住了6个月魔方公寓后,我再也不住互联网长租公寓

『导语:互联网长租公寓是个好概念。骨感现实是,它没有“互联网”,没有“长租”,只有“公寓”。没有运营的二房东,活成了楼市P2P。』

互联网长租公寓,曾经的地产投资风口。今年疫情之下,风雨飘摇。跑路之事,屡屡发生。

长租公寓堕落成P2P。潜在的“暴雷角色”,人人避之唯恐不及。

扒扒君从事房产多年,喜欢互联网,也卖过公寓,所以对互联网公寓,有特别的好感。

2013年,移动互联网兴起,我们团队曾策划过一款产品,叫智慧公寓。

2020年,我成为互联网长租公寓的用户。然而,不到半年,我便匆匆搬离。

好感碎了一地。

01、一次毫无体验感的公寓租住

半年前,由于工作调动到异地,我寻思找一家长租公寓。

我在手机上查看。距离单位步行30分钟内,长租公寓有3家。

网上画风是这样的——

貌似不错,业界口碑也OK。175间客房,配有2个管家、1个保安。租金3000-4000元/月,不算太贵。

线上联系管家之后,我实地查看了。

一楼有大堂,有健身场所,提供交谈空间,备有茶水和小零食。

管家说,他们会定期组织租客活动。网上价格几乎是最低价了,如果有朋友介绍,可额外优惠300元。

交完1个月租金、1个月押金后,管家把我拉入租客群。群里有86个人(推算出租率约50%)。“以后有事情或者活动,都在群里通知。”

现实画风是这样的——

1、冷冰冰的社群

进群才发现,其实大家交流挺少。管家与租客、租客与租客之间,都是冷冰冰的。

除了偶尔通知杀虫、收费之外,管家极少露脸。群里不能发外部链接,没啥话题互动,更别提社群运营了。

有一次,管家在群里发了一条服务通知。

结果,租客们群起攻之。压抑许久的不满,爆发了。

2、离谱的水电杂费

就租金而言,互联网公寓价格比较透明,不算太贵。

但其它费项并不少:管理费300元/月,水电费预充值300元/月。再加上1.6元/度电费,6元/吨水费。还有停车费,滞纳金之类的。

尤其是电费,空调、热水器、冰箱、电磁炉、电视、洗衣机,一个月下来电费要400多元(公寓通风不佳,不开空调很难想象)。

整体租住的成本,互联网公寓比周边小区同类房子,至少贵50%。如果跟城中村比,至少贵1倍以上。

3、500元的换房费

由于房间密闭,采光通风不好。1个月后,我提出换房。

“对不起,换房要收取500元的换房费。”管家说。

“另外,房租每逾期1天,会产生100多元逾期费。超过3天,我们可以按照合同进行违约退房。”

就是这样,租客的居住感受,不是管家最在乎的。他唯一的感知,是你的房租是否及时支付。

4、严重缺失的服务

公寓服务最多的,就是每隔1个月的杀虫。至于其它服务,比如邻居吵闹、快递被盗,管家几乎无能为力。

由于这家公寓是旧厂房改造的,很多设备并不好。我的房间,就出现下水道堵塞的现象。

找到管家。管家说,屋内设备和屋内卫生一样,不归他们管。他们只能友情协助。如果要维修,是要收费的。

所有人都关心你飞得高不高,却没人关心你累不累。

这句话,同样适用于“可爱的管家”。他不懂也不会关心!

为了不损失1个月的押金,我忍了整整5个月。时间一到,迅速搬离。

02、互联网公寓,野蛮生长期over

互联网公寓,是地产与互联网结合,本来拥有美好的想象空间。

租客是年轻有活力的群体,消费力强,对新事物接受度高。从看房、下订、入住、服务、生态延伸,一切通过互联网,高效地解决——

APP直接下单,线上选房,预约入住

与支付信用结合,分享裂变,免押金

智慧社区,智能家居,现代化居住体验

社群运营,有信任背书,提供多方服务

互联网公寓,本身也是一个解决市场痛点的产品。

当商业地产过剩,公寓滞销严重,成为开发商眼中的鸡肋。很多托管、包租、长租公司,便开始打上公寓的主意。

开发商也乐意,干巴巴卖楼太难了。有返租,有噱头,尤其当公寓穿上高回报的外衣,投资属性就成立了。

2013年:互联网公寓开始萌芽;

2014年:资本试水;

2015年:资本疯狂介入;

2016年:开发商高调进入;

2017年:各地疯抢租赁房源;

2018年:行业进入最高点;

2019年:两家长租公寓上市;

2020年:行业遭遇疫情考验…

长租公寓经营困难,鲜有盈利。2018-2019两年,两家美国上市公司——青客公寓亏损10亿,蛋壳公寓亏损近50亿。更糟糕的是,亏损还在进一步恶化。

扒扒君曾在2015年听过you+公寓创始人刘洋的公开演讲。行业沉浮,这位自称受到资本追捧、误打误撞的网红,6年过去了,声音减弱不少。

另外,还有不少公司,在追求规模化扩张过程中,杠杆运用过大,造成资金链断裂。

也许,这个商业逻辑,本来就很难成立。

潘石屹两年前就断论过:长租公寓在中国不成立。因为与房子的升值相比,运营带来的投资回报率太低。

比如贷款基准利率4.9%以上,公寓回报率才2%左右。2%回报率,意味着需要50年才能收回成本。但公寓产权才40年!

03、没有运营的二房东,未来只会更难

讲一个故事。

隋唐时期,隋炀帝和唐太宗都曾发兵攻打过高丽。高丽是个小国,但实力不容小觑。

隋炀帝第一次攻打,居然输掉了战争。他觉得有点面子挂不住,宗主国还打不过你个附属国?

于是,他就发动第二次征战。号称百万大军攻打高丽,结果还是没打赢,反而拖垮了国力。雪上加霜的是,国内出了李密翟让瓦岗寨等内乱。于是,天下大乱,丢了大业。

后来,唐太宗也打过高丽,但他是个止损高手。发现不一定打得赢,后来就坚决不再打了。还自我反省说,要是魏征还在的话,他连第一仗都不会打。

互联网长租公寓,也是如此。

由于亏损严重,前几年重金投入的碧桂园碧家、世联红璞、朗诗朗诗寓等,已经在集团内部开始剥离,或者边缘化。万科宣布无限期停止“万村计划”。这些都在及时止损。

然而有些长租公寓却拼命上马。拿着重资产,收着微薄的租金,运营相当吃力。

今年疫情,让公寓生存环境变得更糟。在租金上涨空间有限的情况下,只能压缩运营服务(扒扒君遭遇的,估计就是这种减配式的服务)。

互联网有个著名的商业智慧:“羊毛出在牛身上,让猪买单”。但这是有前提条件的。只有建立在优质服务基础上的企业,市场才允许它变现。

市场震荡时,当长租公寓远离基于互联网的服务和体验,他们中的一部分人,摇身一变,成为楼市P2P。不赚利润,只盯本金,伺机卷款,无良跑路。

这样的互联网长租公寓,只会让更多人远离。其中,有住户,有房东,还有投资者。

最后,9月高校开学,新一轮的城市人群在迁徙。扒扒君奉劝各位:

别薅长租公寓的羊毛,更别碰租金贷!

-END-

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