出手了!南宁将出新规对“三产”安置房禁转让,违建直接停工!

近年来，三产房在南宁一直很火热，从朋友圈、公交站、地铁口以及菜市场等地点，不少中介频繁发传单推销“三产房”。不少购房者对三产房的危害并不完全知情，以至于频繁有人“入坑”，再加上房地产交易由于专业性强，涉及法律问题多，许多市民在购房时也较“迷糊”，导致“三产房”引起的纠纷也屡见不鲜。

这不，为了维护广大群众的合法权益，南宁市将出台《南宁市征地安置留用地开发利用管理暂行办法》（以下简称《办法》），提出了通过把实物留地转为用地指标安置、鼓励留用地指标折算货币补偿等方式，进一步规范征地安置留用地的开发利用。

1 乱象频发

不时有“三产房”开发商跑路

土地是农民居住和获得经济收入的基础。为确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障，早在上世纪90年代，南宁市就开始采取向农村集体经济组织安排留用地的方式，安置被征地农民。随着南宁城市建设快速发展，越来越多城郊的村庄土地被征用，安排给村集体的留用地也在不断增多。据不完全统计，截至2019年11月，南宁市已核定留用地指标落地选址涉及1005宗，面积约1.8万亩。其中产业用地938宗、面积约1.61万亩，回迁安置用地67宗，面积1861.8亩。1.8万亩是个什么概念？以占地约40亩的民族广场作为对比，相当于大概450个民族广场大小。

然而，由于缺乏留用地开发利用的相关引导细则和具体的监管措施，不少留用地在开发过程中，出现了违法超层超面积建设、擅自改变土地用途、以“合作建房”形式对外销售“三产房”等问题。“三产房”开发商跑路、项目烂尾致买家“钱房两空”等现象不时出现。

去年以来，南宁市部分城区、开发区，通过公告违法建设的“三产房”名单等方式，提醒市民谨慎购房。但仍有不少市民因对相关政策法规不了解，或被房产销售误导，又或贪图便宜，购买了“三产房”。

2 规范管理

产业安置“三产房”不得转让

为规范留用地开发利用，解决上述问题，《办法》的征求意见稿提出了一系列具体措施。自2021年起，原则上不再安排实物留地，转为实施留用地指标安置，农民可通过将留用地指标折算货币补偿，或置换物业的方式，兑现留用地指标。同时，鼓励被征地农民选择折算货币补偿的兑现方式。补偿标准按征地预公告发布时被征收土地范围所处地段、国有出让性质相应用途的土地市场评估价确定。

如被征地农民选择置换物业的方式兑现留用地指标，则被拆迁人可用回迁安置留用地指标申购人均不超过60平方米的住房，产业安置留用地指标可兑换15平方米建筑面积的商用产业用房。同时，额外奖励人均10平方米建筑面积商用产业用房，这部分产业用房的运营收益，专项用于物业管理费等支出。这意味着在运营收益充足的情况下，被安置农民将不需要自掏腰包支付物业费。

需要注意的是，用留用地指标兑现的产业物业，也就是俗称的产业安置“三产房”，将由村集体以集体资产方式自持且不得转让。《办法》还强调，产业安置物业应用于发展集体经济，严禁以实物形式分配到集体经济组织成员。

3 改变模式

通过“招拍挂”确定开发商

若被征地农民选择置换物业来兑换留用地指标，由谁来开发建设安置物业？

过去，一些村集体采取向村民集资的方式，自主开发产业和住宅物业。还有不少村集体引入社会资本，以合作开发的形式建设安置物业。但据南宁市相关部门调查，这两种模式背后，大多是村集体私下与社会资本签订开发建设协议，在移交一定比例产业或住宅物业给村集体经济组织后，剩余物业由合作方对外销售。这也是市面上涉嫌违法违规销售的“三产房”“安置房”的主要来源。

针对上述情况，《办法》明确，置换物业的留用地开发利用应当采取包含安置方案的招标、拍卖或挂牌方式公开出让。这意味着，留用地开发将不再允许自主开发或私下自行引入合作方，而是通过公开“招拍挂”的方式确定开发企业。同时，竞得人须在土地成交当场签署安置合作协议书。协议书中约定了竞得人须向被拆迁农民和村集体提供的回迁和产业安置物业面积、套数等具体内容。安置物业以外的商铺和住房，开发商可正常对外销售。目前，五象新区不少住宅用地在出让时，就已经采取了这一模式。

4 处置方式

违建项目要暂停施工

《办法》实施后，自主和私下引入合作方开发安置物业的方式将成为历史。那么，《办法》实施前已经进入开发前期工作或已经在建的留用地安置物业项目又该如何处理？对此，《办法》根据不同情况，分类提出了三种处置意见。

对于在《办法》实施前，已取得规划定点但未办理供地手续或未取得规划定点，且市政府已明确同意采取留地安置的留用地，村集体可自行选择采取公开出让、合作开发、自主开发等三种方式之一开发利用。若仍选择自主开发，建成的回迁安置物业可分户进行不动产登记，但不得转让，且在《不动产权证书》中注明“拆迁安置房、不得转让”。

对于在《办法》实施前已经完成供地但未动工开发建设的留用地，由辖区政府（开发区管委会）或村集体通过公开方式选定项目代建方（合作方）。经村集体集体决策同意后，政府、村集体和代建方共同签署代建意向书和履约监管协议，并将履约保证金存入三方共管资金账户。建成的回迁安置物业可分户进行不动产登记，补交土地出让价款后可正常上市交易。但产业安置物业部分，仍须村集体以集体资产形式自持。对于按安置标准满足安置需求后的剩余房产，可由村集体自由处置，完善相关手续后也可上市交易。

《办法》还明确，对于已实施开发利用且存在违法建设的留用地项目，应暂停施工，由辖区相关部门开展项目评估。如项目符合批准用途及建筑安全等要求，经查处到位并在一年内完善规划等相关手续后，可参照租赁住房管理或参照“已经完成供地但未动工开发建设的留用地”的处置方式进行处置。对存在建筑质量等安全隐患且无法整改的留用地项目，由所在城区政府（开发区管委会）组织相关部门依法拆除。

目前，《办法》的征求意见稿正通过南宁市行政立法和决策公开征求意见平台面向公众征求意见。如有相关意见和建议，可登录该平台提交。

内容来源：南宁早报

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