商住两板块平分秋色,华润万象生活拆分上市寻利润突破

中报期间，华润拆分物业上市的消息是最惹人关注的插曲之一。

继融创服务顺利递表后，8月31日，华润万象生活正式递表披露了上市招股书。一方面，沿着母公司的轨迹，华润万象生活有着与住宅平分秋色的商管业务，并凭此打造了凌驾于行业的营收能力；但另一方面，24.1%的毛利率以及10.8%的净利率均较上市物管企业的平均值存在一定差距。如何将高营收转化为高盈利成为华润万象生活眼前的难题。

商管板块贡献近半数收入

多年来，“开发物业+投资物业”双轮驱动，是围绕华润置地（HK：01109）发展中最重要的一个标签。

继承着这份基因，华润万象生活的在管面积中，商业占据了不小的比重。据招股书披露，截至上半年末，华润万象生活在管住宅及商业物业建筑面积合计约1.07亿平方米，其中，商业管理面积达到910万平方米，此外，还包括560万平方米的商业运营服务业务。

相较于传统的住宅项目，商业物管项目有着更高的门槛，但同时也有着更可观的收入。2020年上半年，华润万象生活实现总营业收入31.34亿元，其中，华润万象生活的住宅业务与商管业务，分别实现营业收入16.81亿元、14.53亿元，占总营收的比例分别为53.6%、46.4%。而得益于商管板块的高收入，华润万象生活的单平效能也达到了4.9元，大幅高于2019年上市物管企业2.24元的单平效能均值。

在业内人士看来，商管能力构成了华润万象生活业务上的护城河，而更强的盈利潜力，也有望为其在资本市场上赢得更高的估值水平。

事实上，上市之前，母公司华润置地亦为其精心准备了一份“贺礼”。今年年初，华润万象生活的商业运营服务正式作为一个独立业务开始确认收入，而在此前，该项业务则是由华润万象生活以“不另行收取费用”的形式，向集团内购物中心提供。

上半年，仅此一项变化便为华润万象生活贡献了2.9亿元收入，而在招股书的表述中，在今年下半年，华润万象生活的商业运营服务将进一步覆盖至写字楼业态，为其提供招租服务、资产管理与运营服务及开业服务。

在母公司的“照拂”之下，华润万象生活上半年商管板块收入同比增长37.63%，公司整体也实现20%左右的增速。但在另一方面，剔除这份“礼物”的影响后，上半年华润万象生活营收表现并不算出众，9%左右的增速甚至低于多数已上市物企的水平。

进一步看，这与华润万象生活的在管面积增速或有着一些关联。梳理发现，自2017年以来，华润万象生活在管面积年复合增速约为21%，整体慢于已上市物管企业约30%的表现。而在第三方拓展上，华润万象生活独立第三方面积占比虽然已由2017年的6.4%提升至今年中期的18.5%，但对于母公司的依赖仍可见一斑。

在此背景下，华润万象生活亦有心通过上市的契机，以收并购改变当下的局面。其募集资金用途显示，上市之后，公司希望通过收并购一些“在管面积不少于200万平”的物业企业来强化行业领导定位; 而在商管板块，华润万象生活则计划通过扩大商业分租业务、收购或投资其他商管公司两条途径上发力，其中，收并购的目标为“至少五处在管商业项目或在管商业面积大于30万平方米”的优质企业。

转变模式谋求利润率水平提升

值得注意的是，有了商业运营业务的润色，上半年华润万象生活的盈利水平亦实现突破，期内实现毛利7.55亿元，整体毛利率较上年同期提升6.1个百分点至24.1%，其中，商管业务的毛利率较此前提高了9.3个百分点，达到了35.8%。

对此，华润方面在招股书中解释，毛利率的上升主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加，并特别指出，商业运营服务有着相对较高的毛利率。

在过去数年，华润万象生活整体毛利率保持着持续走高的态势，2017年-2019年毛利率分别为13%、15%、16.1%。但同时，根据CRIC数据，在2019年，24年上市物管企业平均毛利率约为30%，平均净利率为12%，这意味着即便是今年中期的24.1%的毛利率以及10.8%的净利率，亦较上市物管企业的平均值存在一定距离。

而这或与华润万象生活部分项目盈利能力欠缺有关。根据招股书显示，在2017年、2018年及2019年，公司分别有31.17%、28.32%、20.85%的住宅项目出现亏损，对应金额均在8000万元左右。其中，在商管领域，在2018年、2019年华润万象生活出现亏损的购物中心及写字楼项目分别有16个、15个，今年上半年情况虽在出现好转，但亏损项目依然达到7个，合计亏损金额约1590万元。

“对于商管企业而言，包干制的收入模式，经营风险和盈余都是由商管企业来承担的。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示，而在酬金制收入模式下，商管企业的收入是从预收的物业服务费中进行分成且不承担经营风险，其差额部分或者盈余部分是由业主承担或者由业主来享有的。

而逐步改变“包干制”的收入模式，亦被华润万象生活提上日程。自下半年起，购物中心物业管理服务的收入模式已更改为酬金制。对于收入模式的变化，华润方面表示，收入模式转变是为了理顺公司与业主、租户的关系，与行业惯例保持一致，并提升公司的利润水平。

柏文喜进一步表示，对于商管企业而言，酬金制等于在收入上有了一个基本保证，并且排除了包干制下需要承担的管理与经营风险，商管企业只要在成本控制方面进行必要的优化，就会提升利润的空间。

在希冀通过酬金制提升商管板块利润率的同时，对于上半年毛利率仅为14%的住宅物管业务，华润万象生活亦希望有所改变，其中亦包括相对薄弱的增值服务领域。

根据招股书披露，目前，华润万象生活的增值业务收入与目前已上市头部物管企业并不存在优势，在今年上半年，公司合计实现增值服务约3.59亿元，占总营业收入比例约11.6%；而相比16.58亿元的住宅物管业务，比例依然仅在21.35%的行业均值水平。

在华润万象生活的计划中，上市后公司将战略性投资物业经纪公司、资产管理公司及新零售等服务供货商，到家服务公司、智能家居科技公司、垂直领域服务平台等上下游合作伙伴，以此提高利润与扩大业务覆盖用户，并打造我们的服务高粘性生态链，此外，亦包括开设经纪门店及小区生活中心、收购停车位等等。

在对于未来上市后的规划中，华润万象生活或已为业界勾勒出一幅兼具成长与利润的轮廓。而在巩固自身优势之余，华润万象生活又能通过上市带来怎样的改变，蓝鲸房产将持续观察。

来源：蓝鲸财经

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