楼市“收紧”+落户“松绑”，大城时代！

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-02 12:05

7月25日，国家主管房地产的最高层召开房地产工作座谈会，包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等十个全国重点城市被叫去开会。

8月20日，住建部联合央行在北京召开重点房地产企业座谈会，12家全国重点房企参会，据说首次提出了三条融资管理“红线”。

8月26日，住建部再次召开会议，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等六个城市被叫“点名”参会。

8月28日，深圳住建局提出：要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，让60%的市民住进公共住房。

8月30日，江苏无锡忽然来一个“楼市政策升级”，主要针对家庭多套房实施了“严控”：二套首付从40%提高到了60%，夫妻离异后2年内算二套，严控消费贷用于购房。

那么为什么忽然之间，国内主要大城市的楼市政策出现“收紧”？

从市场反应来看，主要体现在以下几个方面：

第一，近期整体楼市出现“过热”，尤其是在一二线的大城市，房价出现明显上涨态势，高层需要降温。

从7月份的房价涨幅数据来看，唐山、深圳、沈阳、成都、宁波、无锡等城市房价涨幅比较迅猛，70个大中城市中，连续4个月出现了接近60个城市房价连续上涨。

房价在上半年出现“过热”，主要原因一个是“政策松绑”，另外就是“货币过量”，两者结合楼市必然过热。

第二，居民债务率持续上升，可能会影响金融稳定。

8月中国银监会主席在《求是》杂志发表文章提出：在资金面宽松背景下，企业、居民、政府都可能增加债务，要坚定不移化解金融风险。

根据2020年2季度中国杠杆率报告，上半年中国宏观债务率从2019年年底的245.4%上升到266.4%，增加了21个百分点，说明整体债务率确实在增加，借钱太多了。

其中居民购房债务率从55.8%上升到59.7%，已经逐渐逼近国际红线的65%，杠杆率越高，居民偿还压力越大，也越容易出现金融风险。

第三个原因，也是最重要的一个原因，那就是随着户籍制度的改革，中大城市的落户越来越容易，而且各地争先出台人才卡，限购越来越松。

可能很多人还没有意识到，在未来五年的“十四五”期间，中国的城镇化路线可能会发生重大变化和转折：从原来的重点发展中小城市，转向重点发展大城市。

在过去相当长的一段时间里，中国的城镇化道路一直都坚持：控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市的基本国策。

所以北京和上海从而走上了“严控人口规模”的疏解之路。

2015年上海市人口开始减少，北京也开始严格控制人口，控制城市的密度。

2017年北京开始对人口进行严控疏解，当时控制人口已经是北京市的硬任务。

在上海之后，2017年，果真北京市的人口开始出现了下降，从2016年的2173万降低到了2171万，虽然降幅很小，但总算实现了控制人口的目标。

当时北京已经提出了减量式发展。2018年继续减少，2019年则与2018年持平，预计2020年北京人口可能还会下降。

但是从2020年开始，中国国内大循环经济开始了，甚至可能将会成为中国未来5年重要的经济指导方针。

高层多次强调：国内大循环经济，关键是要建立生产要素的自由流动，首先就是人口劳动力的自由流动市场，打破户籍制度已经成为基本趋势。

国家发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》中，还有“超大特大城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延”的说法。

但是在《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中，已经把“防止大城市无序蔓延”的说法剔除了，相反提出了“提升中心城市能级和核心竞争力”的说法。

这就充分说明：新型城镇化已经从遏制大城市发展，转向支持中心城市的发展，未来就是要做大做强中心城市及都市圈。

这意味着中国大城市的经济、人口还会进一步集聚，中国以前遏制大城市发展政策即将成为历史。未来随着户籍制度的逐渐消失，全国的劳动力人口、经济资源将会大量聚集大城市及都市圈，未来的五年，属于中国的“大城时代”。

未来中国的人口劳动力及经济资源，将会成为四大趋势：从北向南转移，从西向东转移，从周边向省会城市转移，从中小城市向都市圈转移。

户籍制度的打破，将会成为中国人口自由迁徙的核心动力，并最终形成区域人均收入的均衡，随之带来的就是城市楼市限购的“打破”。

所以我们基本上可以判断：未来五年，楼市限购的“行政手段”会逐渐退出市场，取而代之则是限贷、提高税费等“市场手段”，控制城市楼市不再以房价为目标，而是以金融稳定为目标。

由于户籍制度和高房价是调控大城市人口的核心两大手段，而随着户籍制度的打破，大城市里的高房价必将成为控制大城市人口的核心手段。

这里的高房价并不是指的炒房，而是指人口大量聚集下，大城市的生活成本提高：谁能够承担更高的生活成本，谁才能够在大城市里生活下去。

而不能承载大城市高房价的人口，将会回归中小城市，其生活质量也会得到提高：大城市的高房价起到了调节人口的调节器作用。

区域发展均衡，指的是人均收入的均衡，而不是总量的均衡。

因此，尽管近期楼市政策在不断收紧，但是未来大城市和都市圈的楼市投资价值实际上“不降反升”，中心城市的投资回报还会进一步体现。