重庆南北单价3万的楼盘对决,凯德九章PK华润悦府!

重庆楼市来到9月份，天气没有那么热了，也不意味着楼市就能好起来。

上个月，陆陆续续有核心区的一些项目信息放出来，关注也比较高，比如冉家坝的凯德九章，观音桥的万科天空之城，谢家湾的华润悦府T3等等。

核心区的新项目本来就不多，而且现在中心区的房价台阶也已经慢慢的上来了。以前觉得单价2万的房子比较高，现在稍微好点儿也基本是在这个范围，而且有的新开项目已经逐渐把价格试探到3万的价位了。

核心区地段好、有品质的房子，只会越来越贵，想捡便宜很难！

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凯德九章和华润悦府T3，这两个几乎完全属于不同的区域，一南一北，因为距离原因，这两个地方针对的群体可能也不一样。

之所以把凯德九章和华润悦府T3这两个项目拎出来谈一谈，就是因为这两个楼盘在当下的重庆楼市中比较有代表性。应该说，这两个楼盘还是比较好的诠释了核心区的价值性。

买房子就是买位置和配套，这没什么怀疑的。

凯德九章所处的位置冉家坝和华润悦府T3谢家湾，位置基本没什么挑剔的。

冉家坝，处于渝北区和江北区的交界处，由石马河、松树桥、机电院转盘、华新分流道、渝长高速公路等围绕。应该说除了老渝中区和重庆地理几何中心大坪，是公认的地理位置比较中心的地区。冉家坝最突出还是交通，拥有轨道5号线、轨道6号线和环线三条轨道交通，无缝接驳沙坪坝、江北、渝中，这样的轨道交通对于任何地方都是比较奢侈的还是。

谢家湾，靠近与渝中区交界，由龙腾大道、谢家湾正街、鹅公岩大桥围绕，位于九龙坡杨家坪来往渝中的必经之路。谢家湾无懈可击的还是它全能的配套，要啥有啥。放眼整个南区的话，可能可以相pk的就数沙坪坝了。

这两个楼盘都有一些相似性，都有几条轨道交通加持。

配套都不错

地理位置相当优秀

最后一点是，它们的价格基本上来到了三万这个水平。

冉家坝和谢家湾对标，也可以看做是重庆南北发展的一个缩影。

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1）冉家坝的凯德九章

凯德九章是2020年才亮相的项目，顺便说一下，这个项目的前身就是之前烂尾的中华两江春城，空了差不多有15年之久。说到凯德九章，绕不过它背后的凯德集团，亚洲规模最大的房地产集团之一。业务多元，遍布全球30多个国家的200多个城市，打造了很多的地标建筑，即便不在重庆，可能也知晓过来福士的大名。

凯德进入重庆10多年，所有项目无一不是精心择址，打造又一个天际线地标作品凯德·九章，吸引了太多目光。凯德品牌还是不错的，毕竟冉家坝这一片区的新房子除了绿城蘭园，也只有这个盘是大开发商了。

凯德九章的卖点——核心区、高品质、交通便利、商业发达，可能除了学校稍微差点儿，其他都是顶配。

优点大家都知道的，坐拥环线/6/5号线三轨，几十条公交线路，多条城市主干道集结。有冉家坝醇熟的配套，龙湖源著天街、爱融荟城、SM广场等品牌还有凯德自持商业（规划中）。

再谈谈作品，凯德九章项目分为2个地块，业态包含超高层住宅、商业等。

图片来源于网络

A地块为6栋住宅，最高达到了182米，分别是40F*2，47F，50F*2，58F，外加一个幼儿园。除开靠近地铁的两栋为4t6户外，其余的都是4t4户，非电梯入户。

B地块为2栋住宅，35F*2，外加商业，4t10户小户型。

容积率住宅：4.5 、绿化率43% 、规划户数1844户 。

精装修，套内在117—147㎡之间

前段时间，流出了凯德九章的价格，可以看一看。

图片来源于网络

凯德九章的价格并不低，基本上都是3万起步，最低也就2.7万左右，总价大约在400万—480万左右，这个价格放在核心区是第一梯队，这确实有点超出人的预期了。周边的龙湖原著二手房清水也在2万多。

凯德九章的不利因素也有，

比如余松路的噪音和加油站（这个有争议）；

高价格的同时如何保持流动性，毕竟你不会住一辈子；

基本上会熬到现房销售的阶段；

四点几的高容积率，6栋高层，一千八百多户，如何让人信服舒适度？这些都需要面对的。

凯德九章这个项目有点儿生不逢时的味道，在2020年这种楼市稳定横盘的环境下上菜，不知道有多少人有胃口，参考一下网签率就知道了。虽说肯定卖得不好，但是网签还是签了十几二十多套了，后续的去化率，面临的压力肯定是相当的大。

凯德九章2栋局部网签图（截止到9月1日）

不过话也说回来，凯德有钱，可以慢慢修，品质应该是没得说的，不像有些高周转的开发商。现在有钱人还是多，放在那里慢慢卖。

冉家坝这个地方可能就是这样的产品和价格、不管卖得好与不好、价格基本都很稳，至于会不会像石桥铺某楼盘那样降价就不得而知。对于凯德来说，可能就像网友说的那样，觉得我就值这个价、买与不买我照样修好、超高层大面积玻璃幕墙住宅修好在气势上为石子山树立了标杆。

同样是冉家坝，就不得不提到旁边的绿城蘭园。凯德九章没出来的时候，估计蘭园的压力也不小，不过后来经过标新立异，成为重庆楼市的标杆性楼盘之一。而凯德九章的价格一出，蘭园也算松了一口气吧。

2）谢家湾华润悦府

应该说，华润悦府的销售经理今年上半年还是过得不错的。

去年12月7日，华润（中心）悦府开盘，套内单价最低价大概23500左右，最高价大概28000，均价25800左右。这个价格应该算是不低了，楼盘一开出来的时候，还是有一些人不大看好，但是在今年7/8月份就已经显示网签完毕，都卖完了。

8月15日，华润在大本营谢家湾华润大厦开了一个发布会，带来了他们新产品——华润悦府T3，精装修，据说验资80万看户型图。

华润悦府有第一栋打底，相信这栋应该也不会差到哪里去……。虽然目前价格还没有出来，但是去年均价都达到了26000元/㎡。按照华润这次精装修的价格，十有八九是3万往上的。放心，这种地段捡趴活是不可能的！

敢卖这个价肯定是有自己的底气的，万象城、龙湖时代天街大型商业与2号线、环线便利的交通结合，周边有谢家湾小学和育才中学，华润悦府的地段与配套，不管在九龙坡还是重庆都算得上是顶级的。

图片来源于网络

据了解，此次华润中心二期项目，由悦府、万象城二期、五星级酒店和写字楼组成。其中，悦府四栋超高层塔楼面积约18.5万方、万象城二期面积约9-10万方、酒店面积约3-4万方、写字楼面积约4-5万方，预计2022年底竣工。

图片来源于网络

二期在业态方面将以轨道交通2号线和地铁环线谢家湾站为核心，打造集高端餐饮、五星级酒店、购物中心、商务办公、高层住宅、幼儿园于一体的城市广场。

华润悦府T3的产品要比凯德九章小一些，只有套内88㎡和122㎡两个户型。户型方面的表现还是很常规，不过一般买这种楼盘的，可能产品都是次要方面的考虑吧。

华润悦府T3这个项目，其实也有一些客观影响的因素，比如，主干道的噪音（存在争议）周围大环境；位于商圈之上，对居住感是否有影响；户型方面客厅没有阳台全是飘窗，开发商可能有自己的考虑；四年才交房的日期，也是考验。

不过，没有十足完美的楼盘，主要看你怎么想，毕竟这种楼盘的产品定位不一样吧只能说。

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就凯德九章和华润悦府T3的价格来说，和印江州、天空云镜一对比就感觉是白菜价了。

这两个重庆南北比较有代表性的楼盘，除了买不起，别的看上去没有任何问题。

反正以后核心区但凡位置和品质好点的盘，早早晚晚都是要上3万的。就像网友评价的那样，重庆有钱人也不少，要不是这两年房价涨了一波，大家都还以为差不多。现在觉得总价过高，可能过两年就觉得不贵了。

有人认为在重庆这样的城市，这个价格能够确定卖的出去？抛开相对的小户型和大户型，凯德九章和华润悦府对决的焦点应该集中在总价300至350万这一区域。

也有人认为坡区二手300万市场乏力，如果二手没有谢家湾指标，觉得九章更胜一筹。

也有的人认为在同等单价、相似总价的产品，悦府还是卖得过九章的，但300万+的产品能不能仍然像T2那样很快就清盘，应该就有点难度了。

凯德九章和华润悦府T3这两个项目放在重庆楼市中，卖点很明显，客观因素也比较直接，也足够考验市场的购买力了，到底谁更受市场的认可，拭目以待。

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