农村土地征收补偿提高，城市用地稀缺，小产权房迎来“转正”时机

【1】中国土地制度迎来大变革集体建设用地自由上市政府征地难度加大

2020年注定是土地制度有重大变局的一年，土地是最基本的生产要素，城市的发展离不开土地，财政的增加更是离不开土地。

中国土地制度的变革主要源自于两个重大文件的出台，一个是2020年1月正式启动的《新版土地管理法》，另外一个就是4月份中央发布的《构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。

在4月9号的这个中央意见中，决策层首先明确提出要“建立健全城乡统一的建设用地市场”，主要包括以下三条核心政策：

第一，制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。

解读：简单来说，就是要让集体建设用地“正式转正”，拥有国有建设土地一样的权利 ，因此集体建设用地上面的房子，自然也就合法化了。

以后的每一个村集体都是“土地局”，村集体有权直接“卖地”，获取土地收入，强调一点农业建设用地不是“耕地”，属于两个概念。

第二，全面推开农村土地征收制度改革。

解读：农村土地征收制度将会有重大改革，其中有两点最重要，第一是农村土地不得随便征收。第二是农村土地征收补偿将会大幅提升。

这将会给城市新增建设用地带来一定的难度，这个我们后面再说。

第三，建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度。

解读：也就是说，村集体卖出去的土地收入，要有一个公平合理的分配机制，保证集体内的农民都能够获得“资产性收入”。

以前农民只能依靠征地来获得补偿收入，以后农民不用依靠征地了，而是直接获得“卖地”收入，这是一个很大的变化。

而在2020年1月正式启用的新版《土地管理法》中，也提出了以下几条非常重要的变化：第一、新土地法删除了从事非农建设必须使用国有土地的规定。

农业集体建设用地为工业、商业等经营性用途的，允许村集体通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

但不得用于商品住宅开发！

第二，收缩了征地范围，政府不得随便征收农业用地。

新的土地管理法规定，只有在以下六种公益情况下才能对农业用地进行征收，而且必须纳入年度计划，不得随便征收农民手里的土地。

（一）军事外交需要用地的；

（二）基础设施建设需要用地的；

（三）生态保护、防灾减灾等公共用地的；

（四）扶贫搬迁、保障安居工程建设需要用地的；

（五）经省政府批准的成片开发建设需要用地的；

（六）公共利益需要的其他情形。

这样一来，相当于收缩了地方政府对于农业建设用地的征地范围，以后想要征用农业地越来越困难。

第三，农民征地的补偿大幅度提高，程序更加复杂。

以前农民征地都是用“年产值”来计算补偿标准的，导致农民征地获的补偿比较低，以后要采取“区片综合地价”来计算补偿标准。

也就是说区域地价是多少，就要补偿多少，按照地价来计算补偿。同时还要增加对农村村民的住宅补偿和社会保障费。

这样一来，政府征用农业用地的成本将会极大的增加了。

【2】城市用地更稀缺，地价上涨成趋势城市旧改必将加快推动

以上两大土地制度的大变革，尤其是针对农用地征地的范围进行了严格界定，同时还大幅提高了政府征用农业地的成本，必将导致地方政府难以增加城市建设用地。

一般来讲，城市建设用地分为“新增地”和“存量地”，新增用地全部来自于对农业用地的征用，而存量地则是来自于城市棚改及旧改。

地方政府征地的难度加大和成本提升，让通过征用农业地来增加城市建设用地变得越来越不现实，新增地的减少，会让城市用地越来越稀缺。

所以，对于地方政府来说，“土地惜售”成为了必然选择，必须要“待价而沽”，未来城市的地价会越来越高，房价自然也要“水涨船高”。

同时，未来地方政府想要增加城市建设用地，只有一个办法比较可行：那就是推动城市旧改，或者是城市棚改，可以直接增加城市建设用地。

所以我们判断，未来各个城市的旧改棚改可能还要加速，2020年是否会成为棚改的结束之年，目前看还存有疑问。

综合来看，针对目前新版土地管理法的相关规定，地方政府面临的挑战主要来自于两个方面：征地难度大，征地成本高，新增建设用地减少。

未来的对策就非常简单了：第一是提高单块土地的售价，增加土地收入。

第二是加大城市旧改和棚改，获得更多的城市建设用地。

这样一来，房价自然也就“水涨创高”了。

【3】集体建设用地“转正”小产权房有望转“共有房”

农村集体建设的正式转正，拥有了与国有建设用地一样的“同权同价”，这意味着农村集体建设用地上面的房子也将会是“合法”的。

那么目前大量在“农村集体建设用地”上已经建成的“小产权房”究竟应该如何处理呢？

大量的“小产权”房，未办理任何政府的相关证件，也没有缴纳土地出让金费用，其产权证也是由乡政府或村政府颁发，因此也称为“乡产权房”。

由于小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，而所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

所以按照国家相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护，实质上是一种“违法建筑”。

然而，大量存在的小产权房已经是社会存量财富，有不少小产权房已经出售，而且已经住满了居民，称为了一种“既定事实”。

目前深圳全市的小产权房数量多达40多万幢，建筑面积高达4.2亿平方米，占据了深圳全市总建筑面积的一半左右。

那么存量如此巨大的“小产权房”未来究竟会走向何方呢？

2018年深圳出台了《关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法（征求意见稿）》，对于“商业办公类历史违建”补缴全额市场评估地价之后，给与“转正”处理 。

也就是说，小产权房重新缴纳全额土地评估地价后，具有转正的可能。

2019年9月北京市正式试点利用“农村集体建设用地”来建设“共有产权房”项目，意味着集体建设用地入市试点取得关键性突破。

根据相关信息透露，集体建设用地上面的“共有产权房”项目，将会具有合法的房产证，拥有和“国有建设用地”上的共有产权房完全一样的权限，只是房产证中的土地性质是“集体建设用地”性质。

产权将是“业主”和“村集体”共同持有。

因此我们认为，未来的小产权房将可能会有两个结局：

第一个，严重违反城市规划要求的小产权房，有可能将会被“拆违”，所谓严重违反，可能是违反了城市总体土地规划用途，这样的小产权房转正希望不大。

第二，部分小产权房，可以在“城市规划”允许的范围实现“转正”的可能，尤其是本次集体建设用地已经可自由流转的背景下，这种可能性变得越来越大。

可以在“缴纳全额土地出让金和相关配套费用”之后，可转成“共有产权房”项目，给一定合法地位是相对可取的做法。

从小产权房到共有产权房，既确保了居民的居住诉求，同时又剔除了“过多”的投资因素，总体来说具有可行性。

综上所述，本次决策层提出的“建立健全城乡统一的建设用地市场”意义非常重大，但可能将会推动城市地价出现上涨，而带来房价的上涨。

同时集体建设用地的“同价同权”也给部分小产权房带来了“转正”的机会，这或许是小产权房最好的“转正”时机。

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