是在2018年，国信的地产业务做不下去了，华侨城把货吃了下来。”南京华侨城内部人士对财联社记者说。一位接近江苏国信集团的知情人士透露，“国信的房地产业务做得不好，国资委已经同意华侨城收购了，后面就是走程序。”

一名南京业内人士也向记者证实了此事，并称：“国信是出于做好主业的考虑，它在江苏有大量优质土地，在海南也有项目。”

对于相关收购事宜，华侨城方面对记者表示，“目前的确尚未有准确消息，待有可披露的准确信息，将第一时间告知。”

国信多个项目停工

江苏国信集团成立于2001年8月，是江苏省属国有独资企业集团，下属江苏国信（002608.SZ)、江苏新源（603693.SH)、江苏舜天(600287,股吧)（600287.SH）三家上市平台，有能源（包括传统能源与新能源）、金融、房地产、贸易、社会事业等五大业务板块。房地产开发业务集中在江苏省房地产投资有限公司，未注入三家上市平台中，仅江苏国信的房地产信托业务与房地产相关。

2018年6月，华侨城集团下属子公司深圳华侨城资本投资管理有限公司，参与了江苏国信定增，成为其第二大股东，目前持股11.12%。工商资料显示，江苏省房地产投资有限公司目前有两大股东，分别为华侨城华东投资有限公司和江苏国信集团，对外投资16家房地产项目公司，多数位于江苏省内，包括南京、淮安、镇江等；有三处位于外省，分别位于海南乐东、湖南湘潭、山东新沂。

对于江苏国信集团出售房地产业务，包括上述信源在内的多名知情人士均认为，主要原因是国信自身发展不佳。

记者了解到，国信位于南京的“国信自然天成”项目和海南的“龙沐湾”项目已长时间停工。国信自然天成的开发公司“江苏国信象山地产有限公司”成立于2003年7月，项目占地面积75万平方米，规划为别墅和洋房等组成的低密度住区，2008年9月第一次开盘后再无新进展，至今项目后期待开发地块仍未动工。

“自然天成项目可能是拿地时的规划和后期市政规划产生了冲突，导致停工的。南京在2016年出台《南京老山景区总体规划（2015-2030）》，规定老山112平方公里的保护区内将不再出现任何私人会所和房地产项目。同片区的融创桃花源也没动静。”一位南京本地房地产机构人士对记者表示。

2018年9月，江苏省国资委官网挂出江苏国信象山地产有限公司100%股权及相关债权拟转让的预告，显示截至2018年7月，账面为净亏损状态，为-1125.55万元，负债总额为8.9亿元。之后未有转让结果。

而位于海南乐东黎族自治县的龙沐湾也开发超十年未完工，该项目2009年11月就已开工，目前处于烂尾状态。有媒体报道称，项目烂尾的原因主要是与当地林场有土地纠纷。但一名海南当地房地产咨询公司负责人告诉记者，“林场是次要原因，主要是操盘能力差，固投过高，产品错位，营销混乱。”。

2017年10月，龙沐湾投资和龙沐湾八爪鱼酒店有限公司的全部股权挂牌转让，也未转让成功。

事实上，早在2016年10月，江苏国信集团就在官网发表文章称，要控制地产业务的资产总量，围绕“稳健发展、售清尾盘”的宗旨，在“十三五”前半期内将国信地产目前213亿元的总资产规模有效压缩至80亿元。

华侨城重仓南京

“华侨城在南京鱼嘴的第一块地是通过勾地拿的，因为央企资金监管的原因，这些年在土地公开市场拼不过民企，勾地目前在南京被卡得很死，现在主要想通过收购的方式拿地。”上述南京华侨城内部人士对记者说，“华侨城还是很看好南京市场的，今年有大量的货要出。”

据克而瑞机构发布的《2020年半年度房企南京销售排行榜Top20》，今年上半年南京华侨城以52.53亿元的销售额位列第十名，占华侨城A（000069.SZ）披露的上半年全国签约销售额的16.6%。

2019年，华侨城在南京新增4幅地块，另有溧水大型文旅项目签约落地。过去四年间，其在南京共获7个项目，预计总投资规模逼近千亿级。该公司2019年年报显示，在50亿元以上的投资项目中，南京欢乐海岸预计总投资金额为240亿元，截至2019年底已累计投资119亿元。

受疫情影响，今年上半年华侨城A的业绩有所下滑。据其发布的2020年半年度报告，报告期内，签约销售金额 316.64亿元，同比下降10%；净利润20.56亿元，同比下降29%；毛利率为55.3%，较上年同期降低10个百分点。

不过，其负债率依然维持在行业相对较低的水平。截至今年6月末，该公司剔除预收房款外的资产负债率为 55.84%。

值得注意的是，华侨城在2020年半年报中首次提及，“力保年底资产负债率控制在上年同期水平，努力实现年度经营现金流回正目标。”

而该公司经营现金流已连续三年为负，2017-2019年其经营现金流净额分别为-77亿元、-99.84亿元、-51.88亿元。今年上半年，其经营活动产生的现金流量净额为-95.95亿元，较上年同期流出继续扩大。

“之前经营现金流为负主要是由于投资比例过大。”华侨城相关部门对财联社记者表示，“我们现在投资的速度在降低，现在是‘以收定投’，收了钱才会投资，不会额外拿钱投资了。”

中报显示，华侨城今年上半年新增土地储备项目14个，计容建筑面积累计约642.23万平方米。同比上年同期减少2个，但计容建筑面积同比仍小幅增加。此外，7月21日，华侨城以50.01亿元竞得浦东新区唐镇镇北社区一幅地块，溢价率19.07%，折合楼面价44239元/平方米，创下该区域楼面单价新高。

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