成都楼市半年报:天府新区成热门,中心城区改善化趋势明显

2020年上半年对于所有人而言不平凡，我们经历了罕见的大规模疫情，经济下行叠加新冠疫情的影响，今年的开局出人意料。

来势汹汹的疫情虽然给成都楼市按下了1个月的暂停键，但行业的整体成绩并没有受到太大的影响，坚韧的成都楼市抗住了疫情的考验。

图源@Stars_高小昊

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先抑后扬

疫情之后市场快速复苏

成交量同比上升7.6%

2020年2月，成都在全国率先复工复产，出台关于物业管理区域、建设工程项目、写字楼物业管理区域、住房租赁及房地产中介行业等多项通知保障疫情下的安全运行，同时出台稳定经济政策，引导市场尽快回归正常，包括减免中小企业租金、缓缴社保、加大资金支持力度等。

线下营销在成都解冻较早，截至2月24日，全市在售商品房销售现场开放率近90%。同时受疫情影响，企业销售回款承压，布局成都的房企依靠有利销售环境，推盘节奏加快，部分企业多次加推产品，满足市场需求。

据中指院发布，成都全市商品住宅上半年累计成交1105.6万㎡，同比上升7.6%。随着疫情结束，成交量出现补偿性增长，3-6月成交量均高于去年同期。6月供应面积219.1万㎡，同比增长9.3%，环比增长51.9%；成交面积227.0万㎡，同比增长30.9%，环比增长6.7%。

图片来源：中指数据

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市场需求有量

各圈层区域热度分化明显

从市场需求端来看，今年上半年成都的客房比为3.3，达到近三年的最高值，这说明成都市场的客户需求依然很旺盛。成交总价呈现出阶梯式的现象，中心城区主力总价线明显高于远郊区，这种等级分明的总价线，也会将市面上的客户进行非常明显的分层。

中指院数据显示，今年上半年，大成都摇号总人次22万，其中天府新区摇号人次占总人次的一半，近12万人次的摇号人数足以彰显天府新区的火热。

根据上半年成都各区摇号与顺销项目的数量统计，发现成都中心城区约7成项目需要公开摇号，天府新区更是高达9成，而近郊和远郊区域却都是以顺销为主，远郊的冷淡和主城、天府的火热形成了鲜明的对比。

3

中心城区改善化趋势明显

据统计，2020上半年，成都中心城区100-140㎡产品供应比例不断增加，占比已接近60%，100㎡以下产品跌至20%以下。从成交占比情况来看，2020年上半年100-140㎡产品占比过半，但100㎡以下产品成交占比仍在24%。可以看出，供应侧存在一定程度的“被迫改善化”现象。

图片来源：中指数据

而相对三圈层的产品结构，仍以100㎡以下户型为绝对主力，在中心城区改善化趋势不断深化的背景下，三圈层成为成都刚需购房客群释放置业需求的主要区域。

高端产品的不断入市是住宅市场的另一热点，如果将400万作为高端房源的总价起步线，根据近5年总价400万以上的房源成交数据显示，2019年全年成交量接近前三年高端房源成交总和。

今年上半年虽受到疫情影响，但高端产品成交量不降反升，已达到去年成交量的6成，由此推断今年下半年高端成交总量可能还会继续增长。

通过细分高端产品成交区域，发现400-600万的入门级豪宅，主要成交位于天府新区，而600万以上的品质级豪宅以及顶级豪宅主力成交均位于锦江区，为此业界预判2020年将是成都高端住宅市场的成长之年。

图源@Stars_高小昊

4

上半年土地成交量稳价升

预计下半年土地溢价率将有所控制

由于受疫情影响，多省土地出让延期，成都土地市场复苏较早，2月14日迎来首拍。上半年，成都住宅用地市场供应量与成交量基本与去年持平，分别是407.2万㎡、403.1万㎡，近郊区域是成都供应与成交的主力区域，天府新区供需均位列全市第一。

图片来源：中指数据

成都上半年土地市场火爆，吸引众多企业关注。主要有三大原因：

首先，融资环境相对宽松。上半年，央行三次降准、两次降息，保证流动性充裕，利好房地产行业。同时成都地方政府出台土地出让金延缓缴纳政策，推高企业拿地积极性。

其次，成都销售市场回暖快，企业拿地回归一二线城市。受疫情影响，企业销售回款承压，投资更加谨慎、聚焦，回归一二线城市。成都复工复产早，销售市场回暖快，受关注度较高，德信、三盛、天恒等川外房企在成都积极补货。

同时，优质地块增加。成都上半年共推出住宅用地81宗，其中部分地块处于天府新区麓湖、科学城板块、高新区新川板块、锦江区攀成钢板块等高投资价值区位。多宗土地吸引二十甚至三十余家房企参与竞拍，部分成交价触及最高限价。

成都“11+2”区域来看，全年商品房及商服用地的供应总量大约1200万㎡，上半年供应仅占全年计划的三分之一左右。

由此来看，下半年成都供应节奏或将大幅加速，土地市场热度或将有所缓和，溢价率可能有所下降。

5

2020上半年房企销售业绩TOP10

碧桂园

3723.1亿元销售金额位居行业第一

8月25日，碧桂园在线举行了2020年中期业绩公布会。

数据显示，2020上半年，碧桂园共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约2669.5亿元，归属本公司股东权益的合同销售面积约3185万平方米。虽然碧桂园并未公布全口径销售金额，但克而瑞数据显示，截至6月底，碧桂园以3723.1亿元销售金额位居行业第一。此外，7808亿元的已售未结收入也为未来两三年的业绩奠定了基础。

上半年，碧桂园实现营业收入1849.6亿元，毛利约为448.9亿元，毛利率24.3%，净利润219.3亿元，净利率达11.9%，股东应占核心净利润约146.1亿元。作为行业现金流快速回笼的代表，2020年上半年，碧桂园的权益合同销售回款额约2509.3亿元，权益销售回款率达到94%，和去年同期基本持平。

恒大

销售金额3488亿元

8月31日，中国恒大（333.HK）发布了2020年度中期业绩。

数据显示，恒大2020年1-6月合约销售额3488亿元，同比增长23.8%，合约销售面积3863平米，同比增长47.5%。报告期内，销售回款3120亿，同比增长67%。上半年营业收入2666亿元，核心净利润193亿，现金余额2046亿。

报告期内，恒大的毛利为666.8亿元，毛利率为25%，经营利润为473.79亿元。

万科

销售额3204.8亿元

中报显示，上半年万科销售额3204.8亿元，同比下降4.0%；营收1463.5亿元，同比增长 5.1%；实现归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%。进入“亮”时代的万科“稳健”是他的标签。在此次中期业绩推介会上，“稳健”被多次提及。截至报告期末，万科有4743.2万平方米已售资源未结算，合同金额约6953.3亿元，比上年末增长10.6%和14.2%。

保利

销售金额 2245.36 亿元

报告显示，上半年保利营收为737.06亿元，同比增长3.6%；净利润133.22亿元，同比增长2.8%，净利率提升至18.07%；归属上市公司股东净利润101.24亿元，同比增长1.7%。毛利率从去年同期的40.96%下降至今年的35.72%。

2020年上半年，保利实现签约销售金额 2245.36 亿元，同比下降11.11%。克而瑞数据显示，上半年百强房企的销售额同比下降2.7%。

融创

销售金额1952.7亿元

数据显示，上半年融创合同销售金额1952.7亿元，目前位列房地产企业排名第五。自五月份开始，业绩保持逐月递增的势头，仅在七月单月，融创录得合同销售金额522.5亿元，同比大幅增长26.97%。不但为下半年的开局打下了良好基础，更重要的是证实了市场销售信心的恢复。

在取得业绩平稳增长的同时，融创进一步优化资本结构，提升净资产，降低负债率与融资成本，这亦是上市公司竞争力方面的重要指标。据融创方面提供的数据显示，2020年上半年，融创所有者权益1339亿，较上年末的1141亿增长17.4%；公司拥有人应占权益970亿，较上年末的831亿提升16.7%。在净资产快速提升的同时，净负债率大幅下降23个百分点，集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。截至报告期末，集团拥有现金余额1209亿，流动性充裕。

中海

销售金额 1720.1 亿元

8月24日，中海发布了其2020年的中期业绩报告。2020上半年，中海合约物业销售额增长 4.2%至人民币 1720.1 亿元，对应销售面积为 954万平方米，增长 3.5%。收入上升 11.0%至人民币 886.3 亿元，经营溢利为人民币 312.6 亿元。

今年目标销售额4000亿港元的中海，完成率接近50%，看似交出了一份还不错的成绩单。实际上，上半年中海期内溢利312.6亿元，股东应占净利润205.3亿元，同比下降了3.7%。

绿地

销售金额1330亿元

8月24日晚，绿地控股发布2020年半年报。

上半年，绿地实现营业收入2098亿元，同比增长4.2%；实现归母净利润80.2亿元，同比下滑10.77%，降幅较今年一季度收窄6个百分点；毛利率和归母净利率分别为14.9%和3.8%。上半年，绿地实现合同销售金额1330亿元，同比下滑20.69%。

对于全年的情况，绿地依然保持着乐观的态度。绿地控股董事长、总裁张玉良表示，下半年绿地将紧紧抓住疫情形势、政策导向、市场需求、货币环境等“四个有利”条件，对冲上半年疫情影响，有信心保持年初目标不变、指标不减，持续推进高质量发展。

龙湖

地产开发合同销售1111亿元

中报显示，龙湖集团营业额同比增长32.6%至511.4亿元，剔除公平值变动等影响后股东应占核心溢利同比增长12.1%至52.7亿元，毛利率为30.8%，核心税后利润率为14.6%，核心权益后利润率为10.3%。CEO邵明晓表示，龙湖希望“今年实现盈利增长20%，未来追求利润两位数的增长”。

销售方面，上半年龙湖实现地产开发合同销售1111亿元，同比增长5.2%。截至今年6月底，龙湖集团已开业商场建筑面积387万平方米，整体出租率为94.7%。龙湖CEO邵明晓补充道：“目前龙湖在售的项目到年底应该有接近100个，下半年会新开8个商场，明年计划开业10个。”邵明晓表示，预计地产开发会保持每年双位数的增长，商业、租赁住房和智慧服务将保持每年30%的增长。

华润

销售金额约1108.22亿元

8月26日，华润置地披露的2020年半年报显示，报告期内，其实现综合营业额为448.7亿元，同比下降2.1%；股东应占溢利约为115.4亿元，同比下降9.3%。

在物业销售方面，华润置地上半年完成销售额约1108.22亿元，同比下滑约6%，占全年销售目标2620亿元的42.3%。“2020年下半年，公司可售货值4122亿元；下半年新推货值约2500亿元。”华润置地财务部总经理郭世清称，“公司有信心达成全年2620亿元的销售目标。”

招商蛇口

签约销售金额1107.13亿元

8月24日，招商蛇口(001979)披露2020年上半年业绩报告。业绩报告显示，2020年1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积497.30万平方米，同比减少3.48%；累计实现签约销售金额1,107.13亿元，同比增加9.41%。业实现营业收入243.2亿元（人民币，下同），同比增长45.74%。

此外，招商蛇口利润总额为21.44亿元，同比下降69.72%；净利润为12.42亿元，同比下降77.01%；归属于母公司所有者净利润为9.13亿元，同比下降81.35%；公司资产总值达到 6679.17亿元，同比增长32.93%；负债总额为4456.78亿元。

来源：封面新闻

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