重庆楼市“伪洋房”花样多,空有洋房之表,无改善之实!

都知道重庆现在的土拍容积率都是在降低，现在土拍的地很少有容积率为3的，现在就连2.5都很少看到，基本都是在1.5-2.0。以前重庆的容积率放在全国都是在前列，动不动就7/8，甚至还有10的容积率。核心区土地不多，基本上建的都是高楼，现在重庆的容积率在全国也基本处于中下水平。

奈何以前修了太多容积率4以上的，大格局已经形成了，不过这些高容积率的小区以后成了老破旧也老火。

有人觉得可能是不敢大幅减少土地供应，所以只能从容积率下手。当然另外就是，容积率高的高层房子大家都有了，你不搞点能升级的哪个还会买？

平原地区一般都是3左右，板式高层，楼间距也足够，看起并不密，挺好的。以前容积率老城经常6、7，只能高密的筒子楼，现在忽然新区又降到2以下。容积率的下降也会出现一些问题，比如说社区商业做不走啊。部分洋房别墅入住率低，根本就聚不到人，临街门面都很难起来。

不过降低容积率，追求品质和舒适度是大势所趋。

一、为什么容积率低了，房子还是那么密？

这么多年来，重庆楼市变化非常大，从最开始的容积率3-4，到现在基本新拍的地都到2.0以下了，感觉刚需房已经修得很多了，未来可能刚需的就不会有那么多了。

对于一般的购房者来说，都在高层和洋房之间抉择，其他的要么是核心区的有钱人独栋，要么就是太远的别墅。

买洋房的购房者相信不止一个会出现这样的疑问，总觉得购房前和购房后，高层还好说，特别是洋房的都觉得楼栋间距怎么那么密？买房的时候觉得洋房容积率2.0并没有什么，置业顾问说的是洋房的容积率一般都在1.5-2.0之间，加上价格户型都比较满意，住进去之后才发现……怕是买了一个小高层。

有的人第一想法就是真服了，好不容易拿一个低容积率地块，搞成那样，容易犯密集恐惧症。

示意图

可能有些设计会说洋房二十几米的间距，是开发商要求，利益最大化，满足最低设计标准，市场化需求，就要愣个设计，你爱买不买。

老城区密也就算了，重庆新城区有的也密。很大一部分原因是高低配严重，不管容积率多少，一个小区一般都是少则洋房和高层两种搭配，多则恨不得高层、洋房、别墅都有，别墅挤占了用地，当然看起就密。

比如说容积率2.5，15栋高层加二十栋洋房，共三千户左右这样一个小区入住率不错的话，公共设施方面可以想象一下有多挤了。有些容积率其实并不高，但是别墅占了地，搞得洋房和高层区域就很密。

多种业态综合的楼盘，示意图

此外，不是低容积就一定是低密度，还牵涉到高度限制影响楼栋数，这就影响了建筑密度。

像保利香雪这种楼盘，容积率4.2，6000多户，到了晚上，小区拥挤不堪，人群络绎不绝，接踵摩肩…。中庭已经闹麻了，小孩那个多，人员川流不息，好想有一块宁静的地方散步。

有的楼盘虽然容积率不是很高，但是总户数确实太恐怖，入住率起来了感觉都人多，高层简直不敢想，主要看的这个小区洋房和高层是共享小区的。

二、真洋房的消失

现在洋房的界定定义来讲的话可能有一点偏差，某些开发商的话已经在做一些小户型的洋房，那么可能产品业态上有一点儿和以前不一样。

1）啥子才是真洋房？

洋房，西洋文明与东方生活方式交织的产物，19世纪进入上海，并视为是中产阶层的代表！

真正的洋房是只能修到8层，高于8层的都只能叫小高层！

不过也有的人认为洋房只认5楼以内的。

洋房只有原来早期的才是真洋房，洋房这个概念出现在重庆大概是在97年，但那时候的洋房，大都户型单一，设计简单。

约5年后，以金科洋房为标杆，“退、错、露、院”成为洋房新标准。这时洋房是真正的洋房，依旧保持5+1，6+1，7+1高度，开间在8米以上，户型平层、错层、跃层多样化，基本都是低密度。

图片来源于网络

真正的洋房间距肯定不会像现在那么近，有的形容望出去是像森林一样的中庭或者白鹭遨游的湖泊更或者坡地临崖的顶端。而且一般都是选择资源最为丰富的地区，因为稍微大点儿的开发商都希望用洋房来打造小区的口碑，基本上把次的用来修小高层或高层。

那个时候的代表作，有龙湖好望山，金科天湖美镇、金科·天籁城、美茵河谷、龙湖佛莱明戈、蓝湖香颂、花漾湖、融侨半岛风临洲等，他们代表那个时代洋房水准。

2）洋房的没落

2010年之后，很多开发商为了以最小成本，获取最大的经济效益，洋房开始变得不一样了。

有洋房之名，无洋房之实，不少都是高于8层的低品质假洋房！

比如说层高共计8层，买的6楼，在小区中间位置，以为位置会不错。但是楼间距近了，风被挡了很多。绿化也一般，中庭基本没有。有人吐槽，说是改善，除了改善了房子高度，其他不晓得改善了啥。

造型上，变得扁平；

高度上，基本上都是8往上，有的甚至13+1；

间距上，密密麻麻的，对视严重；

户型上，再也没有错层和跃层，都修建成本最低占地最少的平层；

另外最重要的是保证洋房特质的大开间都消失了，基本上现在的洋房就是开间5米，进深接近20米的长条形。

重庆的花园洋房大多数都做不到这些，没有露台、没有入户花园、有的一楼连花园都没有，而且每层楼户型都一样，这能叫花园洋房？只能叫低层建筑吧。

其实出现这种原因很大程度上就因为寻求改善需求的越来越多，但是呢，做成那种真正的洋房又很费时费力又费地。你想一下，一楼有花园地下室，顶楼是跃层，其它楼层有露台，每户都有入户花园，这样的配置简直不敢多想，所以干脆就随便整一下。

3）现在的洋房

房地产市场应该说是比较会创造新词汇了，洋房也有了很多称呼，什么洋楼、小高层、小洋楼等等。

13+1还好些，有些一梯两户背靠背的，不南北通透的也叫洋房，现在是个矮房子就叫洋房，无花园无小区，密的直接能看到对方家里。比如之前去中央公园北边的一个楼盘踩盘，吹嘘20多米的楼间距，实地感受确实比较具体。

其实现在的洋房大多数应该称为小高层，纯洋房2.0的容积率都还是比较密。

示意图

相对于高层，现在一栋高层可以提供N栋洋房的居住空间，相同容积情况下修高层需要的楼栋数量就要比修洋房少，自然就有更大楼间距和中庭。

有人觉得没有洋房这个官方名字，纯粹开发商忽悠的，应该叫多层住宅。

现在的叠拼就是以前的洋房，现在的洋房就是以前的小高层，大户型就是大平层，真的花园洋房在今天都叫别墅了。

三、重庆洋房，要回归到作品时代

现在的高层确实看起来真的是弱势十分明显，除非楼盘有绝佳的地段，绝佳的交通，绝佳的视野。

现在去买个新房子，也基本住不了一辈子，都是要甩出去的。小户型的洋房可以说是能够更多的适应大多数比较刚改的人群。

就算是一般的洋房肯定比高容积率的高层或者小高层在居住、舒适程度上还是要高很多的，不管是价格所筛选出来的圈层，或者是居住密度来讲。现在的真洋房几乎没有了，因为修真洋房不如直接整成联排来得实在，剩下的容积率修10来层那种高层不是更好？现在都是这种操作。

示意图

现在的洋房楼层普遍较矮，限制了视野，对中庭可能没有太大的要求，而在新建楼盘中，也没几个盘有大中庭，但对景观提出了极大要求，要的是低密度和高绿化，家家门前门后是花园这种肯定是奢求了。

开发商虽然拿着低容积率的地却干着高密度住宅的事，容积率2以下，却修成了楼间距不足20米的房子，舒适度就真的提升了吗？也许和高层并没有太大的区别。

不过现在不管是开发商，还是小西装，还是业主，都比较喜欢这种，毕竟都是希望自己的房子贵，可以理解。

结  语

现在市面上洋房样式的出现这都是为了满足人们的一种消费需求，既想买洋房，又不想花洋房的价格。

容积率越来越低，楼栋布局越来越差，全修些排排屋，楼间距太窄，基本上是洋房的典型特征，真洋房估计只有叠拼了。

现在的新洋房质量真的下降了也是不可否认的，花园露台是一种奢求，一些洋房小区的配套也比较具体，连篮球场和泳池都没得。

开发商打的旗号，你可以理智看待，其实觉得没啥好争议的，觉得不是洋房就当小高层住了， 总比高层的密度低。

其实洋房不洋房无所谓，主要板式通风人口密度低一点就够了，然后还是看预算。

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